Liberalización financiera y precios inmobiliarios

El contexto general de liberalización financiera y de tratamiento fiscal de la vivienda puede conducir a una repetición no deseable de incremento de los precios inmobiliarios por razones meramente especulativas.

En la segunda mitad de los años ochenta tuvo lugar un conjunto de circunstancias de forma más o menos simultánea en varios países occidentales. La desregulación y la liberalización de los sistemas financieros, la desintermediación creciente, el acrecentamiento del peso de las ventajas fiscales dentro de las medidas de ayuda a la vivienda, fueron situaciones paralelas acaecidas sobre todo en los países anglosajones. El fuerte aumento general de la demanda interna, el notable auge de los precios inmobiliarios, los déficit externos fueron sus consecuencias.Un análisis de lo sucedido podría contribuir a evitar la repetición de circunstancias que podrían favorecer un nuevo proceso como el citado.

Las mejoras tecnológicas introducidas en la actividad bancaria, y el aumento generalizado de la competencia favorecieron una amplia liberalización generalizada. Dicha liberalización se ha manifestado de forma diferente, según los países. Por otro lado, en el caso de la Comunidad Europea, sucesivas directivas han preparado el camino al mercado único en el campo de los servicios financieros, lo que también va a generar cambios significativos en la actividad bancaria.

Una consecuencia de lo anterior ha sido el proceso de aproximación registrado entre los sistemas de financiación a la vivienda existentes en los distintos países occidentales. La distinción entre bancos de ahorro y bancos hipotecarlos se ha reducido. Los bancos comerciales han entrado con fuerza en el segmento del crédito-vivienda y las entidades especializadas han perdido peso. La generalización del proceso de titulación de los créditos en algunos casos ha reducido el alcance de las redes de sucursales como barreras de entrada en el marco de las entidades financieras más dedicadas al crédito inmobiliario. Junto a esto último, la posibilidad de titulizar los préstamos a la vivienda ha limitado el problema que supone para las entidades financiadoras la captación de recursos a plazos muy diferentes del practicado en los préstamos, ya que el riesgo se ha trasladado a los, por lo general, suscriptores institucionales de los títulos representativos de los préstamos a largo plazo.

En los últimos años de la década de los ochenta, la ausencia de topes cuantitativos al aumento del crédito y la citada entrada masiva de los bancos comerciales en el crédito-vivienda favorecieron el aumento de la demanda de viviendas. Junto a lo anterior, la revisión al alza de las expectativas de aumento de la renta y la práctica común de ayudas fiscales, concretamente en forma de deducción de los intereses derivados de los créditos a la vivienda, impulsaron fuertemente la demanda de dichos créditos. La rigidez tradicional a corto plazo de la oferta de viviendas y la evidente presencia de restricciones al uso del suelo a partir de acciones límitativas por parte de las autoridades locales prepararon los caminos conducentes a una fuerte expansión de los precios.

Falsa riqueza

Los más altos precios de las viviendas alimentaron nuevos préstamos, al generar una sensación falsa de aumento de la riqueza, desviándose también buena parte de los créditos hipotecarios hacia el aumento del consumo. En este periodo, los bancos procedieron también a aumentar la relación préstamo-valor de la garantía, con lo que se fomentó aún la demanda. El aumento consiguiente de toda la demanda interna, estimulada por el lado del consumo, favoreció, como se ha indicado, un resurgir de las expectativas inflacionistas y contribuyó a acrecentar el déficit externo, coincidíendo este proceso con una pérdida paralela de peso de la actividad industrial en las citadas economías.

El desvío sucesivo del ahorro hacia fines inmobiliarios, ante unas expectativas de fuertes ganancias de capital poco gravadas fiscalmente, y la posibilidad más que evidente de capitalizar unas ventajas fiscales destinadas en principio a favorecer el acceso a la propiedad de la vivienda han sido evoluciones no proclives precisamente a aumentar la competitividad general de las economías, a la vez que han agravado problemas que teóricamente trataban de solucionar.

Las actuaciones de política monetaria restrictivas adoptadas en varios países de la OCDE desde 1989 con el propósito de frenar el aumento de los desequilibrios de la balanza de pagos y de la inflación, unidos a la revisión generalizada a la baja de las expectativas económicas en todo el periodo cubierto por los sucesos del golfo Pérsico, han contribuido a deprimir sensiblemente los mercados inmobiliarios desde 1990.

Parece, sin embargo, conveniente, en un contexto en el que los tipos de interés han experimentado una moderada reducción, analizar algunos comportamientos para impedir la repetición de unas circunstancias como las del periodo citado que, a largo plazo, pueden de hecho empobrecer unas economías demasiado proclives a procesos especulativos.

En primer lugar, las ventajas fiscales encaminadas a favorecer el acceso a la vivienda no sólo acrecientan el peso de la vivienda en propiedad frente a la vivienda (le alquiler, sino que, en un contexto de liberalización financiera, favorecen el auge de los precios inmobiliarios. Todo lo anterior produce una rigidez no despreciable e innecesaria en el mercado de trabajo, en términos de acrecentamiento de las dificultades para el esplazamiento geográfico de la mano de obra.

En segundo lugar, las políticas de suelo no siempre favorecen precisamente el aumento de la oferta inmobIliaria. Unos precios elevados del suelo no sólo encarecen el precio de las viviendas, sino que con frecuencia son un freno decisivo en muchos casos a la inversión industrial. Las actuaciones administrativas locales precisan de algo más de visión de largo plazo.

En tercer lugar, parece conveniente que los tipos de interés ejerzan más claramente su influencia sobre la demanda inmobiliaria. Una fuerte deducción físcal de los intereses de los préstamos inmobiliarios puede impedir que los tipos de interés actúen como mecanismo regulador de la demanda de vivienda, generando de este modo necesidades de elevaciones adicionales para que ejerzan un efecto equilibrador.

Como recoge un reciente informe del Banco de Inglaterra ('Role and scope or mortgage limits', Quaterly Bulletin, mayo de 1991), un recorte de las desgravaciones fiscales a los intereses (le los préstamos puede facilitar el papel equilibrador de los tiposdle interés. En ausencia de dicho papel, el único camino posible es el de los racionamientos cuantitativos del crédito, mecanismo éste que no se presta a discriminaciones positivas en favor de actividades necesarias, como lo son la compra de una vivienda por vez primera o la inversión productiva empresarial. Por otra parte, el avance hacia el mercado único bancario va a dificultar la aplicación práctica de las citadas medidas de control directo del crédito, que aparecen así como un mecanismo a aplicar sólo en última instancia.

En resumen, las circunstancias producidas al final de los años ochenta han contribuido a generar, entre otras circunstancias, un aumento fuerte de los precios inmobiliarios, que, por otro lado, ha llevado a niveles no deseables en la relación entre el precio de las viviendas y las rentas familiares. El posterior suceso de enfriamiento de 1990-1991 puede favorecer un descenso necesario de la relación citada, a la vez que con la ayuda de políticas sectoriales también puede apoyarse el acceso a la vivienda de quienes desarrollan este proceso por primera vez. Sin embargo, parece conveniente tener en cuenta que el propio contexto general de liberalización financiera y de tratamiento fiscal de la vivienda puede conducir a una repetición no deseable de unas circunstancias que oscurecieron un tanto el fuerte crecimiento general de la segunda mitad de los años ochenta y que no han estimulado la capacidad de competir de las economias.

es presidente del Banco Hipotecarlo de España.