Los informes de los expertos del Govern avalan la limitación de las compras especulativas de vivienda en Cataluña

Los cuatro informes que encargó el Govern a expertos sobre la posibilidad de limitar las compras especulativas de vivienda en Cataluña avalan la idea de hacerlo de forma temporal y en zonas de mercado tenso. Entienden que la intervención pública en un mercado en el que hay diferentes condiciones de demanda (para vivir o para invertir), se ajusta a la legalidad vigente; que experiencias internacionales de regulación han reforzado la estabilidad residencial, y que la legislación catalana y urbanística apuntalan el uso residencial del suelo y la función social de la vivienda. Los autores son los juristas Carles Viver Pi-Sunyer, Fuensanta Alcalá y Pablo Feu, y el doctor en antropología económica Jaime Palomera. Feu, a petición del Plan Estratégico del Área Metropolitana de Barcelona, fue el primero en publicar en octubre pasado un estudio que afirmaba que prohibir las compras especulativas tiene encaje constitucional. Y es el único que propone y concreta recetas para regular desde el Gobierno, las comunidades o los ayuntamientos.

En medio de una crisis habitacional gigantesca, tras la presentación del informe de Feu, el president Salvador Illa anunció que estudiaría la propuesta, aunque pidió “realismo”. Y encargó los otros informes. En diciembre, la consejera Sílvia Paneque, que lleva la cartera de vivienda, matizó que no se trataba de “prohibir” las compras especulativas, sino de “controlarlas”, y explicó, sin detalles, que las recetas serán nueva fiscalidad y condicionar la compra al uso residencial. Tras semanas marcadas por los temporales y la crisis de Rodalies, el Govern ha publicado por fin este sábado los trabajos “sobre la protección del derecho a la vivienda habitual y permanente”.

En un comunicado, explica que, a partir de los informes, el Departamento de Territorio y Vivienda y el Grupo Parlamentario de los Comunes “se han instado a trabajar un acuerdo”, tomando como base la propuesta legislativa presentada por los últimos en verano, para “la adopción de medidas de contención de las zonas de mercado residencial tenso”. Para los comunes, la limitación de las compras especulativas en un plazo de seis meses es condición para apoyar los presupuestos de Illa.

La líder parlamentaria de los comunes, Jéssica Albiach, ha celebrado que “por fin se publiquen los informes”. Y que “la respuesta sea clara: es viable jurídicamente y constitucional prohibir las compras especulativas de vivienda”. “Lo es porque hay una realidad objetiva de extrema urgencia respecto al derecho a la vivienda que justifica la intervención de los poderes públicos”, ha dicho y ha pedido “valentía y voluntad política”, una cuestión que los comunes consideran “irrenunciable”. “Estamos encallados en las negociaciones, están costando más de lo que tocaría”, ha lamentado. Las que siguen son las principales conclusiones de los cuatro informes.

El informe de Feu se apoya en el hecho de que el mercado inmobiliario no está garantizando impedir la especulación (como fija la Constitución en su artículo 47), ni vela por la cohesión social y evitar la dispersión (como indican regulaciones autonómicas o municipales). De ahí que, con el aval de las sentencias del Tribunal Constitucional a la intervención del mercado del alquiler, sugiera regular las compras como “medida urgente y excepcional, acotada a las zonas de mercado tenso y de manera limitada en el tiempo”. La base sería que solo se pudiera comprar una vivienda si es para residencia habitual del comprador durante cinco o siete años; si es para un familiar próximo. Y en el caso de edificios enteros, si se respetan los precios del alquiler que pagan los inquilinos.

En el ámbito estatal, analiza Feu, se podría hacer con una ley específica “que regule el régimen limitativo de compraventas en las zonas de mercado tenso”, de igual que la Ley de Vivienda regula los precios del alquiler. También se podría materializar con un Real Decreto Ley, por la vía de urgencia. A nivel autonómico, y dado que las comunidades tienen competencias en materia de urbanismo y vivienda, se podría hacer con una ley autonómica específica (ley, decreto ley o decreto legislativo) o desplegando la ley urbanística existente. En Cataluña, la clave es que la ley de urbanismo fija que cualquier desarrollo debe garantizar la cohesión social y evitar la dispersión territorial. Y en el caso de los ayuntamientos, “la legislación de Andalucía, Aragón, Cataluña y el País Vasco, que permiten a los consistorios cumplir los deberes derivados de la legislación básica”, indica el informe, se podría regular con el planeamiento urbanístico y centrándose en el uso residencial de las viviendas.

