El nuevo auge del ladrillo impulsa la firma de hipotecas al segundo mejor año desde la crisis financiera

El mercado hipotecario español ha retomado el pulso después de un periodo de contracción y dudas. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2024 aumentó un 11,2% respecto al año anterior, alcanzando las 423.761 operaciones, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso convierte al ejercicio pasado en el segundo mejor desde la crisis financiera de principios de siglo, solo superado por el extraordinario 2022. Entonces, la demanda embalsada por la pandemia impulsó el mercado inmobiliario, que ahora vive un nuevo repunte animado por la bajada de los tipos de interés y la consecuente reducción del coste de financiación. Ambos factores han llevado a muchas familias a adquirir un préstamo para comprar una casa. El importe medio de estos créditos también creció un 2,7%, situándose en los 145.673 euros. Del total de operaciones, seis de cada diez hipotecas se firmaron a tipo fijo y el resto a variable.

El contraste con 2023 es significativo. Entonces, el endurecimiento de las condiciones de financiación, en un contexto de elevadas tasas de interés y menor poder adquisitivo de los hogares por la inflación, provocó una contracción del mercado inmobiliario. La concesión de hipotecas se desplomó casi un 18%, y la compraventa de viviendas cayó un 10%. En cambio, 2024 ha estado marcado por una progresiva recuperación, especialmente acentuada en el segundo semestre, cuando los tipos de interés se moderaron por el giro monetario del Banco Central Europeo. Hasta ese momento, la actividad hipotecaria seguía mostrando signos de estancamiento. Pero la tendencia cambió con la llegada del verano. Las expectativas de menores costes financieros favorecieron un incremento progresivo de la demanda hipotecaria. A partir de julio, el volumen de préstamos repuntó con fuerza, alcanzando en cinco de seis meses tasas de doble dígito ―el nivel más alto se registró en octubre, con un repunte interanual del 60%, según el INE―.

José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, destaca que este crecimiento no solo se debe a la caída del euríbor, sino también a un efecto de anticipación por parte de los hogares. “Muchos potenciales compradores que planeaban adquirir vivienda en uno o dos años han adelantado su decisión al ver que los precios se aceleraban. Si en el primer semestre del año los precios de la vivienda subían en torno al 4%, en la segunda mitad del año este crecimiento se disparó hasta el 8% o incluso el 10%, generando una sensación de urgencia en quienes temían quedarse fuera del mercado si esperaban demasiado”, explica. Este fenómeno ha reforzado la recuperación hipotecaria, especialmente en aquellos segmentos del mercado donde los compradores dependen más de la financiación.

El crecimiento, en cualquier caso, no ha sido homogéneo. Así lo destaca Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y fundador de la Cátedra Unesco de Vivienda, quien apunta a la que “la mejora en el acceso a la financiación ha beneficiado especialmente a quienes residen en zonas menos tensionadas, donde las viviendas son más asequibles y las familias pueden acceder a la propiedad con mayor facilidad”. “En cambio, en áreas de fuerte inversión extranjera o con alta demanda turística, el mercado sigue estando dominado por quienes compran sin recurrir a hipotecas”, insiste.

En efecto, las diferencias territoriales son notables. Mientras que en comunidades con menor presión demográfica como La Rioja, Aragón, Asturias, Galicia, Navarra y Castilla y León la firma de hipotecas creció por encima de la media nacional, en regiones donde la demanda es mayor y existen problemas de accesibilidad, el incremento ha sido mucho más moderado. Ese es el caso de Madrid y el País Vasco, donde la concesión de hipotecas repuntó poco más del 10%.

Las zonas turísticas, por su parte, viven su propio calvario; en Baleares el incremento fue del 9%, en Andalucía del 7% y en Canarias del 4%. Son áreas de fuerte inversión extranjera o con alta demanda turística donde hay muchas compras sin financiación. Además, en caso de que un comprador internacional requiera un préstamo, suele hacerlo a través de entidades bancarias de su país de origen, lo que reduce el volumen de concesión de hipotecas en esas zonas, explica Montalvo.

El incremento del importe concedido también tiene una justificación: el encarecimiento del precio medio de la vivienda. Al respecto, los últimos datos publicados por los registradores de la propiedad certifican esos precios por las nubes, con un importe medio de las casas de 2.086 euros por metro cuadrado. Eso convierte al año pasado en el más caro de la historia, al superar los precios medios de 2006 y 2007, los años más álgidos de la burbuja de principios de siglo, sin tener en cuenta el efecto de la inflación acumulada desde entonces.

El interés promedio de las hipotecas se situó en un 3,26%, el nivel más elevado desde 2015. Las hipotecas con interés variable comenzaron con un 3,07%, mientras que las de interés fijo alcanzaron un 3,42%. Esto condicionó el número de préstamos de cada tipo que se sellaron. Las primeras, aunque representaron casi el 59% sobre el total, marcaron su nivel más bajo desde 2020. En cambio, las de tipo variable incrementaron su presencia hasta el 41,2%, un punto más que la tasa registrada en 2023.

Valor refugio

A su vez, este encarecimiento de las casas podría estar condicionando el auge de los compradores con más poder adquisitivo. Ese es el apunte que hace María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. “Este perfil, que busca en la vivienda un valor refugio frente a la incertidumbre económica, está ganando peso en el mercado. Este escenario refleja un posible repunte de la demanda en el corto plazo, impulsado por mejores perspectivas en el mercado hipotecario”, explica.

De cara a 2025, los analistas esperan que la tendencia positiva se mantenga al menos en el primer trimestre del año. De hecho, el Consejo General de los COAPI de España prevé cifras cercanas al máximo de la serie histórica debido a una demanda que seguirá siendo estable, a la mejora de las condiciones hipotecarias y al auge de los compradores extranjeros. El sólido crecimiento económico y el mercado laboral dinámico también juegan a favor. Por su parte, Matos apunta a que, si bien las hipotecas a tipo fijo seguirán siendo las más populares, las de tipo variable están siendo más competitivas gracias a la bajada del euríbor.