La inexistente pero necesaria ley de obras

Asuntos derivados del sector de la construcción como el escándalo de la EMV (Empresa Municipal de la Vivienda), derivados de operaciones inmobiliarias, derivados de la relación promotorconstructor, constructor-arquitecto, promotor-arquitecto, propiedad-constructor o propiedad-arquitecto, terminan por tener resoluciones poco acertadas a nivel judicial, por tanto, injustas y casi siempre nada satisfactorias para las partes en litigio.El que tiene la razón nunca es plenamente resarcido a pesar de sentencias favorables, en la mayoría de los casos por ausencia de ley específica. Desde este artículo pretendo concienciar a nuestros políticos, juristas e instituciones afectadas, así como instarles a que, entre todos, dicha ley sea una realidad.

Los magistrados tienen que agudizar el ingenio para aplicar artículos fantasmas, casi siempre apoyados en jurisprudencia y teniendo en cuenta básicamente la impresión causada por las partes cuando comparecen ante sus señorías, apoyos completamente injustos que mediante una meticulosa ley de obras se evitarían.

Conocer la profesión

Los pleitos derivados de intervenciones en el sector de la construcción colapsan los juzgados, retrasan la acción de la justicia, no solamente en perjuicio de esos casos, sino de los restantes.

Propongo que exista una ley de obras y, por qué no, magistrados-arquitectos que cuando oigan hablar de correas, tirantas, zunchos y enanos no piensen en una tienda de bolsos atendida por una persona de baja estatura.

El conocimiento exacto de la profesión hará de la actuación en esos pleitos, cuyo número es alarmante, una resolución rápida y justa. Como quiera que el pueblo también tiene derecho a proponer leyes fruto de su experiencia práctica y no de aburridas sesiones teóricas en despachos cerrados de incapacitados juristas, propongo desde este artículo algunos puntos básicos:

1. Intervención obligatoria de arquitectos en todas las obras, lo que creará mayor seriedad y trabajo. Para ello tendrán que ser ajustadas unas tarifas especiales en el COAM (Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid) proporcionales a la responsabilidad de la obra contratada.

2. Creación de una hoja homologada de encargo de obras entre promotor, constructor y propiedad que tendrá que ser visada por órgano competente a efectos de legalizar una obra.

3. Visado de proyectos y revisado una vez finalizada la obra, donde se actualizarán los honorarios en base al precio real de ejecución. Esto evitaría cobros al margen de colegio.

4. Adjudicación de proyectos en obras públicas obligatoria por concurso, donde no se tendrá en cuenta el renombre o antigüedad de los arquitectos, entendiendo que cualquiera puede optar.

5. Creación de un libro de mejoras o modificaciones sin cuya aceptación en la relación constructor-propiedad no permitirá reclamación alguna en caso de incumplimientos. En dicho libro, la propiedad o su representante contractual ordenará modificaciones, aumentos o mejoras que puedan alterar el precio de la obra inicialmente pactado.

6. En el cobro de certificaciones, éstas nunca podrán tener un margen de error superior al 10% de su importe, aunque sean a origen y nunca a buena cuenta; por tanto, una vez estampada la firma de un colegiado arquitecto en una certificación, ésta tendrá valor ejecutivo inmediato.

7. Serán válidos los precios cerrados sin desglosar, pero no darán derecho a reclamar por aumentos de obra sin la aceptación previa de la hoja en el libro de mejoras o modificaciones.

Tres peritos imparciales

8. Cuando en una resolución judicial hayan de intervenir peritos, serán un mínimo de tres, nombrados imparcialmente. La valoración judicial por peritos de una obra tendrá que ser realizada con la presencia de al menos un representante de la constructora, ya que, lógicamente, donde el perito acude es a la obra propiedad de una de las partes, que será la única que podrá facilitarle el acceso y, por tanto, interceder personalmente a su favor, que restaría independencia al informe del perito.

9. El lucro cesante será el que marque la ley y aplicable como indemnización obligatoria en caso de resolución contractual. La reclamación probada de lucro cesans tendrá carácter ejecutivo.

10. No será preceptiva la licencia municipal de obras, ni requerimientos urbanísticos, cuando a juicio de un arquitecto sea considerado necesario el comienzo inmediato de una obra por motivos de seguridad, sin perjuicio de la oportuna solicitud de licencia para la misma.

11. Las órdenes de los arquitectos en el libro no serán discutidas por la propiedad ni constructora; para que exista contraorden de la propiedad, que a la larga pueda ocasionar que la obra termine en pleito, existirá un apartado en dicho libro a disposición de la propiedad que tendrá que manifestar su oposición antes de realizar la constructora el trabajo. En caso de controversia, el COAM decidirá.

12. Se considerarán faltas graves profesionales los errores de medición en proyectos que impliquen alzas de presupuesto superiores al 15% del presupuesto básico, cuando existan diferencias de medida por este motivo y la constructora los haya realizado en obra; la propiedad, al margen de su protesta en órgano competente, no podrá oponerse al pago del trabajo realizado, pues en definitiva el proyecto es un deseo de la propiedad, y ésta, la beneficiaria del exceso de obra.

13. Artículo del orden lógico constructivo: se considerará error grave no asumible económicamente por la propiedad olvidar partida de obra necesaria intermedia para la realización de una obra proyectada que supere el 15% del precio del capítulo donde se encuentre englobada.

14. El presupuesto será ajustado al proyecto y no viceversa.

15. Cuando sea la constructora la que proponga al arquitecto y la propiedad lo acepte, serán válidas las mismas normas legales de esta relación.

16. No será necesaria homologación oficial para adjudicaciones en concurso inferiores a 100 millones (este artículo promocionará a la pequeña y mediana empresa); sólo será necesario el aval de dos colegiados.

17. Cualquier trabajo realizado por un arquitecto, aunque sea gratuito, tendrá que ser visado por el COAM.

18. Del mismo modo que cuando un trabajador reclama en Magistratura existen los salarios devengados, desde que se inicia una demanda por obra existirá la reclamación por demora en base a actualizar el precio de la obra objeto del pleito mensualmente acorde a la tardanza del pleito.

19. Creación de un colegio de contratistas, constructores y promotores donde todos estén homologados e identificados, con objeto de evitar la economía sumergida y el perjuicio que ocasionan a las empresas personas o particulares que para evitar impuestos o el justo beneficio industrial se aventuren en realizar obras mal ejecutadas y que casi siempre son fuente de pleitos.

20. Creación de un sindicato libre en el sector de la construcción que acoja también a los empresarios, porque éstos, en justicia, también son trabajadores.

21. Obligatoriedad para la propiedad en casas de renta antigua de mantener en buen estado su finca; en caso omiso, intervención del Ayuntamiento agilizando la ejecución sustitutoria, cuyos adjudicatarios serán siempre por concurso individual para cada obra.

Esto, claro, es un modesto apunte de una ley que evitaría muchos pleitos, descargaría de trabajo a nuestros magistrados, evitaría perjuicios, situaciones escandalosas y dolosas; el remedio existe, apliquémoslo y quizá colaboremos a una mejor imagen del sector de la construcción.

Christian Jiménez es director de la empresa constructora Escore.