Medidas para una emergencia nacional

Actuar a corto plazo

Límites al alquiler. “Hay que aplicar la Ley de Vivienda si se cumplen requisitos de zonas tensionadas y ser creativos combinando estrategias. Las bolsas de vivienda en alquiler asequible bajan entre un 20% y un 30% los precios, generan confianza y profesionalidad y pueden vehicular ayudas de rehabilitación, cumpliendo objetivos sociales y ambientales”.

Sistema Dublín. “A corto plazo, habría que implementar el sistema Dublín [los grandes propietarios alquilan casas con un 20% de descuento a largo plazo para que se destinen a vivienda social], evitar las políticas atajo que reducen la oferta en lugar de ampliarla, apostar por el alquiler concertado y favorecer cambios de uso [urbanísticos] hacia el sector residencial”.

Casas protegidas. “Es necesario rescatar los modelos de los años 80 y 90 para actuar con la máxima velocidad, creando un segmento de vivienda protegida. Es la manera más rápida de conseguir el acceso a viviendas dignas por parte de jóvenes y otros grupos sociales. Debe estar dedicado fundamentalmente al alquiler y ser paralelo y segmentado —vinculándolo a la asequibilidad y no al mercado— respecto a la vivienda libre. Los parques de vivienda pública resultantes marcarán tendencia para el sector privado”

Inspecciones. “Regular de forma efectiva el alquiler de temporada y habitaciones, no solo perseguir el fraude sino también eliminar los incentivos económicos que promueven esta tipología de contratos (que se considere vivienda y entre en el régimen de contención de rentas y que no se puedan repercutir al inquilino). Necesitamos contratos más estables como en otros países europeos donde son indefinidos. Que solo pueda comprar quien va a vivir en la vivienda. Y urgentísimo: inspectores de vivienda en un sector donde hay muchos incumplimientos, igual que hay inspectores de trabajo.”

Pisos para vivir. “Impedir la especulación para que la vivienda deje de operar como un activo financiero. En el campo de la compra, esto pasa por limitar la adquisición de vivienda a residentes permanentes que vayan a vivir en ella, como Países Bajos en 2022. En el alquiler, recuperar los pisos secuestrados por el mercado turístico (entre 300.000 y medio millón), y dar estabilidad al alquiler residencial, como ya sucede en nuestro entorno (Francia, Alemania y Países Bajos): contratos regulados y renovables automáticamente salvo necesidad residencial del propietario”.

Mediación pública. “A corto plazo, movilizar viviendas deshabitadas mediante programas de mediación pública, intensificando garantías para propietarios; programas de compras públicas de viviendas y edificios; limitación de alquileres mediante delimitación de zonas tensionadas; programas de prestaciones al pago del alquiler para paliar el sobreesfuerzo de los hogares y rehabilitación de edificios y viviendas potenciando la accesibilidad y eficiencia energética para mejorar el parque existente”.

Impuestos. “Habría que fijar un impuesto a los pisos vacíos o en alquiler de corta duración, como los de Airbnb. En Francia, Mariona Segú evaluó el efecto del impuesto a los pisos vacíos y encontró que aumentó la oferta de vivienda en alquiler”.

Alquiler social. “El control y la regulación del alquiler, la limitación de la compra de vivienda para uso especulativo y no residencial, la recuperación del parque público, la rehabilitación para alquiler social, la penalización fiscal de la vivienda vacía y frenar las descalificaciones de la vivienda de protección oficial”.

Ley del Suelo. La medida más importante en el corto plazo sería aprobar la Ley del Suelo para incentivar la construcción. Esta ley ayudaría a reducir la incertidumbre en el sector y generaría incentivos para la promoción de viviendas, lo cual es clave porque estos procesos llevan tiempo en dar resultados. Cuanto antes se implemente, antes comenzará a funcionar el mecanismo que permita tanto al sector público como al privado aumentar la oferta de viviendas. Y actuar de manera directa en las zonas más tensionadas. Aquí es fundamental la colaboración entre el Gobierno central y las comunidades autónomas, ya que muchas de ellas gestionan de manera independiente, y estas zonas no siempre enfrentan el mismo nivel de presión. Aunque algunos de estos cambios tomarán tiempo en mostrar resultados, es crucial empezar cuanto antes.

Propiedad compartida. Es necesaria la aprobación de una normativa de diversificación de formas de tenencia que fomente la adquisición progresiva de las viviendas, evitando sobreendeudamientos, a través de la propiedad compartida y la propiedad temporal; y la derogación de toda normativa que avale la ocupación de viviendas. Habría que derogar también la normativa relacionada con el control de renta o de extensión forzosa de los contratos de alquiler y los aspectos de la Ley de Vivienda más controvertidos. Por último, instar a las comunidades a que revisen todas las medidas intrusivas, como la imposición de sanciones, recargos tributarios y expropiaciones.

