¿Piensa alquilar su casa? Esta es la rentabilidad que puede obtener

Convertirse en rentista de una casa sigue siendo uno de los negocios más redondos. La rentabilidad bruta anual se movió entre el 6,5% y el 7,7% en 2022. La compra de una vivienda para su puesta en alquiler en España ha sido siempre el paño de lágrimas al que recurren miles de pequeños y medianos ahorradores con el fin de buscar un abrigo para su dinero.

Y así seguirá siendo este año. A pesar de lo movido que está el mercado del alquiler, con la controvertida ley de vivienda estatal en ciernes y el límite a la actualización de las rentas del 2%, el inmobiliario saca pecho (siempre lo ha hecho) como valor refugio. La rentabilidad está por encima de la tasa que ofrecen otras inversiones, como la Bolsa (el Ibex cayó un 5,6% en 2022), con una volatilidad elevada, o los bonos del Estado a 10 años (3,5%).

El 7% de los españoles que compró vivienda en 2022 lo hizo como inversión, según Fotocasa. Los ahorradores que sigan sus pasos estos meses se van a encontrar con el viento a favor. “La compra de la vivienda para alquilar vuelve a posicionarse este año como una de las opciones de inversión con mayor rentabilidad”, sostiene Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio de Solvia. Primero porque la demanda es sólida. En 2023 se prevé que aumente el número de personas que tengan que acceder al alquiler ante la imposibilidad de comprar por el endurecimiento y encarecimiento de los créditos hipotecarios y la pérdida de capacidad de ahorro de las familias.

Y segundo porque “el precio del alquiler aumentará a un mayor ritmo que el de compraventa, que cerrará el ejercicio con alzas no superiores al 2,5%, por lo que la rentabilidad de las viviendas continuaría siendo positiva”, cuenta Ferrer-Bonsoms. Hay que tener en cuenta que la rentabilidad crece cuando la subida de precios de compraventa es inferior a la de las rentas, y eso es algo que dan por sentado la mayoría de los analistas. Así, los rendimientos en 2023 serán muy similares a los del año pasado o incluso levemente superiores, al menos en el primer semestre del año.

“La compra para alquilar es una alternativa muy interesante para pequeños y medianos ahorradores y más aún en contextos de elevada inflación como el actual. Además de ofrecer rentabilidades superiores a otras alternativas de inversión, posibilita que nuestros ahorros no pierdan valor, es una inversión menos volátil y nos permite generar un patrimonio para nuestro futuro”, explica Beatriz Toribio, directora adjunta de la empresa Masteos. Respecto a las posibles reticencias por la regulación del alquiler, Toribio indica que existe un gran desconocimiento sobre este tema entre los pequeños inversores y que, en cualquier caso, “pesa más la necesidad de colocar los ahorros y que estos no pierdan valor por el alza de la inflación”. Y recalca que, como consecuencia de esas tensiones inflacionistas y la volatilidad de la Bolsa, “estamos viendo muchos ahorradores que se están dirigiendo a la inversión en vivienda de alquiler”.

María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, recalca el valor del ladrillo como activo seguro, “por lo que se mantiene como el foco de inversión principal para los ahorradores en momentos de incertidumbre económica”, indica. Este portal calcula que la rentabilidad de la vivienda en alquiler fue del 6,5% anual en 2022. Para Idealista se colocó en el 7,2% bruto —en ambos casos se calcula con precios de oferta de las casas anunciadas y no de cierre, por lo que el rendimiento real puede variar—.

Traje a medida

Pero seguro no hay casi nada. Para saber si la inversión en vivienda para su puesta en alquiler es un buen traje a medida para el ahorrador hay que tener en cuenta varias cuestiones. La primera es saber qué rentabilidad se busca y cómo calcularla: hay que descontar los gastos de mantenimiento de la casa (derramas, cuota de la comunidad, IBI o tasa de basuras) a la renta anual esperada. El resultado se divide entre la inversión inicial (precio de compra del inmueble, impuestos, gastos de la operación y desem­bolso para la puesta a punto de la vivienda…) y se multiplica por 100. “Si el resultado de este cálculo merece la pena o no, depende de las expectativas y necesidades de cada inversor”, dice Ferrer-Bonsoms. Hay que tener muy claro cuál es el presupuesto del que se dispone y valorar si se necesita financiación. El precio es el aspecto más importante a la hora de decantarse por la compra de una vivienda como inversión, cuentan en Fotocasa. Lo habitual es que se pague en cash o que la hipoteca no supere el 30% del valor del piso. “Recomendamos que, como mínimo, se disponga de 40.000 euros de ahorro”, dice Toribio, que asegura que las entidades bancarias no han cerrado las puertas a este perfil de cliente.

Ahora bien, como cualquier inversión, no está exenta de riesgos y estos no se pueden pasar por alto. El que más preocupa a los propietarios por ahora es el impago del alquiler. Otro peligro potencial es el de comprar la vivienda en sitios donde la rentabilidad es muy alta, pero no existe demanda. Y si no hay clientes, no hay negocio. “La demanda es, sin duda, una variable clave para evaluar la rentabilidad, el riesgo y la liquidez del mercado”, comenta Toribio.

La empresa Masteos, especializada en la inversión en alquiler llave en mano, ha calculado que la rentabilidad media del alquiler en España fue del 7,7% a cierre de 2022, en línea con el ejercicio anterior y muy superior al que ofrecen otros activos de inversión. Hace 10 años la rentabilidad del alquiler era del 5,2%. En su análisis —que tiene en cuenta los precios de oferta de los portales inmobiliarios, pero también los de otras fuentes oficiales como los notarios—, muestra que las grandes capitales como Madrid y Barcelona tienen unos indicadores de demanda muy elevados, pero su tirón económico, demográfico y cultural provoca que municipios limítrofes presenten unos indicadores de demanda también elevados y con rentabilidades en ocasiones superiores. Así, cinco localidades cercanas a Madrid (Alcorcón, Majadahonda, Las Rozas, Getafe y Móstoles) junto con Hospitalet de Llobregat, en Barcelona, aparecen dentro de la lista de los 10 municipios de España con más demanda de alquiler.

Las grandes ciudades de más de 300.000 habitantes más rentables son Murcia (8,4%), Alicante (6,7%), Valencia (6,4%), Zaragoza (6,3%), Sevilla (5,9%), Málaga (5,8%), Barcelona (5,2%), Madrid (4,9%), Bilbao (4,9%) y Palma (4,5%). En municipios de entre 50.000 y 100.000 habitantes aparecen localidades con tasas superiores al 7,7% de la media nacional. Destacan el municipio alicantino de Elda (casi el 10%), La Línea de la Concepción, en Cádiz, y Talavera de la Reina, municipio de Toledo a tan solo una hora de Madrid, con cifras que rozan el 9%. Gandia (Valencia) es el municipio donde más ha crecido la rentabilidad (10%) en el último año.

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