Los expertos no ven riesgo de burbuja inmobiliaria en España y no es una buena noticia

Un mercado boyante. Así puede resumirse lo que espera en 2025 al sector inmobiliario. Los últimos datos apuntan que los precios de la vivienda se están acelerando, pero eso no impide que cada vez se vendan más casas. Y los informes de previsiones que proliferan con cada cambio de año apuntan en la misma línea: el próximo ejercicio los pisos seguirán encareciéndose y el volumen de operaciones podría acercarse más que nunca a los niveles previos a la crisis de 2008. En favor de esto jugará que se espera que se den más hipotecas y, por efecto del cambio en la política monetaria, más baratas. Casas caras, compras aceleradas y crédito más abundante componen una tríada que en España recuerda al desenfreno de principio de siglo. ¿Es posible que España se encamine hacia una nueva burbuja?

La respuesta rápida es que no. EL PAÍS ha consultado a cuatro economistas expertos en el sector y ninguno ve ese riesgo ahora mismo, lo que no necesariamente es una buena noticia como explican varios de ellos. Al menos no lo es para los muchísimos hogares, y cada vez más, que buscan una casa y no la encuentran. En un informe del pasado abril, el Banco de España calculó que se necesitan unas 600.000 casas para satisfacer la demanda. El exbanquero Ignacio Ezquiaga cree que en realidad son muchas más, al menos un millón y medio. “El déficit de vivienda es enorme y eso no tiene nada que ver con una burbuja”, afirma. Y completa: “Ojalá tuviéramos algo de burbuja porque eso significaría que repuntan los volúmenes de oferta”.

La definición de una burbuja inmobiliaria no es algo sencillo. La Fed de Dallas, uno de los 12 bancos que componen la Reserva Federal de EE UU, elabora un indicador de “exuberancias” en el mercado de la vivienda que conoce bien el español Enrique Martínez García, vicepresidente en tanto que jefe del Área Internacional del banco tejano. El también codirector del Observatorio Internacional de la Vivienda (IHO, por sus siglas en inglés) cita tres elementos que explican el crecimiento actual de precios: “En muchas partes del mundo no se está construyendo suficiente vivienda”, relata en primer lugar, a lo que agrega que “la caída de la inflación ha llevado a muchos a prever que las tasas hipotecarias mejorarán, estimulando más la demanda”.

El tercer elemento son los “factores especulativos y comportamientos psicológicos”. Martínez García detalla que se trata de “fenómenos como el fear of missing out [FOMO o miedo a quedarse fuera] que pueden llevar a los inversores a asumir que el reciente fortalecimiento del mercado inmobiliario continuará en el futuro”. Eso, agrega, “genera expectativas poco realistas”. “Estos factores son los que nos preocupan porque están en el origen de las burbujas. De momento, evidencia de exuberancia de este tipo solo la encontramos en EE UU, Croacia, Israel y Portugal”, completa.

“Para que haya una burbuja tiene que haber una falta de justificación en el aumento de los precios”, insiste el catedrático de la Pompeu Fabra José García Montalvo. Y en este momento ve razones de sobra: “The Economist ha puesto la economía española como la mejor, las familias españolas, además de acumular ahorro, están por debajo de la media europea de endeudamiento [el 45,4% del PIB, frente al 52,2% en el conjunto de la eurozona] y a eso se suman flujos migratorios y la demanda extranjera”. “Con una oferta que no reacciona, esto es suficiente para que los precios se tensionen”, resume.

Al margen de que los importes tengan un sentido desde un punto de vista económico, nadie puede negar los evidentes problemas de accesibilidad a la vivienda que eso está provocando. Y a los expertos les preocupa que ese bucle de escasez y carestía que se retroalimenta no es sencillo de solucionar. “Tener un problema que es de oferta y no de burbuja es más difícil”, lanza García Montalvo. “La solución es más complicada: veo más complicado afectar al mercado por el lado de la oferta y la producción de vivienda que por el financiero”, remacha.

Menos crédito

Una de las consecuencias de la crisis sistémica de 2008 es que las herramientas de política monetaria y macroprudenciales cambiaron para siempre. Estas últimas se refieren a las condiciones que los reguladores impusieron al sector financiero y que, resumidamente, obligan a los bancos a ser más cautos a la hora de dar crédito. Y por eso Gonzalo Bernardos ve un abismo entre la situación de principios de siglo y la actual. “En 2006 el importe que destinaron las entidades a financiar la compra de vivienda fue de 184.000 millones y en 2023 fueron 54.000 millones”, ejemplifica. Este dato prueba, según el director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, que “es imposible que exista una burbuja si no hay un grandísimo crecimiento del crédito inmobiliario”.

Bernardos abunda en la explicación de que las casas se encarecen “por las condiciones económicas del país, que va bien, y sobre todo porque no hay oferta”. Y destaca otra diferencia importante respecto a la situación de bum inmobiliario: “Estos son precios que suben, pero no precios que bajan, mientras que cuando tienes una burbuja los precios suben, pero luego bajan”. La difícil solución del galimatías le lleva a pensar que “los precios se van a ir al alza y durante bastante tiempo”. Pero en ausencia de más casas, duda que España esté a las puertas de una burbuja: “Que los bancos enloquezcan y den mucho más prestado no se puede descartar, pero no veo que se llegue a una burbuja ni en 2025 ni tampoco en 2026″, afirma.

Frente a la escasez, parece lógico que la salida a la actual crisis pasa por disponer de más casas. Pero Ezquiaga destaca que no vale con cualquier tipo de viviendas, tienen que ser accesibles. “Es obvio que va a haber más VPO, pero el proceso es lento”, señala, “parece que la ministra [Isabel Rodríguez] es la única que tiene que hacer viviendas y son todos: donde haya un pedazo de suelo disponible se tiene que edificar”. Sin embargo, el economista, que vivió toda la crisis financiera como directivo de banca y en 2024 ha publicado un libro de elocuente título (El sistema ya no financia burbujas: escasez de vivienda y caída del crédito), cree que “estamos muy lejos” de tomar conciencia. El motivo es que, aunque nadie atisbe una, la burbuja sigue siendo el trauma inmobiliario en el imaginario español. “El dolor que dejó la burbuja inmobiliario-financiera de principios de siglo fue tan tremendo que nadie quería oír hablar de hacer vivienda, y se nos ha ido la olla”, lamenta.