El informe de Fuensanta Alcalá, que parte del de Feu y de la propuesta legislativa que los comunes presentaron en verano pasado, avala sin paliativos la idea de limitar las compras especulativas. E incluso sugiere “concretar” el régimen sancionador inicialmente previsto en la propuesta, “para asegurar la coherencia interna del sistema urbanístico y su aplicación efectiva”. Avanzándose a una eventual picaresca por parte de empresas, sitúa los fraudes de ley que pudieran cometer y su tipificación como infracciones muy graves como “elemento estructural de la propuesta, imprescindible para evitar el vaciado normativo con ingeniería contractual o societaria”.

Alcalá avala “las limitaciones de adquisición y destinación de viviendas en zonas de mercado tenso” y lo ve “jurídicamente viable insertado en el ordenamiento vigente sin que se desprenda ninguna vulneración constitucional apreciable”. Desde el punto de vista competencial, ve avalada también la limitación de viviendas compradas en las zonas tensionadas a uso residencial: “Se configura con una determinación urbanística funcional vinculada al uso del suelo y la destinación social de los inmuebles”. Entiende que estas medidas “se integran de manera coherente en la concepción institucional del derecho de propiedad, como resulta del Código Civil de Cataluña”. Y añade que “la disciplina urbanística deviene un elemento clave para garantizar la efectividad real de las limitaciones”. Por último, ve la eventual regulación compatible con el derecho europeo y lanza una consideración: “La aplicación de regímenes disciplinarios claros y previsibles no destruye el mercado inmobiliario, sino que reduce la presión especulativa a corto plazo y reorienta la inversión a modelos compatibles con el uso residencial estable”.

El catedrático de Derecho Constitucional Carles Viver Pi-Sunyer (ya jubilado y que fue magistrado del Tribunal Constitucional y ejerció de timonel jurídico del proceso independentista) analiza la “constitucionalidad de las intervenciones del derecho administrativo en referencia a la limitación del derecho de propiedad”. Sus conclusiones se basan en el análisis de la Ley del Derecho a la Vivienda del Gobierno de 2023 y la sentencia del Tribunal Constitucional de 2024 que la avala en respuesta a un recurso sobre conflicto de competencias del Gobierno andaluz. Lanza dos “codas”. La primera afirma que “el derecho vigente que se aplicará en futuras hipotéticas limitaciones de los derechos de propiedad privada deja a los legisladores un amplísimo margen de libertad a la hora de delimitar el contenido de estos derechos de propiedad privada (facultades, derechos y deberes) y a la hora de establecer limitaciones a estos derechos”.

La segunda, avala las competencias de las comunidades autónomas para hacerlo: “Las CCAA están constitucionalmente legitimadas para establecer limitaciones a los derechos de propiedad privada empleando normas, enfoques e instrumentos propios del derecho administrativo para regular no solo relaciones entre particulares y Administraciones, sino también entre particulares, en el ámbito material del derecho civil y desde la competencia autonómica en materia de vivienda”. En una “addenda” final, Pi-Sunyer señala que las conclusiones expuestas se pueden extender, con “las matizaciones pertinentes”, a otras materias afines a la materia de la vivienda, como es el urbanismo o la ordenación del territorio”.

El informe de Jaime Palomera, que además de investigador en el Instituto de Investigación Urbana (IDRA), fue activista y fundador del Sindicato de Inquilinas en Barcelona, analiza las dinámicas en el mercado de compraventa de vivienda (quién, qué, dónde y cómo compra), qué impactos sociales y económicos tienen las dinámicas actuales y analiza medidas de limitación de compras de otros países (Dinamarca, Países Bajos, Austria, Suiza y Singapur). El trabajo constata que “la demanda está artificialmente hinchada por actores que no tienen necesidad de vivienda” y los efectos negativos que ha provocado (aumento de precios, competencia desigual, más inquilinos, menos propietarios y más desigualdades).

Y concluye que “regular la demanda en el mercado de compraventa de vivienda es una herramienta que se utiliza y que puede ser más efectiva que confiar solo en la oferta”. “La política de vivienda puede condicionar el acceso, priorizar el uso residencial y frenar la acumulación especulativa”. Unas medidas, advierte, que “no obran milagros, pero pueden reducir la presión especulativa, corregir dinámicas que tensionan el mercado y mejorar la estabilidad residencial”, afirma y señala que es una política a sumar a “otras imprescindibles”, como tener un buen parque de vivienda protegida o regular el mercado del alquiler. Palomera añade que en Cataluña “está justificado condicionar la compra de vivienda al uso residencial, especialmente en mercados tensionados”. Y sugiere priorizar dos formas de demanda: la residencial, los que compran para vivir, y la pública, orientada a aumentar el parque público.

El experto apunta, finalmente, a medidas complementarias: que haya un cuerpo robusto de inspectores que vigilen el cumplimiento de las limitaciones, recuperar vivienda que no se utiliza para vivir (pisos turísticos, vacíos, destinados a actividad económica) y una fiscalidad condicionada a la garantía de la función social de la propiedad.