Si su casa es demasiado grande, divida y vencerá: cómo ganar un dinero extra partiendo su piso en dos

“Solo compartimos el recibidor, no nos damos guerra, ni ellos a mí ni yo a ellos, y es tanta la confianza que nos dejamos notas cuando alguno se va de viaje por si escucha ruidos extraños”. Gloria C. tiene 67 años y un piso de 140 metros cuadrados, cuatro dormitorios y dos baños en el barrio de Moratalaz (Madrid). Hace algo más de una década decidió dividirlo. Su motivación entonces fue la de facilitar que su hijo tuviera independencia y ahorrara para la entrada de un piso. Dos años después, se lo alquiló a un amigo de su hijo. De esto han pasado 13 años.

Hizo obra para sacar un apartamento de unos 45 metros con cocina, dormitorio, salón y baño. En la superficie restante vive ella. “La obra no fue muy gorda, tardó dos semanas. Tiré un tabique en el pasillo y convertí uno de los dormitorios en una cocina”. El recibidor es el nexo. A la derecha se encuentra la puerta de entrada a la zona de Gloria. Y a la izquierda está la puerta de su inquilino, que ahora reside con su pareja. Gloria, ya jubilada, consigue un complemento a su pensión y el inquilino se beneficia de un precio muy inferior al que se maneja en esa zona de Madrid: 550 euros al mes, incluyendo la cuota de comunidad (actualmente, 220 euros mensuales) y todos los suministros y servicios (gas, luz, internet, calefacción…). Y, además, sin perder independencia ni tener que compartir cocina, salón y hasta baño, como ocurre en el alquiler de habitaciones. “No se quieren ir”, dice Gloria mientras ríe.

Convertir una vivienda en dos pisos, o incluso en más, no es una práctica que se dé todos los días, pero su uso está creciendo dada la situación del mercado inmobiliario. Suele hacerse en unifamiliares, casas de pueblo y en los pisos antiguos de gran tamaño que existen en los barrios señoriales de algunas ciudades españolas.

Hay dos opciones. Gloria optó por la división de su piso, que aunque en términos prácticos se ha convertido en dos unidades independientes, en términos legales y registrales sigue siendo una única vivienda. “Cada propietario puede hacer la obra que quiera de puertas para adentro, siempre que no toque elementos comunes y pida licencia de obra si la necesita. La división de un piso en dos viviendas es perfectamente posible, pero tiene un límite y es que la vivienda resultante se puede alquilar, pero no vender”, dice Fernando Sánchez, agente de Re/Max Urbe, inmobiliaria ubicada en el distrito de Chamberí (Madrid).

Distinto es el proceso de segregación, que da lugar a dos fincas nuevas registrales que, por tanto, se pueden comercializar, lo que despierta el interés de los inversores. El problema es que requiere autorización administrativa y permiso de los vecinos, algo que no siempre es factible. En ambos casos, la obra consiste en habilitar, como mínimo, una estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, así como todas las acometidas de instalaciones: agua, electricidad, gas…

La segregación no es algo de ayer. “Nuestras ciudades y pueblos están llenos de estos procedimientos”, sostiene Pere Vendrell, arquitecto y consejero delegado del estudio OCAI. Pero “vuelve a estar a la orden del día. Cada día son más los propietarios de inmuebles o inversores que nos solicitan asesoramiento”, añade. Tomás Fernández, de LUITOM Interiorismo, confirma este interés, aunque también los obstáculos: “Nos llegan bastantes consultas para segregación de viviendas, que habitualmente no realizamos pues, o bien no cumplen la normativa, o bien los clientes únicamente están interesados en sacar más rendimiento económico sin importarles nuestra aportación”.

Los motivos por los que el propietario de una vivienda opta por la segregación son diversos. El principal es alquilar o vender la vivienda resultante y obtener unos ingresos extra, además de reducir los gastos de mantenimiento. “El 90% de los casos son segregaciones para rentabilizar, es decir, el que tiene un piso de 120 metros se da cuenta de que es mucho más rentable alquilar dos pisos de 60. Eso se debe a dos factores principales, el precio de la vivienda y el tamaño de la familia moderna”, indican en el estudio HAB Arquitectura.

