Vivienda a precios de burbuja

La compraventa de casas se disparó en octubre un 51,3% respecto al mismo mes del año pasado. En total se realizaron 69.418 operaciones, la mayor cifra mensual desde mayo de 2007, y muy cerca de las 75.000 que se registraron aquel mes, al final de la burbuja inmobiliaria que un año después arrasaría la economía española. Las ventas aumentan tanto en vivienda nueva (83,4% de incremento interanual) como en las usadas (43,6%). En el acumulado de 2024, las compraventas han aumentado un 7,5% lo que refleja una tendencia al alza consolidada. Se espera que el año termine con unas 660.000 transacciones.

Lo que en principio podría considerarse un signo de fortaleza económica, esconde en realidad un grave problema social. Los pisos son ahora, según el INE, un 62% más caros que en 2015. La aceleración de los precios aleja cada vez más a las rentas medias y bajas de poder seguir el ritmo del mercado, cuando la oferta de vivienda social es aún raquítica. Solo el 7,6% de las vendidas en octubre eran viviendas protegidas. Según el INE, los precios subieron un 8,1% en el tercer trimestre respecto al mismo periodo del año anterior, el mayor repunte en dos años y medio.

La expectativa de que los precios sigan subiendo intensifica las compras por parte de inversores que buscan en el sector inmobiliario un refugio con buena rentabilidad, lo que alimenta la espiral de precios al alza. A ello se suma el hecho de que la bajada del precio del dinero, que abarata las hipotecas, está haciendo aflorar una demanda latente que había pospuesto la compra a la espera de esa bajada. Eso hace que los precios suban ahora incluso más que en aquella burbuja, que fue alimentada en buena medida por un mercado que veía las casas como un activo financiero, no como una inversión a largo plazo. En estas condiciones, la bajada de los tipos de interés queda absorbida por el aumento de precios y el beneficio es para los promotores.

Un dato muy relevante es la alta proporción de transacciones que se realizan al contado. En diciembre de 2023 el 57,5% de las operaciones de compraventa se hicieron sin financiación hipotecaria. Lejos de reflejar una mejora en el acceso de la población a la vivienda, lo que expresa es una exclusión residencial creciente.

El Gobierno pretende elevar el parque de vivienda social hasta el 9% con la construcción de 1,5 millones de pisos. Pero su ejecución llevará años. Mientras tanto, la presión de una demanda financiera recalentada y el aumento de población obliga a acelerar los resortes disponibles. La Sareb, entidad pública que absorbió los activos de los bancos, tiene vacías el 43% de las 33.500 viviendas que controla. Movilizarlas es parte de la solución, pero la mayoría están en zonas con poca tensión de precios y además necesitan reformas. Y está por concretar todavía el anuncio de una empresa pública de la vivienda que hizo Pedro Sánchez. Pero lo urgente es tener más decisión para contener el precio de los alquileres, empezando por lo más obvio, que es eliminar de la ecuación la competencia desproporcionada del alquiler turístico y de temporada en favor del alquiler para vivir. Es responsabilidad de todas las administraciones, central, autonómica y local, frenar esta escalada.

La palabra “burbuja” empieza a aparecer con una frecuencia inquietante en titulares y en las conversaciones de la calle en España cuando se habla de vivienda. Es aventurado comparar el mercado actual con el zoco inmobiliario de 2007, pero el malestar de la sociedad con la carestía de la vivienda no es una burbuja, es real, y está plenamente justificado.