La venta de viviendas regresa a terreno negativo, aunque los precios seguirán al alza

La compraventa de vivienda no termina de salir a flote. Las operaciones se desplomaron un 21,5% en el mes de mayo, cuando cambiaron de manos 44.013 casas, la cifra más baja para este mes desde 2020, en plena pandemia del coronavirus, según los datos difundidos este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En tasa intermensual (mayo sobre abril), las transacciones bajaron un 17,1%, mientras que en los cinco primeros meses de 2024 disminuyeron un 4,1% con respecto al mismo periodo del año anterior, lo que significa que se vendieron 10.781 casas menos. Ninguna autonomía se libró del descalabro, siendo Asturias, Andalucía, Cataluña, Galicia, Madrid y la Comunidad Valenciana las peor paradas.

Había expectación por saber cómo se comportaría el mercado en el quinto mes del año, después del desplome de marzo y la fuerte subida del 24% que experimentó en abril por el efecto de la Semana Santa (en 2023 cayó en abril y este año en el tercer mes). Los datos del INE evidencian que ese extraordinario repunte fue coyuntural y que la compra de casas regresa a terreno negativo. La subida de los tipos de interés y el encarecimiento hipotecario siguen lastrando las operaciones, a pesar de la rebaja de 0,25 puntos básicos de tipos llevada a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) en junio y de que el euríbor de ese mes se colocó en el 3,65%, una bajada leve respecto a mayo.

Tampoco ayuda el constate encarecimiento de las casas, que sigue retrasando la decisión de compra y continúa expulsado a una parte importante de ciudadanos que no pueden pagar una entrada o asumir las letras hipotecarias. Es más, los expertos no esperan que los precios bajen este año. Según la compañía inmobiliaria Solvia, el precio de la vivienda cerrará 2024 con un aumento interanual de entre el 2% y el 3%. Y Sociedad de Tasación estima que el precio medio de vivienda nueva registrará un nuevo máximo al cierre de 2024, que se situaría en 2.979 euros por metro cuadrado con una variación interanual positiva del 3,8%, según las proyecciones que ha hecho públicas la compañía este lunes.

Pero es el mercado de casas de segunda mano, que acaparó el 79,3% de las operaciones cerradas en mayo, el que más nota el parón en las ventas. “El mercado más damnificado es el de las viviendas usadas porque el alza de precios está tensionado mucho este mercado en el que la calidad es muy heterogénea”, indica Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación. En mayo, se vendieron 34.908 casas, un 23,2% menos que en el mismo periodo del año anterior. En lo que va de año la caída es del 6%, según el INE.

En obra nueva apenas se comercializaron 9.105 viviendas, un 14,4% menos en términos interanuales. La caída acumulada desde enero es del 4%. Este mercado agoniza por la falta de oferta. “En los últimos años se han construido 90.000 viviendas anuales, mientras que en el periodo de 2022 y 2023 se crearon 275.000 hogares. Con estos datos estimamos que, en proyección hasta 2025, tenemos un déficit de unas 600.000 viviendas”, recordó Roberto Blanco, director del Departamento de Análisis Macrofinanciero y Política Monetaria del Banco de España, en un encuentro organizado por el del Consejo General del Notariado la pasada semana. Además, el coste de construcción continúa registrando máximos de la serie histórica, tras detectarse incrementos del entorno del 30% en cuatro años. “Esto hace mella en la promoción inmobiliaria”, dice Villanueva, que insiste en que el problema de la vivienda es un problema de oferta y de falta de generación de suelo.

En cuanto a la distribución geográfica de las compraventas en mayo, las comunidades autónomas que presentaron los menores descensos fueron País Vasco (-3,0%), La Rioja (-8,6%) y Extremadura (-14,2%). Por su parte, Asturias (-25,8%), Andalucía (-25,0%) y Cataluña (-24,5%) registraron las mayores caídas.

El mercado está estancado, aunque los expertos dibujan un panorama algo distinto de cara a la segunda mitad del año. Sociedad de Tasación habla de “un segundo semestre de recuperación y una incipiente expansión de la actividad inmobiliaria e hipotecaria”. Y añade: “Pese a superar todavía el máximo recomendable del 30%, el esfuerzo de los hogares para hacer frente al pago de la cuota hipotecaria se reduce y el acceso a la vivienda se recupera ligeramente con motivo de la leve relajación de los tipos ofertados por las entidades en las nuevas operaciones”. Cree que unas condiciones más favorables de financiación también deberían aliviar el esfuerzo de los hogares. De acuerdo con esta tasadora, que espera una nueva rebaja de los tipos oficiales de 0,25 puntos en el último trimestre del año, la renta disponible debería seguir aumentando en un contexto de incremento de los salarios contenido y de acumulación de las tasas de ahorro, lo que posiblemente favorecerá la compra en lo que resta de año.

“Si los pronósticos de desescalada de tipos de interés se cumplen y se producen dos descensos más en el segundo semestre del año, volveremos a ver cómo el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario y cómo la demanda que se mantenía a la espera volverá al mercado con fuerza. Una demanda también impulsada por las ayudas a la compra en forma de aval que jugarán un papel clave en la segunda parte del año”, según María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Pero lo que casi ningún experto espera es que el alivio para quienes desean comprar una casa llegue también por la parte de los precios.

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