Esto lo saben bien los inversores, tanto ahorradores como empresas constructoras, que compran pisos grandes para segregarlos y después venderlos o alquilarlos por separado. “La rentabilidad es mayor y se alquila más fácilmente”, dice Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Y lo mismo pasa con la venta: “Cuanto más pequeño es el inmueble, más repercusión en euros por metro cuadrado”, añade. La rentabilidad aumenta entre un 25% y un 30% si es para vender y entre el 15% y el 20% si es para arrendar, calcula Fernando Sánchez.

La segregación también es una salida para parejas divorciadas o separadas, tanto más si se trata de chalés de dos o más plantas. Y para padres e hijos, puesto que es habitual ceder una de las dos viviendas resultantes a un descendiente al que se intenta ayudar en su emancipación. “Dada la dificultad de encontrar viviendas asequibles, muchas familias optan por la segregación”, explica ­Vendrell. Desde la plataforma Habitissimo recuerdan que muchas de las peticiones para segregar una vivienda están relacionadas con herencias, especialmente cuando no hay acuerdo de reparto entre los herederos.

Mientras que la división de la vivienda no plantea mayores trabas, en la segregación hay que cumplir ciertos trámites y es imprescindible contar con asesoramiento técnico. “Los propietarios querían segregar una quinta planta de un edificio en el barrio de Salamanca para dividirlo en dos pisos destinados al alquiler. Se trataba de un piso de 143 metros con dos accesos y ventanas a la calle y a dos patios interiores”, cuenta Mafalda Riveiro, del estudio de arquitectura Riveiro. El resultado fue un piso exterior de 100 metros con dos dormitorios y otro interior de 43 metros y un dormitorio. “Lo más fácil es cuando se trata de un piso con entrada principal y de servicio”, indica Rivero.

Normativa

Antes de comenzar la reforma es esencial comprobar la normativa estatal (Ley del Suelo), las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento y la Ley de Propiedad Horizontal. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos. Para empezar, los pisos aptos para segregar deben tener una superficie razonable —mínimo de 100 a 200 metros—, ya que las normativas municipales prohíben hacer minipisos. “Hay unas reglas de juego que sirven para evitar que las ciudades se llenen de zulos inhumanos”, recalcan en el estudio HAB. En Madrid, la vivienda mínima debe tener 38 metros útiles. En Barcelona son 36 metros, y en Málaga, 30,5 metros. Deben contar con dos accesos independientes, algo que no importa en la división.

Una segregación se considera como una obra nueva. “Tenemos que ver que la reforma va a cumplir con la normativa vigente de habitabilidad y garantizar que las nuevas estancias tengan asegurada su ventilación, calidad del aire interior y luz natural”, señala Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España.

Hay un paso decisivo: que los vecinos den su consentimiento. Para la división de elementos privativos es necesaria la mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios. Muchas veces no hay consenso, sobre todo en fincas con propietarios de mayor edad. No obstante, este acuerdo no es necesario si en los estatutos de la comunidad figura la cláusula que permite la segregación. Después se realiza en el notario una escritura de división material, donde quedan estipulados los nuevos coeficientes. El último paso es inscribir los pisos nuevos segregados en el Registro de la Propiedad.

Si la segregación realizada se hace sin contar con todos los permisos, el propietario se enfrentará a un expediente de infracción urbanística. Y además, recuerda el arquitecto Pere Vendrell, del estudio OCAI, “hay que pensar que esas viviendas segregadas estarían fuera de ordenación, o en situación ilegal, y por tanto, no quedarían inscritas como tales en el Registro de la Propiedad. Y esto traería consecuencias graves a la hora de vender dichos inmuebles, obtener contadores de compañías suministradoras (luz, agua, telecomunicaciones, gas…), reparto entre los herederos en el futuro.

Es difícil calcular el coste de la actuación. “Cómo mínimo necesitas que alguien te haga un proyecto y pagar impuestos suponiendo que no tienes que hacer obra, muy poco habitual. Nosotros por ese trámite cobramos entre 1.500 y 2.000 euros por metro cuadrado”, indican en HAB Arquitectura. En este despacho cuentan que los ayuntamientos no lo ponen fácil. “La cantidad de trabajo que requiere a nivel burocrático una segregación no se corresponde con la cantidad de trabajo a nivel arquitectónico. Es por eso que los arquitectos tenemos que cobrar honorarios extra por ese trabajo, que en algunos casos los clientes consideran excesivos. Cuando ocurre, estos clientes a veces optan por llamar a gente que les ofrece soluciones más económicas, con los riesgos evidentes de seguridad, y calidad de la vivienda que eso implica”, avisa.

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