La cara amable del capitalismo: combatir el sinhogarismo desde la Bolsa

Accionistas, dividendos, grandes fortunas y empresas, cotización y sinhogarismo. De entrada, parece una combinación poco congruente, pero lo cierto es que la fórmula de las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) sociales empieza a echar raíces en España. De momento, hay dos empresas inmobiliarias de los sintecho. En abril, tuTechô se convirtió en la primera socimi social que cotizó en el índice BME Growth, con una valoración de 28,6 millones de euros, y una cotización inicial de un euro por acción.

Antes llegó al parqué (aunque a una plataforma bursátil minoritaria y alternativa) Primero H, promovida por la asociación española de socimis (Asocimi) y Hogar Sí, entidad no lucrativa que trabaja para que ninguna persona viva en la calle. Esta socimi empezó a cotizar en el mercado Portfolio Stock Exchange en septiembre de 2023 con un precio de un euro por acción, lo que implica una valoración de 1,4 millones de euros.

Son inversiones de impacto y su objetivo es doble. Por un lado, combatir el sinhogarismo, una de las formas más graves de pobreza que perpetúa la exclusión social. Lo hacen comprando viviendas que luego alquilan a precios asequibles a las entidades sociales que atienden a personas en situación de vulnerabilidad residencial y sinhogarismo. Por otro lado, estas socimis aseguran una rentabilidad al accionista mediante dividendos para garantizar la viabilidad y el crecimiento del proyecto. Unos dividendos muy inferiores a los que puede aportar cualquier proyecto inmobiliario. “No hay que tener vergüenza, la socimi tiene que ser rentable para poder levantar mucho dinero, comprar muchos pisos y acoger a muchísimas personas sin hogar”, expresa Blanca Hernández, presidenta de tuTechô.

Hoy, existe pleno consenso en que la vivienda —y no los albergues o alojamientos improvisados o transitorios— es clave para desbloquear cambios más profundos, como el acceso al empleo. Esta metodología de intervención social, llamada housing first, por la que apuesta la Unión Europa, rompe con el modelo de atención tradicional y proporciona a las personas desfavorecidas una casa individual, estable e independiente. José Manuel Caballol, director general de Hogar Sí, considera que “la vivienda es cada vez un factor de exclusión más importante e, incluso, más que el empleo. Es más difícil conseguir vivienda teniendo empleo que al revés”.

El sinhogarismo, que se ha convertido en la máxima expresión de la vulnerabilidad, se agrava en España, donde “solo el 2,38% de las personas viven en viviendas de alquiler social, es decir, unas 432.000″, indica el Observatorio del Alquiler, de la Fundación Alquiler Seguro, que destaca la urgente necesidad de incrementar la cifra para combatir esta lacra. Los programas de alquiler social presentan graves carencias por el desbordamiento del sistema. “La mayoría de las personas prefiere optar a ayudas económicas antes que a un alquiler social, ya que muchas veces perciben enormes barreras para beneficiarse”. Así, “solo un 3,7% solicitó una ayuda de alojamiento el pasado año”, desvelan en el Observatorio del Alquiler.

En la última década, las personas sin hogar han crecido un 25%, hasta las 28.552 en 2022, según el INE, que obtiene el dato contabilizando a los usuarios atendidos en centros asistenciales. La cifra es mayor, al no figurar en los registros oficiales las personas en circunstancias irregulares o que no han recibido asistencia. En España hay unas 37.000 personas sin hogar, según estimaciones de Hogar Sí. “Las medidas públicas adoptadas a lo largo de los años no han terminado de generar una solución estructural. El entendimiento entre el tercer sector y el sector inmobiliario es mucho más que necesario”, incide Javier Basagoiti, presidente de Asocimi.

El sinhogarismo cada vez afecta a más perfiles. No es solo la persona que vive a la intemperie, en albergues o chabolas. Es también quien vive bajo la amenaza de desahucio, de violencia por parte de la pareja o familia o en condiciones de insalubridad, hacinamiento grave o en un entorno degradado (falta de agua, olores, suciedad, no accesos). El 18% de los sintecho culpa al arrendamiento, ya sea por la incapacidad de pagar la renta (9,95%), un desahucio (6,58%) o el fin del contrato (1,86%), de acuerdo con el Observatorio del Alquiler.

Blanca Hernández, que también es presidenta de la Fundación Ebro Foods, fundadora de la firma de inversión Magallanes y consejera de Ebro Foods y PharmaMar, opina que “la inversión de impacto es un modelo empresarial que puede acabar con el sinhogarismo”. Y prosigue: “Vemos que personas en situación de exclusión severa han sido capaces de salir de ahí cuando una entidad social les acompaña y trabaja con ellos desde una vivienda, que les dignifica, les da una estabilidad”.

tuTechô, que tiene como accionistas a la inmobiliaria Azora, el banco Renta 4, la banca privada Tressis, Magallanes y particulares como la familia Martínez-Cosentino, Hernández (Ebro Foods) y María Herrero (esposa de Juan March), entre otros, ha comprado 250 pisos, cuyo precio medio está entre 100.000 y 120.000 euros. Alojan a cerca de mil personas y ya han logrado que 160 sean autónomas. El tiempo que permanecen en esos pisos es muy variable, no hay un máximo y en algunos casos necesitan años. “Ahora estamos preparando una ampliación de capital; el objetivo es llegar a unos 40 millones y seguir creciendo”, dice Hernández.

El alquiler medio está en 600 euros al mes, un 30% por debajo del precio de mercado. Quienes alquilan esos pisos a tuTechô son 58 entidades sociales y muchas de ellas cuentan son subvenciones públicas. Para este primer ejercicio, Hernández calcula una rentabilidad por dividendo próximo al 2% (sobre el precio de salida a Bolsa). “Ya estamos en beneficio”. A medio plazo esperan poder alcanzar entre el 2% y el 3%.

Iniciativa pionera

Pero la pionera, la primera socimi social para los sintecho que se creó en España, fue Primero H. “Se trata de una iniciativa innovadora y pionera en España con precedentes exitosos en otros países como Australia o Reino Unido”, indica Basagoiti. Cuenta con 12 viviendas en cartera, todas ellas situadas en Madrid. “Estamos buscando en Mallorca, Barcelona…Son pisos dispersos en entornos comunitarios, todavía somos una iniciativa pequeña”, afirma José Manuel Caballol, director general de Hogar Sí.

El precio de alquiler es el que recoge el índice de precios de referencia del alquiler del Ministerio de Vivienda, “es decir, la renta es entre el 30% y el 40% más baja que la de mercado”, dice Caballol. Este alquiler lo paga la fundación Hogar Sí, que tiene entre 300 y 400 viviendas alquiladas a precios de mercado y que espera ir sustituyéndolas por los pisos que compre la socimi. En el último año, esta entidad sin ánimo de lucro ha conseguido que 92 personas puedan ser autónomas en una alternativa residencial elegida y mantenida por ellas.

El objetivo de la socimi es invertir cinco millones de euros en los primeros tres años. “Pretende obtener un retorno sostenible en una doble vertiente: la social, a través de la erradicación del sinhogarismo, y la económica, a través de la obtención de una rentabilidad para sus inversores que, al menos, sea igual al capital invertido”, comenta el presidente de Asocimi. Primero H cuenta con inversores privados e institucionales, entre los que destacan Inbest, Vitruvio Real Estate o Quonia.

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