La España concentrada: las ciudades buscan fórmulas para sumar casas sin desperdiciar suelo

Densificar o densificar. El dilema hace tiempo que se ha superado en muchas ciudades españolas. Los urbanistas llevan años, incluso décadas, clamando contra el modelo de nuevos barrios que fue imponiéndose en España desde los años noventa. Los PAU, PAI, SAU y la sopa de siglas que en cada ciudad lleva aparejado un desarrollo urbanístico han sido durante años sinónimo de edificios cerrados con piscina, poco comercio en la calle y grandes avenidas. El arquitecto José María Ezquiaga cree que aquella idea triunfó como reacción a los excesos del desarrollismo franquista. “Veníamos de los años sesenta y setenta con polígonos de mucha densidad de casas y pocos servicios”, explica, “hubo un pico de exceso de congestión que marcó el imaginario colectivo”.

Pero la plasmación de los barrios que venían a corregir aquello tampoco salió bien del todo. “En muchos de los planes de esta época sobra suelo que no se ha desarrollado”, asegura Ezquiaga. Son sobre todo parcelas dotacionales, pensadas para colegios, zonas deportivas u otros servicios que, por la baja ocupación del tejido urbano, se han quedado sin hacer. Y esos solares o “descampados”, cuenta el urbanista, “son fatales porque hacen más largas las distancias o más peligroso el espacio público”. De ahí que haya margen para planear manzanas más pequeñas, calles más transitables y bajos con actividad económica. “En el Copenhague moderno hay muchas tiendecitas, muchos cafés y cosas que no pertenecían a la mentalidad nórdica y que se han contagiado de la tradición mediterránea”, resume el experto, quien prefiere el término “concentración” a densificación.

La intención del Ayuntamiento de Madrid de incrementar la densidad de sus futuros barrios, de manera que las 150.000 casas previstas actualmente en distintas actuaciones podrían duplicarse e incluso triplicarse, ha llamado la atención por sus dimensiones y escala: en una urbe que ha acelerado su crecimiento en los últimos años, implicaría integrar en futuros vecindarios la población equivalente a Sevilla o Zaragoza. Pero es una estrategia que, tanto para nuevos planeamientos como para los vacíos urbanos que han dejado los anteriores, ya exploran otros territorios en España.

Cataluña define 69 áreas estratégicas

El Gobierno catalán ha lanzado un plan de vivienda que, entre otras cosas, prevé elevar la densidad residencial en 69 áreas estratégicas para crear 240.000 viviendas. Y recientemente, el presidente de la Generalitat, Salvador Illa, insistió sobre la necesidad de avanzar en esa dirección. “Hay que densificar tanto como podamos, siempre con criterios de sostenibilidad, porque necesitamos vivienda”, afirmó. La propuesta generó críticas de todos los partidos, que recordaron que ciudades como L’Hospitalet de Llobregat ya están entre las más densas de Europa. Sin embargo, arquitectos y urbanistas sí respaldaron a Illa al entender que hay localidades cercanas a Barcelona que tienen aún mucho margen para construir.

Ramon Gras, investigador de la Universidad de Harvard y cofundador de Aretian Urban Analytics, lo ha estudiado al detalle. Gras estima que en los próximos 20 años la región metropolitana de Barcelona deberá alojar a 700.000 personas más que requerirán unas 475.000 viviendas. A partir de ahí, identifica un grupo de 12 ciudades –entre ellas L’Hospitalet o Badia del Vallès— que deben reducir densidad, un segundo grupo de 30 localidades –entre las que está Barcelona— que pueden crecer hasta un 25% y un bloque de 109 municipios –como Sant Cugat del Vallès o Sitges— que pueden ganar mucha población.

Los promotores inmobiliarios, sin embargo, creen que los planeamientos urbanísticos les limitan. Y critican que ni siquiera las zonas cuyo desarrollo puede ser más rápido agotan su capacidad. De hecho, un estudio de ETSAB-UPC analiza 111 sectores pendientes de urbanización en 37 municipios dentro de zonas que han sido declaradas como tensionadas al abrigo de la ley estatal de vivienda. En esas áreas, la densidad media proyectada es de 59 viviendas por hectárea, muy por debajo del límite normativo de 100 casas por hectárea.

Las ciudades vascas ganan altura

“Bilbao está prácticamente al borde de ese agotamiento y a San Sebastián tampoco le queda mucho margen, por poner ejemplos de ciudades vascas sometidas a un fuerte tensionamiento y que apenas tienen suelo para seguir creciendo”, señala el consejero de Vivienda del País Vasco, Denis Itxaso. “Esto nos obliga a abordar operaciones de redensificación y a creer en un modelo de ciudad compacta y densa. Y eso implica, necesariamente, ganar altura”, completa.

