Así se ha convertido el alquiler de habitaciones en el ‘salvaje oeste’ inmobiliario

En las ciudades de Barcelona, Bilbao, Madrid, L’Hospitalet de Llobregat, Palma de Mallorca y Pamplona el precio por alquilar una habitación no baja, en ningún caso, de los 500 euros al mes. Pagar por un dormitorio, un baño, un salón y una cocina (estas tres últimas estancias compartidas con más personas) cuesta 466 euros mensuales de media. Es un 42% más que hace cinco años y un 76% superior a las cifras de 2015, según el portal Fotocasa.

El alquiler de habitaciones en España ha sufrido una metamorfosis importante en los últimos años hasta convertirse en protagonista (involuntario) en la vida de miles de personas en nuestro país. En muy poco tiempo ha pasado de ser un mercado pequeño, asequible y solo vinculado a jóvenes, sobre todo estudiantes, a ser la única opción para muchos inquilinos —aunque muy costosa y cada vez más— y un negocio interesante para los propietarios que hasta ahora solo habían destinado sus pisos al alquiler de larga estancia. La diferencia es que se suelen regir por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fija la duración del contrato en cinco años, entre otras cuestiones. El Ministerio de Vivienda ya ha puesto la lupa sobre esta modalidad de alquiler por considerar que está contribuyendo a elevar los precios en las ciudades. La ministra Isabel Rodríguez desveló en una entrevista en EL PAÍS, el 14 de abril, su intención de regularlo al estar “dejando a las personas desprotegidas”.

Cada vez hay más ciudadanos que alquilan habitaciones y no por gusto, sino por la imposibilidad de pagar un alquiler íntegro. Nada menos que el 44% de los españoles que comparte piso lo hace porque no puede afrontar un alquiler entero, de acuerdo con Fotocasa.

No hay un registro oficial de alquiler por habitaciones y, además, es bastante complicado seguirle el rastro dado que hay pagos en negro. El Observatorio del Alquiler, elaborado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, aporta algunos datos: “El crecimiento de habitaciones en el último año a nivel de oferta estaría en torno a un 26,2%. Y el aumento del precio de habitaciones habría subido un 8,3%”.

El portal Fotocasa ha analizado la evolución de la oferta en los últimos años en algunas de las ciudades donde los precios son más altos. En Madrid el saldo fue negativo hasta 2021, año en el que la oferta creció un 218%. En 2024, hasta abril, ha aumentado un 24% con respecto al mismo mes del año anterior. En Barcelona, ha crecido un 24% interanual y en Málaga un sorprendente 96%.

Los propietarios han encontrado un sector más generoso. La rentabilidad del alquiler tradicional de larga duración es del 6,6% bruto anual y del 9,5% en el caso de las habitaciones, de acuerdo con el análisis de Fotocasa. “Es casi un 50% superior a alquilar una vivienda entera. El precio de una habitación ronda los 466 euros, mientras que un casa completa de unos 80 metros cuadrados se encuentra alrededor de los 900 euros. Si el inmueble cuenta con tres habitaciones, la rentabilidad bruta supera la del alquiler convencional”, explica María Matos, directora de estudios y portavoz del portal.

Fiscalidad

El propietario considera que es un mercado más flexible y, además, escapa —o eso cree, porque no siempre será así— al control de la LAU y a los límites a la actualización de la renta fijada por el Gobierno (un 3% en 2024). Casi pleno. “El propietario siente que es una alternativa a la hiperregulación, que no es un condimento que favorezca al mercado y, además, es algo más rentable”, afirma Ana González, vicesecretaria de la Confederación de Asociaciones de Propietarios. Aunque, recuerda González, “esta modalidad no tiene desgravaciones fiscales, como sí sucede con el alquiler tradicional. Tributas al 100% y eso hace perder algo de rentabilidad”.

Y así, en busca de mayor rendimiento y certidumbre, es como abandonan el arrendamiento tradicional para dar el salto al alquiler de habitaciones en el que, además, se pueden acoger a múltiples opciones: alquiler por años, por meses o por días. “La motivación de alquilar habitaciones por periodos cortos, normalmente por días, es diversa: esquivar ley de vivienda, esquivar regulaciones turísticas locales, disponer de más margen de actuación para poder saltar de un mercado a otro (residencial, turístico, temporada, habitaciones), esquivar control fiscal…”, comenta Sergio Cardona, analista del Observatorio del Alquiler.

El auge del alquiler de habitaciones ilustra a la perfección los profundos cambios sociales que se están sucediendo y que tienen como causa principal la crisis de la vivienda. “El alquiler de habitaciones se ha convertido en los últimos años en una solución habitacional que ha saltado la tradicional cohorte de edad de los jóvenes para pasar a ser una solución en casi cualquier edad”, dice Cardona.

Eduardo Fernández-Fígares, del despacho Abogados para Todos, ratifica la llegada de más perfiles: “Antes eran los estudiantes y poco más y ahora encontramos trabajadores de todo tipo, empujados por los altos precios de las viviendas completas y por la falta de oferta”. Un ejemplo muy clarificador es Cádiz, una provincia muy golpeada por la crisis y el desempleo, donde la media de edad del alquiler por habitaciones es de 58 años. “Esto mismo, con grupos de edad que superan los 40 años, está pasando en muchas provincias, donde el alquiler por habitaciones está siendo, por precio, la opción habitacional para personas con bajos ingresos, al no poder acceder al alquiler de una vivienda”, explica Cardona.

El arrendamiento de habitaciones se regula por el Código Civil y no por la LAU, lo que genera seguridad en el propietario porque, en teoría, no está obligado a alquilar por periodos de cinco años y, en teoría también, puede ser más sencillo desahuciar a los inquilinos que no pagan. Pero no siempre es así. El abogado Fernández-Fígares, especializado en desahucios por impago de alquiler, habla de “una falsa ilusión que está haciendo que se saquen al mercado contratos de habitación en lugar de vivienda completa”.

Explica que “aunque el propietario crea que es un contrato sometido al Código Civil puede encontrarse con la sorpresa de que el juez diga que está sometido a la LAU. Esto va a depender de si esa habitación constituye la vivienda habitual del inquilino”.

Le sucedió el pasado febrero en una demanda de desahucio por impago de alquiler de una habitación. El juez dictó en el auto que una habitación puede ser vivienda habitual, es decir, el inquilino puede tener derecho a la protección que se ofrece cuando se trata de una vivienda habitual completa. “Y que el hecho de pasar por alto ese dato tan importante haría que el inquilino estuviese desprotegido por no poderle ser de aplicación la normativa de vulnerabilidad de la ley de vivienda (en concreto el nuevo artículo 441.5 LEC) que obliga al juzgado, de oficio, a informar a los servicios sociales de que se ha puesto una demanda frente a un inquilino, para que estos se pronuncien acerca de si el inquilino es vulnerable o no”.

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