Cómo sacar partido a las subastas de casas y conseguir rebajas del 30%

Más de 760.000 personas han visitado el portal de subastas del BOE en el último mes. El interés por comprar vivienda a través de una puja ha crecido en los últimos tiempos, sobre todo desde que en 2015 se puso en marcha el sistema de subastas electrónicas —judiciales y administrativas— a través de un único portal, el de la Agencia Estatal BOE. Esto ayudó a poner fin a un negocio cerrado y opaco, y permitió que la subasta fuera un proceso más transparente, sencillo y ágil.

La posibilidad de adquirir una casa con descuento y sin moverse del sofá suena a música celestial para los oídos de cualquiera. Además, las redes sociales han desentrañado los misterios de este mundo gracias a la divulgación que hacen subasteros profesionales y abogados especializados.

Ahora bien, la subasta es una operación arriesgada y lo mejor es no perderle el miedo. “Cuando se mete la pata, se mete hasta el fondo y se puede perder mucho dinero”, avisa Héctor Arderíus, conocido en el mundillo como Tristán El Subastero, con más de 30 años de experiencia y unas 150 casas adjudicadas. Arderíus conoce bien las minas del negocio y recomienda a los pequeños ahorradores tentados por pujar que lo hagan solo si tienen ciertos conocimientos (por ejemplo, es básico saber leer una nota registral) o están bien asesorados.

El año pasado, 19.967 viviendas salieron a subasta pública en España. De ellas, 7.700 recibieron pujas, un 38%, calcula Joaquim Pagans, fundador de AlertaSubasta, portal que facilita la localización de licitaciones públicas. En el cómputo ha incluido las publicadas en el BOE más las de la Seguridad Social, aglutinadas en un portal independiente, dejando fuera las de plataformas privadas. Así, más del 60% de las subastas públicas quedaron desiertas, lo que significa que las casas tienen tasaciones muy altas o serios problemas (partes indivisas, falta de demanda, presencia de inquilinos con derechos). Si no hay postores, el acreedor puede adjudicárselas por un porcentaje que depende del valor de subasta, la deuda…

En lo que va de 2023 se han subastado 5.645 casas en el portal AlertaSubasta. En 2018 fueron 33.718 inmuebles. “Hace 10 años había muchas más porque el sistema judicial estaba desaguando al mercado todas las ejecuciones hipotecarias de la gente que se quedó sin trabajo por la crisis financiera de 2008. No obstante, siguen celebrándose muchas subastas”, afirma Arderíus. “Hay oportunidades cada día y algunas muy buenas”, añade Pagans.

En los próximos años es probable que la oferta crezca por la subida de tipos de interés. “Provocará un aumento de los embargos y, con ello, de la oferta. Serán viviendas del colectivo de clase media y baja que está asfixiado y de segundas residencias”, cree Javier Díaz-Gálvez, socio y cofundador de Diariodesubastas, plataforma que aglutina subastas públicas y privadas de más de 22 fuentes y cuenta con 1.050 pujas de viviendas por valor de 159 millones de euros. Aunque la llegada de más oferta tardará, porque el proceso desde que se produce el embargo de un bien hasta que aparece en una puja es largo. “Las consecuencias las veremos dentro unos cuatro años. De hecho, muchas de las subastas actuales proceden de los años 2017 a 2020″, dice Andreas Ruigómez, abogado especializado en subastas del despacho Ruigómez.

El mercado se ensancha. Además de subasteros profesionales y empresas, hay ahorradores con dinero que ven en este otro ladrillo una opción de inversión. “Últimamente me encuentro con una nueva oleada de gente que llega a este negocio huyendo de la inflación”, señala Arderíus. También hay quien busca una casa para vivir: “Cada vez son más los usuarios que cuentan con un presupuesto ajustado y se decantan por las subastas”, añade Díaz-Gálvez. Destaca el interés de personas de menos de 35 o 40 años.

Pocos chollos

Que nadie espere gangas. “Quien venga a este negocio en busca de chollos, que se lo piense dos veces. Hay compras por menos del 50% del precio real de venta, pero para eso hay que investigar muchas y también tener suerte”, advierte Héctor Arderíus, que recuerda cuando consiguió un piso de 70 metros en la calle de Rodas, junto al Rastro de Madrid, por 38.000 euros. Además, los chollos suelen ir acompañados de mayores riesgos.

Los descuentos en las grandes capitales se mueven entre el 20% y el 30% respecto al precio de mercado. “Si no se puede conseguir esto, no le veo sentido”, comenta el abogado Ruigómez. Y la misma rebaja se puede obtener en plazas de garaje, que suele ser el bautismo para principiantes. En las poblaciones con menos demanda, los descuentos pueden alcanzar el 50%. En otros inmuebles, como naves industriales y fincas rústicas, se supera ese porcentaje.

