La compra de viviendas y la firma de hipotecas rebotan con fuerza tras la Semana Santa

El mercado de la vivienda deja atrás las fuertes caídas de dos dígitos de los últimos meses para subirse a un tren que acelera la marcha. La compra de casas y la firma de hipotecas remontaron con vigor en abril y anticipan la recuperación del mercado, aunque no hay que obviar el impacto que ha tenido la Semana Santa, que en 2023 cayó en abril y este año en marzo. A pesar de esta distorsión por el efecto estacional, los expertos creen probable que durante los meses que restan hasta final de año se mantenga el ritmo de reflote del mercado, en el que el repunte de los tipos de interés y el agotamiento del ahorro forzado en la pandemia se han visto reflejados en todas las magnitudes menos en los precios, que han continuado al alza y de hecho solo en el primer trimestre del año han crecido un 4,3%, según datos del Gobierno.

La compraventa de casas registró en el cuarto mes del año un aumento del 24% con respecto al mismo mes de 2023, con lo que se anota su mayor incremento en casi dos años, desde mayo de 2022. Abril cerró con 53.091 operaciones, la segunda mejor cifra del año y la más elevada para este mes desde 2008, según los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con respecto al mes anterior, marzo, la compraventa de viviendas aumentó un 18,3%. Y ninguna comunidad autónoma se quedó atrás, ya que todas registraron aumentos en el número de compraventas de vivienda y no fueron menores. Salvo en dos regiones, el alza fue de dos dígitos.

Con este panorama, el mercado de las casas entra en calor y se asienta, de momento, por encima de las 50.000 operaciones mensuales. “Si la evolución del mercado continúa sin sobresaltos es muy posible que durante los próximos meses el volumen de compraventas se estabilice y que comience a registrar subidas relevantes en las estadísticas referidas a la segunda mitad del año”, expone en una nota remitida a los medios Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

Las transacciones se recomponen así del desplome del 19,3% que sufrieron en marzo y de casi 12 meses consecutivos en terreno negativo —con la salvedad de febrero, que subieron un 5,8%— como consecuencia del aumento de los tipos de interés llevado a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) y el consecuente encarecimiento de la financiación.

En lo que va de año, en España han cambiado de manos 205.111 casas, lo que supone un leve repunte del 0,6% con respecto al mismo periodo del año anterior. “Este primer cuatrimestre de 2024 ha sido prácticamente idéntico al de 2023, ya que cierra con 205.111 firmas, mientras que 2023 lo hizo con 205.647, lo que supone solo un 0,2% menos de compraventas. Hay que recordar que el pasado ejercicio de 2023 resultó ser el segundo mejor año de actividad desde el año 2007, por lo que 2024 podría desbancarlo si continúa con este buen ritmo”, asegura María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.El pronóstico de la experta es de estabilización en el primer semestre del año y de mayor actividad de cara a la segunda parte impulsada por la desescalada de tipos de interés, en 0,25 puntos, iniciada el 6 de junio por el BCE. Aunque hay un factor importante a tener en cuenta que podría obstaculizar la recuperación y es la falta de oferta, que sigue mostrándose más débil que la demanda.

En Solvia creen que los compradores de vivienda están recuperando su confianza en el mercado. “Aquellos interesados en adquirir un inmueble son conscientes de que tienen que darse prisa, ya que la oferta está disminuyendo y los precios mantienen una tendencia alcista. Y se están creando unas condiciones macroeconómicas algo más favorables”, señala Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio inmobiliario de Solvia. No obstante, cree que hay que ser cautos. ”Todavía pesan algunos factores a la hora de comprar: unas tasas de interés que aún pueden considerarse relativamente altas, unos precios elevados y la escasez de oferta. Además, llegan los meses de verano, época en la que la actividad suele desacelerarse”, avisa.

Lo cierto es que no se veían tendencias al alza tan marcadas desde hacía tiempo. La compraventa de casas de segunda mano, que acaparó ocho de cada diez transacciones cerradas en abril, creció un 22,3%, su mayor avance desde mayo de 2022, y sumó 42.442 operaciones. Pero fueron las viviendas de obra nueva —que representan una de cada cinco viviendas transmitidas— las que más despuntaron al aumentar un 31,7% interanual y sumar 10.649 unidades. No crecían tanto desde agosto de 2021. El economista Ignacio Ezquiaga destaca que el mercado sigue concentrado en la segunda mano: “Es el patrón dominante desde 2014″. Y añade que “la demanda potencial embalsada, la que tiene problemas de asequibilidad, sigue sin incorporarse”. “De alguna forma los datos muestran solo una parte de la realidad. La otra esta fuera de las cifras porque no pueden formar hogares a los precios de alquiler o propiedad actuales”, valora.