Actuar a largo plazo

Nuevas figuras. “Tenemos que apostar por el aumento del parque de vivienda en alquiler social o asequible y llegar a la media de la Unión Europea, con el desarrollo y apoyo en España de nuevas figuras en la provisión de vivienda que operan fuera de lógicas especulativas, las Housing Associations europeas”.

Tanteo y retracto. “Es necesario mantener una política de vivienda consistente, mantenida en el tiempo y coordinada entre los tres niveles de gobierno. Además, hay que generar vivienda social en alquiler, tanto construyendo como ejerciendo el derecho de tanteo y retracto [la compra preferente de inmuebles]. Cabe también activar suelo público para construir vivienda asequible mediante la colaboración de los sectores público y privado. Y por último, aprobar la Ley del Suelo.

Desarrollo urbanístico. “Hay que aumentar masivamente la oferta de vivienda a precios asequibles. Se trata de lograr que los propietarios y promotores (públicos, privados o de forma combinada) completen el desarrollo urbanístico de los suelos, de tal forma que la edificación posterior permita ofrecer viviendas o alquileres a precios asequibles para la creación de hogares. La dinamización de la oferta de vivienda permitiría cubrir el déficit acumulado desde 2004 de hogares jóvenes —que estimamos como mínimo en 1,6 millones—, solo con que se ejecutara una parte de los 6,8 millones de viviendas potenciales a los precios necesarios para ello. El mercado de alquiler, no solo público sino también privado, debe reorientarse para desarrollar modelos de negocio a largo plazo”.

Derechos. “Un parque de vivienda público (construyendo, pero también que las Administraciones compren) y el reconocimiento de los derechos colectivos y sindicales de los inquilinos, que ya existe en otros países: derecho a la información, a la negociación colectiva y a la huelga”.

Viviendas vacías. “Reducir la desigualdad social mediante un aumento de los impuestos a la acumulación de propiedades y las rentas del alquiler para lograr el enfriamiento de los precios y aumentar la capacidad financiera de la Administración para la creación de un auténtico sistema de vivienda protegida. Este sistema no se va lograr construyendo masivamente, sino combinando el desarrollo de viviendas protegidas con la compra de viviendas por parte del sector público y cooperativo, y la movilización de los 3,8 millones de viviendas vacías”.

Eficiencia energética. “Incrementar los parques públicos de viviendas en alquiler social y asequible para alcanzar la media europea como mínimo; implicar a la iniciativa privada y a la social en la creación de oferta de vivienda asequible en alquiler y en compra; eliminar emisiones contaminantes y hacer eficiente el parque de viviendas existente con consumos no solo nulos sino generando excedentes con energías limpias. Garantizar el derecho subjetivo a la vivienda a las clases medias que el mercado expulse”.

Rentas por debajo del mercado. “A largo plazo, es necesario un aumento del parque de viviendas destinadas al alquiler social. España tiene un porcentaje de vivienda en alquiler social muy por debajo de la media europea”.

Regulación de precios. “El reconocimiento formal del sindicalismo inquilino, la devolución de competencias a nivel local, incluyendo la regulación de precios, y la ampliación del parque público de vivienda”.

Mano de obra. La colaboración entre el Estado y las comunidades autónomas es crucial para resolver los problemas de vivienda a largo plazo, pero también debemos estar preparados para enfrentar desafíos relacionados con la disponibilidad de trabajadores en el sector de la construcción. En los próximos años, a medida que se impulse la construcción de nuevas viviendas, será necesario garantizar que haya suficientes trabajadores cualificados para llevar a cabo estos proyectos. Para ello, se deben establecer programas de formación profesional especializados en la construcción, ya que actualmente no existe suficiente personal en este sector. Además, podría ser necesario fomentar la inmigración para cubrir estas necesidades de mano de obra.

Pacto nacional. Habría que promover la cohesión territorial, de manera que las oportunidades para jóvenes no solo sean en Madrid y Barcelona y cuatro ciudades más. También, reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos para regular unos alquileres que resulten más equilibrados para los intereses de las partes, a partir de modelos funcionales europeos.

Y crear un gran pacto nacional por la vivienda dirigido por el mundo académico, que huya de las ideologías y de los intereses partidistas y que establezca unos marcos de política de vivienda asumibles por la mayoría. Por último, reestructurar el marco legal para conseguir que la vivienda sea asequible per se con cada vez menos necesidad de intervención pública.

Autores: Lluís Pellicer, José Luis Aranda, Sandra López Letón, Clara Blanchar y Denisse López