Vuelve el fantasma de las tasaciones infladas en la vivienda

El regreso de las hipotecas que cubren hasta el 100% de la compra de una vivienda ha traído de vuelta un viejo fantasma del pasado, el de las tasaciones infladas. Hay que vender viviendas e hipotecas ahora que el viento sopla de cara. Eso sí, se corre el riesgo de volver a cometer los mismos errores de los años del boom, cuando las viviendas se sobretasaron un 30%, según el estudio El verdadero precio de la vivienda en España, del profesor Josep María Raya.

Los tasadores fueron acusados de inflar las valoraciones durante esos años y ahora son, de nuevo, señalados con el dedo. "La banca vuelve a conceder hipotecas por el 100% del valor de la vivienda y para ello necesitan la participación de las tasadoras", dice el analista y consultor económico Gonzalo Bernardos. "Este tipo de hipotecas se consigue por el canal mayorista, a través de establecimientos de crédito con un importante volumen de clientes", recalca. Las llama "hipotecas sociales" para jóvenes, porque ayudan a que este colectivo sin ahorros pueda acceder a su primera vivienda.

"Las hipotecas al 100% del precio permiten la compra de una casa a mucha más gente, pero suben los precios y fomentan tasaciones hinchadas. Desde el momento en que algunos bancos han vuelto a ofrecerlas, por desgracia han vuelto las tasaciones infladas", cuenta el tasador David Fernández, que el pasado 28 de abril envió una carta denunciando estas prácticas al Banco de España.

La raíz del problema es que, salvo excepciones, la banca no financia más del 80% del valor de tasación de la vivienda. El comprador debería tener ahorrado el 20% restante más los gastos. Si no dispone de esa hucha y necesita financiación por el precio total de la vivienda debería tener la suerte de que el valor de tasación de la casa que va a comprar fuera bastante más alto que el precio que va a pagar por ella, de forma que el 80% de la tasación corresponda al 100% de la compra. En algunos casos puede ser que el comprador tenga semejante fortuna. En otros, no. "Es de ingenuos pensar que todas las viviendas que vas a hipotecar están un 20% rebajadas respecto al valor de mercado", arguye Fernández.

Entonces, se pierde la operación o se consigue una tasación inflada. Para poder hacerlo el valor de tasación tiene que ser superior al precio de compra. ¿Cuánto? "Las hipotecas 100% funcionan gracias a tasaciones un 20% mas altas", dice Fernández, que añade que "una tasación si está bien hecha debería ser similar al precio de compra". Lo hacen, sobre todo, "las pequeñas tasadoras con poco volumen de negocio y no se hace de forma generalizada, aunque cada vez es más frecuente", apunta Gonzalo Bernardos.

¿Cómo se consigue? Con una tasación encargada por el propio comprador o por el intermediario financiero. Los bancos suelen tener un sistema de elección de tasadora aleatorio, aunque algunos admiten informes encargados por el cliente. "Las empresas de intermediación contratan directamente a tasadoras que saben que les van a emitir el valor que necesitan", afirma Fernández. "Donde tu banco no llega, nosotros sí", reza el eslogan de uno de estos intermediarios financieros que han proliferado en los últimos años. "Especialistas en hipotecas al 100%", anuncia otro.

El banco se limita a comprobar que la financiación no supera el 80% del valor de tasación. "El gestor del banco no entra a valorar si está hinchada o no", comenta Fernández. Aunque este tasador admite que en alguna ocasión estas prácticas se hacen en connivencia con los directores de la oficina bancaria que "tienen que cumplir objetivos". Algo que podría cambiar con la nueva ley hipotecaria que ultima el Gobierno, que pretende desligar la venta masiva de hipotecas con la entrega de bonus a la plantilla.

El tasador también denuncia la presión que en ocasiones ejercen las empresas de intermediación financiera y los agentes inmobiliarios. "Algunos te llaman para quejarse y dicen: 'es que entonces si todas las tasaciones salen en torno al precio de venta, no se venderían apenas casas", relata. Pero la realidad es que "la tasadora vive de hacer encargos, y si no hincha el valor, corre el riesgo de que no la contraten". Por suerte, reconoce que no todas las inmobiliarias son iguales. "Están las de toda la vida donde trabaja gente seria, y otras que aparecen como setas en los ciclos económicos buenos, cuyos trabajadores no están tan formados y solo buscan su comisión a costa de tasaciones hinchadas".

En el otro lado de la orilla están las tasadoras y el Banco de España y ambas niegan la mayor. Las dos grandes, Sociedad de Tasación y Tinsa remiten a la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). "Nunca ha existido una práctica generalizada de inflación de tasaciones. Durante los años del boom inmobiliario, los tasadores reflejaron en sus informes la realidad del mercado, como quien introduce un termómetro para medir la temperatura. El propio mercado estaba recalentado y los tasadores reflejaban esa realidad. Y tampoco en la actualidad se dan ese tipo de prácticas fraudulentas y, si se producen, se deben achacar directamente a una mala praxis profesional por parte de un tasador particular", apunta Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV. Recuerda que ahora "hay plena desvinculación accionarial entre sociedades de tasación y entidades financieras o cualquier otro participante del mercado que pueda generar conflictos de interés (promotores inmobiliarios, gestorías de tramitación hipotecaria...)". Además, deben disponer de un reglamento interno de conducta que regule, entre otras cuestiones, las relaciones con las entidades financieras de las que dependa el encargo de trabajos que supongan más del 10% de su facturación.

Por su parte, el Banco de España constata que "no se han detectado indicios de sobrevaloración intencionada de inmuebles por parte de las tasadoras con el fin de poder completar operaciones manteniendo LTV (loan to value) inferior al 80%". Y recuerda los controles que se han instaurado tras la burbuja. El Banco de España vigila las valoraciones a través de una base de datos que permite establecer comparaciones y cuando se detecta una desviación significativa dentro de una zona para inmuebles similares se envía un escrito para pedir explicaciones a la tasadora; se ha trabajado con las dos asociaciones del sector (ATASA y AEV) para elaborar una manual de buenas prácticas que unifique los criterios y se han ampliado los recursos de supervisión dedicados a las tasadoras. "Este año se han empezado a hacer inspecciones in situ, que se ampliarán el año próximo", cuentan desde el organismo.