Las agencias inmobiliarias asaltan las calles, pero no todas son de fiar

Además, hay más agentes que nunca. Al cierre de junio, 149.100 personas estaban trabajando en actividades inmobiliarias, una cifra ni siquiera vista en los últimos coletazos del boom, allá por 2008. La recuperación de las compraventas (467.644 casas en 2017), especialmente del mercado de segunda mano (aglutinan ocho de cada diez ventas), la vuelta de la financiación hipotecaria y el alza de los precios han resucitado un negocio que durante la crisis perdió en torno al 70% de las agencias.

El boom de las inmobiliarias, como el de los bares, no tendría nada de malo si no fuera porque “en torno al 40% de las nuevas agencias tiene al frente a una persona sin conocimientos inmobiliarios”, estima Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei).

El sector, desregulado desde hace 18 años, vuelve a abrazar, muy a su pesar, el intrusismo y a los comisionistas que buscan ganar dinero fácil. Esto es así porque cualquiera puede montar una agencia inmobiliaria. Solo necesita saber leer, escribir y tener un teléfono. “El último caso que me ha llegado es el de un peluquero que acaba de abrir una inmobiliaria, aunque también hay panaderos o gente que viene de la hostelería”, relata Gómez Huecas. “Vuelven al rebufo de un mercado en auge. Muchos ya estuvieron en el ciclo anterior y con la crisis se reciclaron en otros sectores, como en la compraventa de vehículos de ocasión o de oro”, dice Toni Expósito, director general de Comprarcasa. Por eso, dice, “el 50% de las que abren suelen cerrar al poco tiempo, “a los seis meses”.

Algunos alquilan un pequeño local u oficina donde trabajan sin empleado alguno. “En un barrio humilde, por 1.000 o 3.000 euros tienen montada la agencia”, cuenta Gómez Huecas. Otros son freelance y hacen las gestiones desde su propia casa. Según el INE, el número de estas empresas sin asalariados es de 126.820 en lo que va de año. En cambio, solo 39.607 tienen uno o dos empleados.

La competencia feroz por cerrar operaciones rápidamente les lleva, en demasiadas ocasiones, a cometer malas prácticas que crean inseguridad jurídica y pueden arruinar una de las inversiones más importantes de la vida de cualquiera. “Se está generalizando el cobrar honorarios al comprador sin advertirlo en el precio final que aparece en el anuncio; eso es publicidad engañosa”, dice Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. En ocasiones, la agencia se queda con las arras en depósito y devenga de esa cantidad parte de sus honorarios. En las oficinas de esta red recomiendan a sus franquiciados que ese depósito no pase por sus manos.

“No es conveniente exigir al cliente cantidades en concepto de honorarios antes del cierre de la operación y tampoco solicitar emolumentos por haber realizado las gestiones para localizar la vivienda que desea el cliente o por realizar la propia actividad de localizar un inmueble”, dice Jaime Cabrero García, presidente del Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid. Los agentes colegiados están obligados a incluir su logotipo, poner su número de colegiado en los anuncios y, además, están sujetos a su código deontológico.

Otra de las prácticas más habituales es esconder información. Cobran al comprador y no informan al vendedor, al que también facturan. Es en el notario cuando se descubre la jugada. “No hay transparencia porque el agente actúa como pantalla entre las dos partes y no como mediador, de forma que nadie sabe lo que gana el agente, lo que paga el comprador, ni lo que cobra el vendedor”, dice Duque. Quizá si el propietario hubiera vendido la casa por su cuenta habría conseguido un 8% o un 10% más. Algo que explica que “la gente se canse y se acabe vendiendo entre particulares”, reflexiona.

En la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) han detectado técnicas de comercialización agresivas, como exigir a los compradores adelantos de dinero a cambio de aprovecharse de supuestos chollos. También hay quien pide a los potenciales compradores una suma de dinero (en concreto 3.000 euros) antes de hacer una oferta a un vendedor, para formalizar la intención de consumar el contrato. Una intención que desaparece cuando otro cliente ofrece más por la casa.

Estos agentes suelen carecer también, porque no es obligatorio, de un seguro de responsabilidad civil y otro de caución, con el peligro que eso supone para cualquier consumidor.

Pero las cosas no siempre fueron así. Hasta el año 2000 era necesario obtener un título para ejercer de agente de la propiedad inmobiliaria. El Gobierno de José María Aznar (PP) liberalizó el sector a partir de esa fecha. “Los agentes realizan más actividades, como la tasación o el asesoramiento. Todas estas actividades las puede hacer cualquiera. No sucede así en el sector de la industria y la hostelería, ámbito en el que es necesario el carnet de manipulador de alimentos para venta, distribución y elaboración, entre otras”, dice Cabrero.

Amadei reclama que sea necesaria una mínima formación, “un curso de dos meses, para poder manejar conceptos como deuda de la comunidad de propietarios, derramas, cargas, vicios ocultos o certificado energético”. Y todo el sector reivindica que se creen registros obligatorios. Ya existen en Cataluña, Andalucía y País Vasco. Estos agentes regulados deben tener, además de formación, un seguro de responsabilidad civil y otro de caución. En Navarra y Madrid el registro es voluntario. Cabrero apuesta por que en el futuro sea obligatorio, pero no está entre los planes del Gobierno de la Comunidad de Madrid, donde dicen que el registro va a seguir siendo voluntario para no limitar el libre ejercicio profesional.