Estos son los cambios legales en materia de vivienda que ha aprobado Cataluña

Cataluña afronta novedades legislativas de calado en materia de vivienda. Por un lado, por la ejecución del plan del Govern de Salvador Illa que prevé sumar 50.000 pisos al parque de vivienda pública. Y por otra, porque la situación de emergencia habitacional ha llevado a los comunes, ERC y la CUP a exigir al ejecutivo catalán a legislar sobre cuestiones que entienden que no pueden esperar: regular los alquileres de temporada y de habitaciones (la vía de escape que han encontrado los propietarios para no cumplir con la regulación de precios del alquiler), prorrogar la vigencia de la vivienda de protección oficial (VPO) o elevar el porcentaje de pisos sociales al 50% de los que se construyan cuando se recalifique suelo a urbanizable, o al 40% en nuevos barrios.

Para ello el Parlament convalidó este miércoles, con los votos de la izquierda, el decreto 2/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, un texto de unas 30 páginas redactado por el Govern para agilizar la ampliación del parque social. Este texto, sobre el que el Consejo de Garantías Estatutarias pidió mayor justificación, seguirá vigente e incluye modificaciones en materia de obras públicas, trámites administrativos, VPO y urbanismo. En una segunda votación, la cámara aprobó también tramitar este mismo decreto (modificado y ampliado con las aportaciones de comunes, ERC y la CUP ) como proyecto de ley y por la vía de urgencia. La idea es que la versión ampliada sea Ley antes de las vacaciones de verano. Las que siguen son las claves de los acuerdos aprobados, más allá del alquiler de temporada.

Prórroga de la vigencia la protección del parque social. Figuraba en el listado de exigencias de los comunes para investir a Illa. En los próximos cinco años, 38.000 pisos (de compra y de alquiler) perderán la condición de VPO, un parque que los comunes entienden que no puede saltar al mercado ante la situación de crisis de vivienda. Entre dudas de varios expertos jurídicos del sector sobre la legalidad de alargar alargar la protección de pisos que están a punto de perderla, la fórmula encontrada ha sido vincular la protección a la vigencia de las zonas tensionadas, que ya son 171 municipios, donde vive el 90% de la población. El mismo argumento por el que los municipios se declaran zona tensionada, la gravedad de la crisis, es el que prevé la futura ley para alargar la vigencia. Mientras, solo se podrán vender actualizando el precio público al IPC y a personas que cumplan los requisitos de solicitante de VPO. Profesionales del sector privado y también con trayectoria en la administración avisan de que las prórrogas pueden acabar en la justicia ordinaria (si las recurren los propietarios) o ante el Tribunal Constitucional (si lo lleva algún partido).

El Incasòl tendrá más fondos para construir VPO. El Instituto Catalán del Suelo, de la Generalitat, donde los propietarios depositan las fianzas de los contratos de alquiler, dispondrá de más fondos para construir vivienda pública. Si hasta ahora debía mantener un 10% del total de fianzas, el porcentaje se reduce al 5% para disponer de más liquidez para gastar en vivienda pública. Con el cambio, el Govern cuenta con unos 80 millones de euros más.

Mayores reservas para vivienda pública. El futuro decreto modifica la Ley de Urbanismo para aumentar los porcentajes de reserva para la construcción de vivienda pública. Pasa del actual 40% al 50% del techo edificable en el caso de suelos que se recalifiquen a urbanizable; y del 30% al 40% cuando se construyan nuevos barrios en suelo urbano no consolidado.

Cae la controvertida licencia básica para construir antes. Con la idea de agilizar la construcción de los miles y miles de pisos públicos que se quieren levantar, el Govern incluyó en su decreto una “licencia básica básica” de construcción previa a la definitiva si era para hacer vivienda social. Se obtendría en un mes “bajo la responsabilidad de la personas promotora, constructora y la dirección de obra”, y presentando un “proyecto básico” al Ayuntamiento. La licencia generó tal controversia e incluso rechazo en el sector (con preguntas cómo qué ocurre si un promotor comienza las obras con la licencia básica y luego le deniegan la definitiva), que ha caído del texto. Sigue vigente hasta que se apruebe la futura ley. El decano de los arquitectos catalanes, Guillem Costa, lo celebra y pone en valor “la receptividad de todos los partidos del Parlament”.

Se amplía la compra preferente de vivienda por parte de la administración. De nuevo con la idea de sumar parque público, el decreto convalidado contempla aumentar los supuestos en los que las administraciones (Generalitat o Ayuntamientos) pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto. Esto es, tener derecho de compra preferente, siempre que acepten el precio que el propietario fija de un piso o vivienda. La Generalitat ya podía comprar con tanteo y retracto pisos procedentes de desahucios, y ahora podrá ejercerlo en las zonas de mercado tenso en pisos de grandes tenedores, una compra preferente que “afecta a la primera transmisión y las posteriores” durante la vigencia del decreto. Con todo, el futuro decreto excluye supuestos que sí están en vigor en el decreto convalidado: los pisos de nueva construcción o grandes rehabilitaciones, lo que había generado muchas quejas de los promotores.

Registro de grandes tenedores, de pisos vacíos y multas a quien no apunte sus propiedades. El decreto crea el registro de grandes tenedores de vivienda (sean personas físicas o jurídicas que tengan más de cinco pisos), que se suma al registro de pisos vacíos u ocupados. A estos ficheros será obligatorio inscribirse y si los caseros no lo hacen se enfrentan a multas. Estos registros persiguen detectar vivienda vacía para poderla incorporar al parque público. Y facilitar el cumplimiento de la regulación del precio del alquiler (que obliga a los grandes tenedores a ajustarse al índice oficial).