El control sobre las tasaciones hipotecarias, ¿en manos de unos pocos?

El volumen de la tasación hipotecaria en el sector vivienda sigue creciendo en España. De enero a septiembre de 2024, experimentó un incremento de un 16%, hasta algo más de 338.000 tasaciones, y un 19% en importe tasado, según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Las valoraciones que las 32 sociedades de tasación habilitadas por el Banco de España realizan sobre un inmueble para garantizar la concesión del préstamo hipotecario se basan en una serie de criterios técnicos, como son la localización, la calidad constructiva, la superficie, antigüedad o el estado de conservación de la vivienda. “El sistema español de provisión de servicios de tasación es no solo el más avanzado de Europa, sino también el más garantista. Y ello se debe a que la creación de dicho modelo, supervisado por el Banco de España, respondió, precisamente, a la intención de fomentar la creación de un mercado hipotecario fuerte, dotándolo de un sistema transparente, independiente y riguroso de valoración”, destaca Miguel Ángel Castillo, presidente de la AEV, asociación que agrupa a 26 sociedades de tasación.

Sin embargo, otros profesionales denuncian que ese mecanismo para medir la valoración de las viviendas y poder acceder a un crédito hipotecario ha favorecido a las sociedades de tasación que, junto con las entidades financieras, tienen en su mano la información sobre lo que deben valer los inmuebles. De este modo, la elaboración de los informes de tasación con garantía hipotecaria queda limitada a un número determinado de profesionales.

“No puedo realizar, como tasador independiente, valoraciones inmobiliarias con fines de garantía hipotecaria, porque esta labor queda restringida a los técnicos que trabajan para una sociedad de tasación”, se queja Alberto Cabrera, arquitecto técnico y socio de Valtecsa, empresa de valoración especializada en los sectores hotelero y logístico. “Aunque el espíritu de la Unión Europea es crear un mercado único con libre circulación de profesionales, ahora un tasador alemán independiente no puede trabajar en nuestro país. Y mientras que, en Alemania, con 84 millones de habitantes hay 4.000 tasadores, en España, con 48 millones, solo hay 32 tasadores de facto que se corresponden con las sociedades de tasación para las que trabajan 3.000 técnicos”, explica Cabrera.

Según Onelia Nóbrega, vocal de la Comisión Ejecutiva del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), “el sistema español no fomenta la competencia en los servicios de tasación con fines hipotecarios y ello perjudica al ciudadano”. Es así desde hace más de 30 años, dice.

Algo con lo que discrepa Castillo, argumentando que en la actualidad el mercado de títulos hipotecarios españoles tiene un peso muy relevante en Europa, con un volumen de más de 250.000 millones de euros. “Las sociedades de tasación, por tanto, mediante la supervisión de las valoraciones realizadas con finalidad hipotecaria, aportan su conocimiento especializado del mercado inmobiliario y un importante filtro de objetividad e independencia a la valoración realizada por el tasador”, opina.

España es el único país de la Unión Europea en el que no está implementada la figura profesional del valorador homologado, prevista en la Ley de Contratos de Crédito de 2019 y que, en el plazo de seis meses, tendría que haber sido desarrollada por el Gobierno. “El mercado español debe alinearse con el resto de los países de la Unión Europea para que recupere su credibilidad ante el ciudadano y el sector inmobiliario”, indica Alfredo Sanz, presidente del CGATE. “Por eso pedimos la implementación del valorador homologado y la equiparación de las oportunidades de todos los profesionales. Debe imperar la libre competencia”, añade. Pedro Cantó, presidente de la Asociación Española de Valoración Inmobiliaria y Urbanística (AEVIU), coincide: “Es muy llamativo que en España seamos una isla dentro de un océano, con una limitación al acceso a la tasación hipotecaria (en libre mercado) con clientes españoles”.

Para el presidente de la AEV, en cambio, el mercado de sociedades de tasación es libre y abierto, concurren un elevado número de proveedores y sin ningún tipo de barrera para la conformación de nuevas sociedades de tasación, siempre que se cumpla con los requisitos de homologación establecidos por la normativa.

Mientras, tres entidades (CGATE, la Asociación Española de Valoración Inmobiliaria y Urbanística y el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos), que a su vez forman parte de Tegova España (Asociación Europea de Profesionales de la Valoración), demandan el desarrollo del reglamento del profesional homologado que regula la figura del valorador.

Formación y honorarios

En España, cada tasación realizada por un profesional es sometida a un proceso de control de calidad, independencia y objetividad por parte de una sociedad de tasación. Para ello, las sociedades deben contar con las bases de datos y los recursos técnicos y humanos que les permitan verificar la adecuación técnica de la valoración y contrastar que el valor propuesto encaja con los valores de inmuebles similares en la zona y que no está influenciado por ningún tipo de interés o sesgo.

Si hablamos de honorarios, los tasadores cobran normalmente un porcentaje de la tarifa que la sociedad de tasación cobra del cliente. “Son establecidos de forma libre por cada sociedad, bajo estricta observancia de las leyes de defensa de la competencia”, apuntan desde la AEV. Sin embargo, desde la AEVIU mantienen que los honorarios a la baja son cada vez más frecuentes, siendo esta “una de las razones por las que cada vez más el acceso laboral a este mercado es de un perfil de técnico con la carrera recién terminada, con escasa formación y que va aprendiendo a base de ensayo y error”.

El tasador independiente Alberto Cabrera pone cifras: tasar un piso de 150.000 euros tiene un coste aproximado de entre 300 y 330 euros. Si la valoración la gestiona la entidad financiera a través de una sociedad, se queda un 30% de comisión. El 70% restante es con lo que operan las sociedades, que pagan al técnico un 35% de media. Por tanto, de los 330 euros, el técnico, que es quien realiza el grueso del trabajo, se embolsa unos 81 euros.

El valor de los inmuebles se rige por la ley de la oferta y la demanda y los tasadores recogen, a través de los estudios de mercado, la situación real del inmobiliario en cada momento y en cada ubicación. Aunque, según Elena Guijarro, vicepresidenta segunda del CSCAE, “lo que se debe hacer es mostrar una foto real de cada caso y reflejarla fielmente en los informes”. “La transparencia del mercado inmobiliario, desde el punto de vista de las tasaciones, la debe garantizar el Banco de España, a través de las condiciones que se establezcan y la profesionalidad de los tasadores, bien sea a través de sociedades o como independientes”, finaliza Guijarro.