España necesita 3,5 millones de viviendas asequibles para equilibrar el mercado inmobiliario

3.505.179 casas a precio asequible. Ese es el “cálculo estricto” que arroja un análisis de la consultora Atlas Real Estate Analytics si España quiere equilibrar su mercado inmobiliario para que la tasa de esfuerzo (el porcentaje de sus ingresos que destinan los hogares al pago de la vivienda) no supere el 30%. El estudio se hace sobre la base de cualquier tipo de tenencia, alquiler o compra. Y resulta llamativo que el resultado es muy superior a los 1,5 millones de viviendas de parque público que el Gobierno se ha propuesto alcanzar, sin una meta temporal concreta, para que España iguale la media europea de vivienda social, que se estima en el 9% del total de viviendas principales.

Lo que viene a decir el Informe de vivienda asequible en España 2024, publicado este miércoles, es que ni con ese enorme esfuerzo que supondría igualar el promedio continental (los cálculos más optimistas sitúan el parque social y asequible español en el 2,5% o 3%) se superaría la actual crisis de accesibilidad a la vivienda. Se necesitan muchas más casas asequibles (es decir, a precios más baratos que los que el mercado ofrece ahora mismo, como sucede con las viviendas protegidas) y además esa necesidad es más perentoria en algunas partes.

Los analistas de Atlas estipulan que la provincia de Madrid necesitaría incorporar 864.000 casas baratas, mientras que en Barcelona serían unas 716.000. En tercer lugar se sitúa Alicante (306.000 viviendas), seguida por Valencia (276.000), Baleares (154.000) y Granada (108.000). Al margen de las tres provincias más pobladas, el informe destaca que “son llamativos los casos de Alicante (similar al de Baleares, con una oferta fundamentalmente enfocada a público internacional) y Granada (debido a la menor renta de las familias de esta provincia)”. En todas las demás, la necesidad es inferior a las 100.000 casas, pero con grandes diferencias: mientras territorios como Zaragoza o Tarragona quedan cerca de esa barrera, en Lugo y Ourense se considera que bastaría con agregar a la oferta inmobiliaria actual unas 2.000 casas accesibles.

La consultora inmobiliaria, que se basa en el uso de big data y cruza en sus análisis cientos de indicadores procedentes tanto de fuentes privadas como públicas, abunda en el estudio en las causas de esta necesidad. Y apunta, en la línea habitual del sector inmobiliario, a la escasez de construcción de los últimos tiempos. La escasa edificación frente al crecimiento poblacional que ha experimentado España en los últimos años ha provocado un déficit de oferta de vivienda que Atlas calcula ya en más de 299.000 inmuebles. Y avisa de que, si las tendencias actuales de creación de hogares y nuevas construcciones se mantuvieran estables hasta 2039, para entonces ya serían necesarios más de 2,6 millones de viviendas.

Abundando más en la escasez de oferta, el informe habla de un encogimiento del mercado, ya que actualmente hay a la venta en toda España unas 675.000 casas, mientras que en marzo de 2020, antes de la covid, eran unas 850.000. Y añade otros factores como el incremento de los costes de construcción (un 58% desde 2006), el aumento de las cargas tributarias para el sector, el desequilibro entre unos precios que han subido más que las rentas disponibles de los hogares, y las tendencias demográficas que llevan a la población a concentrarse cada vez más en grandes ciudades.

Como resultado de todo ello, la edad media de compra de la primera vivienda ya se sitúa en los 41 años. Y para dar ese paso se necesitan casi seis años de renta neta de los hogares, frente a los menos de 4,5 años a principios de 2020. En el caso del alquiler, afrontar el pago supone más del 35% de los ingresos de las familias, un promedio que, especialmente cuando la covid golpeó a este mercado, no superaba el 30% durante la primera mitad de 2021.

En el capítulo de soluciones, Atlas también recurre al manual clásico del sector. Apunta a la mayor disponibilidad de suelo para construir, a la colaboración público-privada para levantar viviendas asequibles con fórmulas de cesión de derechos de superficie o a la reducción de impuestos, tanto en la fase de construcción como para los compradores finales. También apunta a una “optimización de costes” en el proceso constructivo mediante el uso de tecnología e inteligencia artificial, un asunto en el que la consultora analítica tiene evidentes intereses. Todo ello ayudaría a engrosar el parque asequible y alcanzar el objetivo de 3,5 millones de viviendas. Aunque la propia consultora realiza un ejercicio alternativo y se pregunta qué pasaría si en lugar de no superar el 30% de esfuerzo (el porcentaje que recoge la ley de vivienda como sinónimo de asequibilidad) la meta fuera no superar el 40%. Con esa premisa, la necesidad sería de unas 2,1 millones de viviendas asequibles. Un escenario que la firma consultora define como “cálculo realista”, pero que también queda muy lejos de la actual realidad española.