Michaela Kauer, experta en vivienda: “Las ciudades que han vendido pisos públicos han tenido una crisis”

Michaela Kauer (Viena, 1966), directora de la oficina de Viena en Bruselas, y ex teniente de alcalde de la ciudad austríaca, habla con pasión del sistema de vivienda público de la capital de Austria, donde el 78% de los residentes viven de alquiler y el 58% lo hacen en residencias públicas y sociales. Esos datos son posibles gracias a la Wiener Wohnen, una empresa pública municipal con 4.000 empleados que gestiona 220.000 pisos, y a una cincuentena de asociaciones de lucro limitado, la gran mayoría de ellas cooperativas, de las que dependen otras 182.000 residencias de carácter social. Kauer visitó la capital de España cargada de documentación urbanística para comparecer el viernes en la comisión de vivienda de la Asamblea convocada por Más Madrid, que contrapone el modelo vienés al que han ejecutado en la Comunidad los sucesivos gobiernos del PP en los 30 últimos años.

Pregunta. Para alquilar en Madrid hay que pagar más de 19 euros por metro cuadrado, según el portal especializado Idealista, y dedicar más del 60% del salario mínimo para vivir en un piso de 45 metros cuadrados. ¿Qué le parece?

Respuesta. ¿19 euros? ¡Eso es mucho! Mucho. En Austria, la gente dedica un 18% de media de sus ingresos a vivienda.

P. ¿Cómo lo han logrado?

R. No es física cuántica. La magia del sistema austríaco es que hay un amplio consenso político y social alrededor de la idea de que tenemos que tener viviendas para todo el mundo. Esto está consagrado en nuestra Constitución. Como la organización es federal, las competencias las tienen las regiones. En Austria hay 185 cooperativas de lucro limitado, 50 de ellas en Viena. El 25% de la población vive en viviendas construidas bajo esa fórmula, que no es ni pública-municipal ni privada. Hay un consenso absoluto en que esto es bueno para la gente, para el planeta, para el presupuesto público, y para la economía. Nuestras condiciones tienen que ver con lo social, lo ecológico y la sostenibilidad, y se aplican por igual cuando la construcción es pública, privada o de una cooperativa. Los inversores saben qué esperar. No queremos que haya márgenes de beneficios del 7%, 8%, 9%, 10%... y que se vayan a los diez años. Creo que en Viena se nos da bien equilibrar todo eso.

P. Con cientos de miles de viviendas públicas, ¿han vendido alguna vez a fondos de inversión?

R. Nunca. Jamás. Nunca.

P. En el siglo XXI, tanto el Ayuntamiento como la Comunidad de Madrid vendieron miles de viviendas públicas. ¿Por qué aconseja usted no hacerlo?

R. Las pocas ciudades que han tomado esa decisión han acabado teniendo una crisis de vivienda. La razón es que, por supuesto, un parque estable de viviendas públicas asequibles te proporciona mucha más capacidad para diseñar o influir el mercado general. En Viena tenemos un estudio que muestra que un alta proporción de viviendas de alquiler protegidas y asequibles afecta [a la baja] a los precios de todo el mercado. Sé que quizás los inversores no quieran escuchar esto, pero también sé que la gente sí quiere oírlo. Si no pagas la mitad de tus ingresos en vivienda, costes energéticos... es bueno para la economía. Porque entonces la gente va a invertir [en comida, ropa, viajes, cultura...]. Y por eso el sistema en Austria permite una buena calidad de vida.

P. ¿Cómo evitan que los fondos tengan una parte importante del mercado inmobiliario, como en Madrid, donde uno acaba de comprar 30 edificios en Puerta del Ángel?

R. Ni llaman a nuestra puerta.

P. ¿Por?

R. Porque tenemos casi el 50% del parque de viviendas. Y saben que el sistema público y cooperativo de viviendas es sacrosanto. No tienen forma de entrar. Por supuesto que hay inversores que quieren hacerlo, ese es un riesgo que tiene cualquier gran ciudad, porque son atractivas. Los inversores buscan oportunidades para lograr beneficios. Y por eso creo que la Unión Europea tiene un papel que jugar en esto: todos conocemos los problemas de turistificación de nuestras ciudades, de Madrid, de Barcelona, de la costa, de Málaga, donde los precios se han disparado. La gente ya no sabe quién es dueño de sus ciudades. Necesitamos más transparencia con las compraventas inmobiliarias. Eso nos permitiría definir mecanismos de control y hacerles pagar impuestos.

P. ¿Cómo definiría a Blackstone, el fondo que ha llegado a ser el mayor casero y hotelero de España?

R. Depredador.

P. El Gobierno regional se opone al topaje de precios en el alquiler. ¿Qué reflexión le provoca?

R. La mejor protección del arrendatario siempre es que la duración del contrato de alquiler sea ilimitada. Me gustaría ver más leyes del alquiler en Europa que recogieran esa solución como la predeterminada. Es lo que ocurre en Viena con la mayoría de viviendas. Recomendaría preocuparse por los arrendatarios, porque necesitan el mismo nivel de estabilidad en sus vidas que el resto, y porque eso es bueno para la sociedad, la economía y el mercado laboral. Así que apostar por el topaje de los alquileres es, por supuesto, importante, especialmente en tiempos de crisis.

P. ¿Está Madrid a tiempo de solucionar sus problemas?

R. Hay esperanza. Siempre la hay. Campamento [en referencia a la operación con la que se construirán más de 10.000 nuevas viviendas, la mayoría públicas] es una esperanza. En Viena usamos lugares así, como el de Campamento, que han perdido su función y que se pueden reorganizar y usar para viviendas que necesita la gente. En Viena no construiríamos simplemente un bloque de viviendas en el que la gente pueda vivir y dormir, sino un pequeño vecindario, incluso una pequeña ciudad. Si comparamos el proyecto de Campamento con el de Lakeside Aspern de Viena, las similitudes están ahí. Los sistemas, la gobernanza y las herramientas son diferentes.

P. ¿Qué le recomendaría hacer a Madrid?

R. Le daría a Madrid el mismo consejo que a todos los que nos preguntan: hay que intentar construir un sistema muy diverso de viviendas sociales asequibles. Con las crisis del pasado hemos visto cómo tener una casa para la gente en tu ciudad, un lugar seguro, te hace mucho más resiliente, mucho más capaz de afrontar la crisis. Así puedes quitarle esa presión de sus vidas a la gente: en estos momentos, tres de cada cuatro ciudadanos europeos temen que ya no pueden pagar sus casas. Casi un cuarto de las personas entre 18 y 34 años siguen viviendo con sus padres. Y a eso hay que añadirle una dimensión de género.

P. Construir un sistema así lleva años. ¿Qué plantearía para el corto plazo?

R. Es importante reducir el porcentaje de alquileres vacacionales cortos en el sistema. Muchos de ellos son ilegales. En Viena hemos cambiado la normativa para enfrentarnos a este problema. Luchamos a nivel europeo para que las plataformas tengan que compartir sus datos con nosotros. Igual que a Al Capone le cogieron por el dinero, nosotros seguimos al dinero [para asegurarse de que paguen impuestos y de que sus negocios cumplen la normativa].

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