Por régimen de vivienda, la libre sumó 49.416 operaciones en abril, lo que representa más del 93% del total, y un crecimiento del 25,6% con respecto al mismo mes de 2023. En el caso de la vivienda protegida, las compraventas se incrementaron un 6,4% interanual hasta las 3.675 operaciones.

Atendiendo a la distribución geográfica de las compraventas, los mayores aumentos se dieron en Castilla-La Mancha (49,2%), Asturias (45%) y Aragón (44,5%). Por encima de la media nacional también se situaron Canarias (39,3%), Navarra (39%), Andalucía (33%), La Rioja (30,6%) y Galicia (26,7%). Por su parte, Extremadura (1,2%), Comunidad de Madrid (6,1%) y País Vasco (15%) presentaron los menores aumentos.

Hipotecas al alza

Y si la venta de viviendas rebotó con fuerza en abril, no se quedó atrás la firma de hipotecas, que ha vuelto a números positivos. Según los datos del INE, en el cuarto mes del año se inscribieron 34.264 nuevos préstamos para la compra de vivienda, la cifra más elevada de abril de los últimos 14 años. El dato supone un incremento del 28% interanual, el mayor aumento desde principios de 2022. “Este número de firmas hipotecarias es positivo en un contexto de altos tipos de interés y un euríbor que todavía se resiste a bajar, lo que resulta menos atractivo para los solicitantes de hipotecas, pero aun así muestran confianza en el mercado y en su capacidad para asumir deudas a largo plazo”, apunta Matos.

No obstante, en el acumulado de los cuatro primeros meses del año el balance todavía es negativo. De enero a abril se firmaron 134. 277 préstamos, con un descenso del 1,1% respecto al mismo periodo del año anterior. Esto significa que sigue habiendo mucha compra de vivienda sin financiación: si se compraron en abril 53.091 casas y se firmaron 34.264 hipotecas, hubo 18.827 pisos que se adquirieron sin pisar el banco. En Solvia prevén que la actividad hipotecaria registre una mejora leve en 2024. “Esto se debe a que, a la actividad inversora y a la adquisición por reposición, se estarían uniendo más compradores de primera vivienda, principales demandantes de este tipo de créditos. Especialmente, si tenemos en cuenta que, si las tasas de interés siguen disminuyendo, podría generarse un entorno de acceso al crédito menos restringido”, afirma Ferrer-Bonsoms.

El INE muestra que el 48,1% de las hipotecas se constituyó en abril a tipo variable —se incluyen las hipotecas mixtas, que han sido el producto estrella en este inicio del año— y el 51,9% a tipo fijo, lo que ha llevado a la primera modalidad a situarse en máximos desde enero de 2021. No obstante, todo apunta a que en los próximos meses las estadísticas mostrarán un cambio de tendencia, impulsada por las rebajas de los tipos de interés y la mejora de la oferta hipotecaria a tipo fijo por parte de las entidades. “Los datos adelantados de mayo y junio que manejamos muestran una recuperación de las hipotecas fijas en los últimos meses, lo que adelantaría un incremento del peso de estas últimas en las próximas estadísticas públicas”, indican en Idealista.

El precio de los préstamos hipotecarios se mantuvo sin grandes cambios, apoyado por la estabilidad del euríbor y la fuerte competencia entre bancos. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 1,5% interanual, hasta los 139.328 euros, mientras que el capital prestado por la banca para la compra de vivienda se disparó un 30%, hasta rozar los 4.774 millones de euros, lo que se traduce en la subida interanual más destacada desde mayo de 2022. En abril, el plazo medio de las hipotecas se situó en 24 años. El incremento de las hipotecas se registró en todas las comunidades autónomas, a excepción de Aragón (-16,8%) y Extremadura (-14,4%), donde se firmaron menos préstamos que en abril de 2023. Las regiones con las mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas fueron País Vasco (48,9%), Castilla-La Mancha (42,5%) y Comunidad Valenciana (38,9%).

Sigue toda la información de Economía y Negocios en Facebook y X, o en nuestra newsletter semanal