El estudio que demuestra que la llegada de Airbnb a las ciudades aumenta los alquileres

Hace unas semanas, Chris Lehane, vicepresidente de Políticas Públicas de Airbnb, aseguraba en una entrevista con el periódico económico Cinco Días que su plataforma "no es la responsable de la subida del precio del alquiler en las grandes ciudades europeas". Aunque la llegada de Airbnb ha coincidido con la subida de alquileres, no es fácil comprobar si una cosa provoca la otra, principalmente por la falta de datos oficiales y por la cantidad de factores que influyen en el ecosistema de la vivienda. Ahora, un equipo de investigadores de la Universidad de California ha demostrado que esas dos situaciones están relacionadas y que, efectivamente, son causales.

Los críticos defienden que las plataformas de alquiler de viviendas como Airbnb aumentan el coste de vida para las personas que viven en la ciudad todo el año. Esto sucede cuando las viviendas se destinan a alojar a muchos turistas durante periodos cortos de tiempo en lugar de a familias durante todo el año. La compañía insiste en que el objetivo es que los propietarios puedan alquilar las habitaciones libres de sus casas para sacar un dinero extra, pero lo cierto es que ese no es el caso de la mayoría de las ofertas. Si miramos Madrid, por ejemplo, el 64,7% de los 17.301 anuncios de Airbnb son casas enteras, según Inside Airbnb, un portal independiente que proporciona herramientas para analizar los datos relacionados con los apartamentos turísticos de la compañía.

Murray Cox, al frente de Inside Airbnb, asegura que "según todas las mediciones, la actividad más común de Airbnb es el alquiler de casas y apartamentos enteros, no de habitaciones sobrantes o individuales dentro de las casas del propietario". Los datos recopilados por esta plataforma en  Barcelona, Bilbao, Euskadi, Girona, Madrid, Málaga, Mallorca, Menorca, Sevilla y Valencia para el mes de noviembre de 2019, demuestran que las ofertas de casas y apartamentos enteros representan el 73% del total de anuncios. "En Girona, Mallorca y Menorca, esta cifra está por encima del 90%", cuenta Cox.

¿Cómo afecta esta práctica a los precios de alquiler? "Las ciudades y los pueblos tienen una oferta limitada de viviendas, por lo que este proceso puede acabar aumentando las tarifas de alquiler", explican los investigadores. De hecho, un estudio centrado en la ciudad de Boston (Estados Unidos) ya encontró que un aumento en las ofertas de Airbnb allí se asoció con un aumento en los alquileres. Pero una de las limitaciones del estudio es que no quedaba claro si Airbnb había tenido algo que ver directamente con la subida de los precios, solo encontró una correlación positiva. 

Esto sucede porque hay factores muy diversos que influyen en la dinámica de los precios de alquiler en todas las ciudades del mundo. El aumento de la población en las ciudades de trabajadores que se desplazan a los centros urbanos, los salarios estancados, las políticas de vivienda, los recortes en el gasto público, una concentración del talento laboral en la ciudades  que tienen viviendas asequibles insuficientes... "Las causas de la crisis habitacional en Europa son diversas y complejas y no se deben a una vinculación única directa entre las viviendas de uso turístico", declara Airbnb. Todos estos factores condicionan e influyen en el precio de los alquileres. Pero las plataformas de alquiler de apartamentos turísticos, también. Tomando el estudio realizado en Boston como punto de partida, un equipo de investigadores de la Universidad de California decidió profundizar en el asunto. Para empezar, recopilaron datos de tres fuentes:

• Información sobre el conjunto completo de propiedades alquiladas a través de Airbnb en Estados Unidos y los anfitriones que las ofrecen.
• Información sobre el código postal, sobre las tarifas de alquiler y los precios de la vivienda en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.
• Datos sobre el código postal de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense, una encuesta en curso realizada por la Oficina del Censo de EEUU que incluye los ingresos medios del hogar, la población, la tasa de empleo y el nivel de educación.

Combinaron estas fuentes de información para estudiar el impacto de Airbnb en el mercado inmobiliario. Pero medir este impacto no es sencillo, debido a los factores externos que también influyen en el mercado. En este estudio, los investigadores controlaron esos factores y utilizaron una técnica conocida como variables instrumentales para aislar la parte de los costes de la vivienda que se debe solo a la llegada de Airbnb.

Bajo este supuesto, encontraron que un aumento del 1% en las ofertas de Airbnb está asociado causalmente con (es decir, provoca) un aumento del 0,018% en las tarifas de alquiler y un aumento del 0,026% en los precios de la vivienda. Estos efectos pueden parecer muy pequeños, pero hay que tener en cuenta que el crecimiento promedio anual de Airbnb es de aproximadamente el 44%, según los datos que manejan los investigadores. Además, estos efectos se suman de un año al siguiente.

Sin embargo, estos resultados no cuentan la historia completa de lo que está sucediendo. En el estudio, los investigadores presentan otros resultados adicionales que ayudan a explicar la economía alrededor de este fenómeno. Mostraron que los códigos postales en los que había más viviendas habitadas por sus dueños se ven menos afectados por Airbnb. Los propietarios ocupantes usan la plataforma para alquilar sus habitaciones libres o tal vez toda la casa mientras están fuera. Sin embargo, estas viviendas están ocupadas principalmente por un residente a largo plazo (el propietario), por lo que no son casas reasignadas como alquileres a corto plazo a través de Airbnb.

En conjunto, los resultados son consistentes con la idea de que, debido a Airbnb, los propietarios que no viven en sus casas están trasladando sus propiedades fuera de los mercados de alquiler y venta a largo plazo para ponerlos a disposición de los turistas.  "Por un lado, estas plataformas permiten a los propietarios ganar dinero cuando tienen más espacio del que necesitan", explican los investigadores a HBR, aunque hemos visto que no es esto lo que sucede en la mayoría de los casos.

"Por otro lado, los propietarios que alquilan casas enteras están reduciendo la oferta de vivienda, lo que aumenta el coste de vida de los inquilinos locales", añaden. "Según nuestros resultados, una forma de reducir los efectos negativos mientras se conservan los beneficios de alquilar habitaciones sobrantes sería limitar la cantidad de viviendas que se pueden agregar al mercado de alquiler para turistas". Tal como señala también Airbnb, "perseguir únicamente la actividad de los anfitriones perjudicará a estos sin resolver los retos de la vivienda".