El letrado cuenta algunas de las operaciones recientes que ha asesorado. En enero de 2023, uno de sus clientes se adjudicó una subasta de Hacienda en Valdepeñas (Ciudad Real), por un importe de 20.000 euros. En agosto del pasado año da cuenta de otras dos operaciones. Una vivienda en Santa Brígida (Las Palmas) por un coste de adjudicación de 90.000 euros, con una carga previa de 46.000. Y otra en Vilanova i la Geltrú (Barcelona) por 76.000 euros.

El grueso de las subastas públicas se concentra en el portal del BOE (judiciales, de la Agencia Tributaria, notariales…). “Desde 2015, con la Ley de Jurisdicción Voluntaria todas las subastas notariales se hacen a través del portal del BOE”, indica María Teresa Barea, portavoz del Consejo del Notariado. La notaria cuenta que estos procedimientos, que pueden ser voluntarios (por norma general los propietarios recurren a esta vía porque no se ponen de acuerdo en la venta) o forzosos (el 99% de los casos), no son representativos, apenas 200 al año. A estas hay que añadir las subastas a través de plataformas privadas, sobre todo los concursos de acreedores de empresas.

Para poder participar en una subasta hay que entregar una fianza. Por ejemplo, en una judicial o de Hacienda el depósito es del 5% del valor de subasta, cantidad que se devuelve si no se adjudica el bien. En las de la Seguridad Social, hay que adelantar el 25% si la puja es en sobre cerrado y el 30% si es presencial. Las subastas duran unos 20 días, pero “todo el bacalao se reparte en la hora previa al cierre de la subasta”, dice Arderíus.

Lo más habitual es comprar sin financiación, por lo complicado que resulta al no poder tasar la casa. “Los bancos dan la opción del préstamo puente”, dice Ruigómez. Es importante conocer que el valor de subasta solo es un valor de referencia y sirve para calcular unos porcentajes. Si la puja no cubre una determinada cantidad, la casa puede no adjudicarse. Por ejemplo, en una subasta de Hacienda la adjudicación es automática si la puja alcanza el 50% del valor de subasta. En caso de que sea inferior decide la mesa de la subasta sin que exista puja mínima. Si es judicial el resultado es firme si la puja es igual o superior al 70% del valor de subasta. Si es inferior a este porcentaje se dará un plazo al deudor para que presente un tercero que se adjudique el inmueble y si no lo presenta, se da un plazo al ejecutante para que pida la adjudicación. “Si ni el deudor ni el ejecutante hacen uso de esta facultad, se adjudicaría siempre que la puja supere el 50% del valor de subasta o cubra la cantidad inicialmente reclamada en la demanda. Si nuestra puja no cubre ninguna de esas cantidades, el letrado de la administración de justicia decide si adjudica o no el inmueble”, cuenta Ruigómez.

Es muy complicado poder visitar la casa antes porque, aunque la legislación lo permite, la última palabra es de los deudores. Hay que asumir que lo más seguro es que necesite obra, aunque “suelen estar mejor de lo que pensamos”, dicen en el bufete Ruigómez. “Son casas donde no se ha hecho ninguna reforma en los últimos cinco o diez años, en sintonía con los problemas económicos que los han llevado a esta triste situación”, indica Tristán El Subastero.

Una subasta tiene riesgos importantes. Mucha gente se relaja y confía porque detrás hay un juzgado, pero se equivocan. La lista de los principales problemas empieza con las cargas registrales anteriores, como hipotecas y embargos. Hay que identificar la deuda que origina la subasta. Esto puede llevar a “no valorar correctamente el precio del bien que se subasta y acabar pagando un precio superior al de mercado”, dice Pagans. Y añade: “Hay que verificar si existen ocupantes y si estos son los propios ejecutados o son arrendatarios u okupas”.

Un error con difícil solución es que no se compre la propiedad plena, sino solo la nuda propiedad o el usufructo. Suele haber derramas de comunidad, algunas de varios años y la cuenta sube (hay que pagar el año en curso más los tres anteriores). Y si los recibos de IBI no han prescrito, la mora puede dispararse. Otro problema es que el piso tenga inquilinos vulnerables que no pagan la renta, en cuyo caso no se les podrá desahuciar fácilmente.

Un asunto complicado es que no exista la finca que se subasta. “A veces se subasta algo que está en el registro de la propiedad, o el bien lo que se describe no corresponde con la realidad”, comenta Joaquim Pagans.

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