El Gobierno vasco se ha puesto manos a la obra y ha comenzado por mirar a la vivienda pública. De momento ha identificado ya 65 edificios a los que es posible añadir una o dos plantas más, de los que espera sacar 189 apartamentos que empezarán a construirse en 2028. El plan no solo mira a las alturas y también estudia la conversión en vivienda de algunos bajos comerciales sin aprovechamiento. E incluso ofrece a personas mayores trasladarse a un apartamento dotacional a cambio de que pongan su vivienda en el programa de alquiler público autonómico (con precios tasados y garantía pública), otra manera de densificar porque permitiría destinar a una familia casas donde ahora solo vive una persona.

Densificación con VPO en Andalucía

En Andalucía, la Junta aprobó hace un año un decreto-ley de medidas urgentes que ofrecía la posibilidad de aumentar la edificabilidad y densidad de parcelas en suelo urbano con destino a VPO durante un periodo transitorio y limitado a cinco años. “El decreto-ley ha tenido una gran acogida, con 180 municipios de todo signo político, entre los que están las ocho capitales de provincia”, destaca un portavoz de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda. Estas 180 localidades, pese a ser solo la cuarta parte del total de 785 consistorios andaluces, cubren más de seis millones de habitantes, el 70% de la población.

Málaga fue el primer municipio andaluz en adherirse al decreto-ley. “La ciudad activó mecanismos para facilitar la construcción de hasta 1.400 nuevas viviendas protegidas en suelos que ya estaban en desarrollo o mediante la reconversión de antiguos activos terciarios”, detalla una portavoz del Ayuntamiento malagueño.

En paralelo, el nuevo Plan General de Málaga fija como un objetivo principal el incremento de edificabilidad y densidad en suelos residenciales donde las densidades son “innecesariamente bajas, lo que no resulta sostenible”. “El objeto último es incrementar la oferta de vivienda asequible en la ciudad existente, pero dentro de un modelo de ciudad de proximidad (la ciudad de los 15 minutos) donde se garantice la accesibilidad universal a las parcelas de equipamientos y a las zonas verdes”, matiza dicha portavoz.

Valencia: casas donde iban colegios

La alcaldesa de Valencia, María José Catalá, presentó el pasado enero una ampliación de su plan de vivienda para este mandato, en el que planteó varias medidas para aumentar el número de casas en la ciudad. Entre otras propuestas, la reversión de apartamentos turísticos irregulares en vivienda, dividir pisos grandes, destinar solares de uso educativo sin materializar durante décadas para hacer pisos protegidos, así como modificar el PGOU, de 1988, para aumentar la densidad residencial y que pase de 75 a 140 viviendas por hectárea. La Concejalía de Urbanismo apunta que, así, los desarrollos urbanísticos podrían concentrar más hogares en la misma área y consumir menos suelo.

El consistorio, que gobiernan PP y Vox, se ha propuesto identificar parcelas destinadas a centros educativos que, tras más de 35 años, no se han materializado o se consideran excedentes. Urbanismo impulsará en colaboración con la Consejería de Educación de la Generalitat el ajuste de estas superficies para destinar el suelo sobrante a la construcción de vivienda dotacional. Además, el consistorio facilitará la segregación y división de viviendas de grandes dimensiones, específicamente en inmuebles construidos en el siglo XX que cuentan con la particularidad de tener doble acceso (puerta principal y de servicio) para aumentar la oferta residencial. En cuanto a los pisos turísticos que carecen de título habitante oficial, el Ayuntamiento pretende que puedan volver al mercado tradicional de la vivienda.

Con información de Lluís Pellicer (Barcelona), Javier Martín-Arroyo (Sevilla) y Cristina Vázquez (Valencia).

Si tiene dudas, sugerencias o simplemente quiere contarnos su caso, puede enviarnos un email a vivienda@elpais.es.

Los datos que facilite serán tratados por EDICIONES EL PAÍS, S.L.U., (C/ Miguel Yuste, 40, 28037-Madrid), con la finalidad de gestionar sus dudas y/o testimonios y elaborar contenido informativo. Podrá ejercer sus derechos reconocidos en materia de protección de datos a través de la dirección dpo@prisa.com acreditando su identidad e identificando el derecho que desea ejercitar. Para más información consulte la Política de Privacidad.