Puede que ser dueños de una casa o de un piso grande sea la aspiración de muchas personas por la comodidad de disponer de espacios amplios donde vivir. Quien pueda permitirse la compra de un inmueble con estas características en un mercado cuyos precios no paran de crecer, ya sea a través de capital propio o, muy posiblemente, financiando una parte de la adquisición con una hipoteca, apreciará el confort de una vivienda de gran tamaño. Pero no todo son ventajas, sobre todo cuando en la vida de los dueños sobrevienen cambios importantes y es necesario venderla o alquilarla. La salida al mercado de una vivienda grande y, por ende, cara, es complicada. La solución, según los expertos, es dividirla en unidades distintas que se puedan aprovechar de forma independiente.
En la coyuntura actual, “la capacidad de compra está muy marcada por el precio”, admite el subdirector general de la agencia inmobiliaria Don Piso, Emiliano Bermúdez. Puesto que la demanda para precios más altos es más escasa, “si tienes un piso de 200 metros cuadrados y vale 500.000 euros, va a ser más fácil vender dos pisos de 100 metros cuadrados, porque el precio de cada uno será menor”, explica. De esta forma, segregar una vivienda facilita su venta, por la posibilidad de tener acceso a más clientes potenciales.
Necesidad o inversión
En palabras de este experto, las viviendas más susceptibles de ser divididas, es decir, las que superan los 150 metros cuadrados, se encuentran con cierta frecuencia sobre todo en Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma de Mallorca y Valencia, donde el parque de viviendas antiguas es más elevado que en otras ciudades. En los distritos más céntricos de la capital (Centro, Salamanca y Chamberí) “la segregación es la operación más rentable que ofrece actualmente el mercado inmobiliario”, destaca Luis Palacios, socio fundador de Arenas Basabe Palacios, un estudio de arquitectos con una larga trayectoria profesional en la Comunidad de Madrid.
Los clientes que acuden a su despacho para una segregación lo hacen fundamentalmente por dos razones: un cambio de calado en sus circunstancias de vida, como quedarse solos en un piso de cuatro o cinco habitaciones después de que los hijos se hayan ido a vivir a otro sitio; o el deseo de comprar una vivienda segregable como inversión, para revenderla dividida posteriormente a un precio mayor (“incluidos los gastos de la reforma”, apostilla Palacios), o vivir en una parte y alquilar la otra, pagando la hipoteca con la renta.
En el caso de una venta, si el piso ha sido segregado con una reforma integral y las unidades resultantes están “para entrar a vivir”, la operación podría tener una rentabilidad que, según los casos, oscila entre un 30% y un 40%, según Bermúdez. Si se trata de un alquiler, se podrán obtener incrementos de la renta de entre el 20% y el 30%.
A estos objetivos, Natalia López, abogada del bufete Maher, añade la voluntad de establecer la división de una vivienda recibida como herencia. “En los casos en los que los herederos copropietarios de una misma vivienda indivisa tengan malas relaciones entre ellos y sus posturas sean irreconciliables, una buena solución es la segregación”, para que cada uno de ellos se quede con su parte.
Criterios legales
Sea como fuere, los expertos señalan que no es lo mismo segregar oficialmente una vivienda o dividirla. “La división siempre se puede hacer de puertas hacia dentro”, dice Palacios, “pero las viviendas resultantes no se podrían vender”. Eso sí, sería posible alquilar legalmente una de las viviendas, como habitaciones de la vivienda original y pese a que las dos partes estén divididas físicamente.
Al revés, siempre que cumpla ciertos requisitos legales y técnicos, la segregación sería oficial y “las viviendas resultantes se pueden vender, al tener cédulas de habitabilidad diferentes”, subraya Palacios. Lo primero que tienen que conocer los propietarios que quieren segregar un inmueble es la normativa estatal, autonómica y municipal del lugar donde se encuentra la finca y, si la vivienda se encuentra en una comunidad de propietarios, también la Ley de propiedad horizontal. “Estas normas establecen los requisitos y criterios de habitabilidad mínimos en cuanto a estancias y tamaños”, apunta López.
Por lo general, en los niveles más altos de protección de los edificios, la segregación es imposible. En los más favorables, sin embargo, “la unidad mínima es de 38 metros cuadrados útiles, por lo que la vivienda original debería tener al menos 76 metros cuadrados útiles”, subraya Palacios. Este tamaño podría reducirse a 25 metros cuadrados útiles si el piso se considera estudio, es decir, salón, dormitorio y cocina en un único espacio diáfano.
Permisos
Para realizar una segregación será necesario contar con una autorización del órgano administrativo correspondiente, es decir, principalmente, el Ayuntamiento o la comunidad autónoma. Su concesión está supeditada a la presentación de un proyecto elaborado por un arquitecto colegiado. Para su elaboración, el propietario deberá comprobar, entre otros requisitos técnicos, que las viviendas resultantes de la segregación sean exteriores. “Al menos tres metros de su fachada deben dar a calle o a un patio de más de 12 metros de diámetro”, detalla Palacios. “Otro elemento que se exige y es de carácter más funcional es un estudio de la posición de las instalaciones, especialmente bajantes de agua y salidas de gas”, agrega.
Si la vivienda está en una comunidad de vecinos se deberá someter el asunto también a la junta de propietarios, en la que los propietarios que pudieran verse afectados pueden oponerse, “siempre y cuando acrediten la realidad de los daños o de los perjuicios que padecerían si la segregación se llevara a cabo”, afirma López.
La Ley de propiedad horizontal exige que el acuerdo sea aprobado por la junta con una mayoría de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. No obstante, este acuerdo no es necesario si en los estatutos de la comunidad o en el escritura de obra nueva se recoge la posibilidad de los propietarios de segregar los pisos. En este caso, será suficiente que el propietario comunique a la junta que realizará una segregación.
¿Y si hay una hipoteca?
¿Qué ocurre si la vivienda que se quiere segregar está hipotecada? “La existencia de un préstamo hipotecario no impide la segregación de la finca gravada”, contesta Natalia López, letrada de Maher Abogados.
Tampoco se necesitará el consentimiento del acreedor para efectuar la segregación. “Este solo se tiene que pedir cuando se quiera redistribuir la responsabilidad hipotecaria entre la finca matriz y la resultante de la segregación”, añade.
