El extraño caso de los pisos menguantes en España

La superficie media de las viviendas nuevas que se construyen en España está menguando. Son apenas unos metros cuadrados que para el comprador pueden resultar imperceptibles, pero reflejan lo que se cuece en el mercado inmobiliario español. El tamaño medio de los pisos de obra nueva se situó en 109,8 metros cuadrados en 2020. El primer recorte asomó la cara en 2018 (117,2 metros cuadrados), aunque fue más notorio en 2019 (112,5 metros cuadrados) y se hizo evidente en 2020, según los visados de dirección de obra recogidos en la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Hasta ese momento, el tamaño de los pisos de obra nueva crecía cada año: de los 106,7 metros cuadrados de media en 2013 se pasó a 118,7 metros cuadrados en 2017.

Esto significa que en apenas tres años (de 2017 a 2020), los pisos perdieron un 7,5% de superficie. Lo mismo sucede con los unifamiliares de obra nueva visados. En 2020, la superficie media fue de 194,7 metros cuadrados, mientras que en 2017 estaba en 199 metros. Todo parece indicar que en 2021 continuará el recorte, aunque los datos oficiales llegan hasta noviembre y aún falta un mes más para concretar la cifra definitiva. Hasta noviembre, la media en los pisos se colocaba en 107,9 metros cuadrados.

Hay varios factores tras este ajuste de metros cuadrados, más palpable en las zonas de expansión de las grandes ciudades. Madrid es un claro ejemplo. En 2017, la superficie media de los pisos nuevos era de 125 metros; en 2020 se colocó en 107. En Barcelona se ha pasado de 127 metros cuadrados en 2017 a 104 metros en 2020. Por no hablar de los unifamiliares: de 234 a 201 metros cuadrados.

La escalada del precio del suelo es uno de esos motivos. En los principales desarrollos de las grandes ciudades es más que reseñable. “En el Cañaveral el precio del suelo aumentó un 20% interanual en 2021″, apunta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, indica la evolución en Valdebebas: “El precio del metro cuadrado estaba en 1.700 euros hace tres años; hoy está a 2.750 euros de repercusión”. Otro factor al que señala con el dedo Luis Corral es el aumento en los costes de construcción, que subieron en torno al 20% el pasado año.

Recortar tamaño para que los números salgan no es nuevo. En los años del esplendor inmobiliario, donde todo se vendía a precios desorbitados, las promotoras tuvieron que ajustar las tipologías para poder afrontar los altos precios del suelo. Tal fue la presión, que se hicieron infinidad de promociones de estudios diminutos y pisos de un dormitorio. “Es algo que ocurre cuando suben los precios del terreno y ahora también por el alza en los costes de construcción, ya que ambas partidas suponen el 80% del total de los costes. El promotor no puede trasladar esas tensiones al comprador porque se saldría de los parámetros del mercado y el demandante no podría acceder a las viviendas. La solución es reducir superficie”, explica Corral. Acostumbrado a comercializar todo tipo de promociones de viviendas, el consejero delegado de Foro dice notar desde hace un tiempo ese “acortamiento de tipologías y cambios en la programación de proyectos” en ciudades con una alta demanda.

Supone cierto cambio respecto al tipo de vivienda que se estaba programando tras la salida de la crisis que provocó el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, allá por 2015. “Entonces se comenzaron a hacer promociones con viviendas más grandes. Los pisos de tres dormitorios eran predominantes, pero también tenían mucha importancia los de cuatro dormitorios, mientras que los apartamentos de un dormitorio perdieron relevancia. Ahora, la tipología predominante ha cambiado”, señala Corral. Y añade: “En 2021, las promociones se centraron en viviendas de dos y tres dormitorios (entre el 50% y el 60%), volvieron los pisos de un dormitorio (entre el 10% y el 20%) y los de cuatro fueron residuales”. También hay que tener en cuenta que cada vez hay más hogares con menos integrantes.

Con permiso de la covid

Sin embargo, al mercado inmobiliario ha llegado un invitado, tan indeseado como inesperado, que lo ha trastocado todo. La pandemia de la covid ha cambiado las preferencias del comprador, que se ha vuelto más exigente con la vivienda. Esto significa que el promotor no va a poder estirar mucho la cuerda restando demasiado tamaño para hacer frente a los costes. “Con la pandemia nos hemos dado cuenta de que nuestras viviendas no nos gustan y el demandante quiere ahora casas de dimensiones generosas con terraza”, advierte Población.

El secretario general de la patronal de los promotores (APCEspaña), Daniel Cuervo, considera que es pronto para hablar de tendencias y que el recorte es, de momento, poco significativo. Le resta importancia y, aunque reconoce que factores como el encarecimiento del suelo pueden influir, lo circunscribe a proyectos concretos y a zonas de crecimiento en las principales ciudades, donde hay que responder a las demandas del comprador y ajustarse a lo que este puede pagar.

Sí cree, en cambio, que la expansión de las promociones de build to rent (para alquilar) en los próximos años impactarán mucho más —y restarán metros cuadrados— a ese cálculo global de la superficie de las casas. Es así porque este tipo de pisos tiene un metraje inferior que el de las viviendas destinadas a la venta. “Suelen tener entre 70 y 80 metros construidos con elementos comunes, dos dormitorios y un baño, o como mucho un baño y un aseo”, explica Samuel Población. Si esas mismas casas fueran para venta subirían hasta los 90 o 100 metros cuadrados y tendrían dos baños.

Otro factor, además del precio del suelo, que explica la pérdida de superficie son las promociones destinadas a la inversión. “Son viviendas de uno y dos dormitorios destinadas a un inversor que compra para alquilar”, comenta Población. Y pone un ejemplo: “En la promoción Skyline, en Madrid, el 70% de las 303 viviendas han sido adquiridas para arrendamiento”.