Casi 448.000 casas vacías en España: el número aumenta por primera vez en 14 años

En 2023, España acumulaba 447.691 viviendas por estrenar que estaban vacías. Es la primera vez en 14 años que el excedente de casas sin comprador aumenta —son 3.145 más que en 2022—, según los datos oficiales publicados este jueves. Los analistas apuntan a que tras este incremento se encuentran la merma del ahorro forzoso que se produjo durante la pandemia (y que dinamizó el mercado inmobiliario); los abultados tipos de interés, que han dejado sin posibilidad de pedir un préstamo a muchos potenciales compradores; y la “inseguridad jurídica” en torno a la nueva ley de vivienda. La diferencia porcentual es mínima, de menos de un punto, pero supone un cambio de tendencia mientras la espiral de precios que afecta al mercado inmobiliario no cesa.

Por primera vez desde 2009, España no absorbió viviendas nuevas. En los años de la burbuja, y especialmente tras su estallido, la vivienda sin vender subió descontroladamente hasta rozar las 650.000 casas. Pero a partir de 2010 el mercado comenzó a rebajar este excedente como consecuencia de la paralización de la construcción. El proceso en todo este tiempo ha sido lento y en 2019 —justo antes del estallido de la pandemia— el ritmo comenzó a frenarse de forma natural. El motivo es que, más allá del remanente habitual de casas antiguas que cuesta colocar, comenzó a reactivarse el sector promotor y, por tanto, a construirse más pisos. Pero tras años de estrechos márgenes de reducción, el mercado ha arrojado en 2023 directamente un incremento del 0,71% interanual.

Los expertos achacan el salto a distintos motivos. El primero, explica Sergio Nasarre, fundador y exdirector de la cátedra Unesco de Vivienda en la Universitat Rovira i Virgili, es que “la legislación ha hecho que cada vez sea más difícil que las familias con menos ingresos puedan comprar una casa y se les ha empujado al mercado del alquiler”. En segundo lugar, añade, “se observa que la ley de vivienda ha desincentivado la adquisición de pisos por parte de uno de los tres grupos que en el último decenio ha tirado del mercado inmobiliario, que son los fondos de inversión”. Y a ello se suman las dificultades del último año para adquirir un préstamo hipotecario como consecuencia de la subida de tipos de interés. “Muchas familias que ya son propietarias han decidido no embarcarse en una nueva transacción porque las cuentas no salen, y se trata de una población que, junto a los extranjeros y los fondos, sostiene al sector”, asegura Nasarre.

En opinión del analista, los extranjeros son el único colectivo que no se ha visto afectado por estos cambios, por lo que es lógico que el stock —el anglicismo con que la estadística ministerial designa al conjunto de viviendas vacías que están en el mercado sin poder venderse o alquilarse— haya aumentado en 2023. De hecho, el año pasado, los foráneos compraron más de 87.000 casas en España, sobre un total de 583.000 operaciones. Eso significa que casi un 15% de las viviendas vendidas acabaron en manos de un comprador de nacionalidad no española, lo que representa un récord en la serie histórica, según la última edición del Anuario Registral Inmobiliario, publicado en abril. Más allá de este récord, el alza del remanente de pisos vacíos entra dentro de lo normal en un contexto de encarecimiento de la financiación, coincide Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de España.

Comunidades con más excedente de pisos

Tres comunidades acumulan prácticamente la mitad de las casas vacías: Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía. Mientras que en Navarra, Cantabria y Extremadura el volumen es nulo. Además, País Vasco es la autonomía con el menor porcentaje de pisos acumulados sobre el total nacional, según arrojan las estadísticas. En una comparativa interanual, los territorios que han tirado al alza el balance general son Andalucía, Madrid, País Vasco, Cataluña, Aragón, Ceuta y Melilla. En el resto de sitios, la tasa de casas nuevas sin compradores se ha mantenido igual o incluso han descendido. Este es el caso de Asturias, Galicia, Murcia y Canarias, donde hubo reducciones superiores al 2%. Y aunque la Comunidad Valenciana tiene el mayor remanente en números absolutos, registró una fuerte reducción del 5,8% respecto al nivel de 2022.

Madrid y Barcelona, que están entre las provincias con mayor nivel de inventario disponible sobre el total nacional, presentan un stock sobre el parque de viviendas provincial menor al 1,9%, lo que indica que acumulan un gran volumen de construcción. Es decir, que hay un alto nivel de actividad y desarrollo inmobiliario y estos pisos vacíos representan una fracción muy pequeña. Según el informe estadístico, aunque las cifras de ambas provincias son altas al valorarlas con el resto de territorios, “resulta equilibrado dado el amplio parque de viviendas existente”. Por el contrario, parte de la España despoblada registra tasas mucho más altas sobre su parque de viviendas. Destacan en ese aspecto las provincias de Toledo, Ciudad Real, Lleida y Teruel.

Por otra parte, las estadísticas arrojan que en 2023 España rozó las 27 millones de casas en total, un 0,3 más que un año antes —lo que equivale a unas 90.000 viviendas más—. Desde que arrancó la serie histórica en 2001, el parque no ha dejado de aumentar, aunque a un ritmo insuficiente para hacer frente a la fuerte demanda de los últimos años. Las comunidades más pobladas son, lógicamente, las que tienen mayor volumen de viviendas. Encabeza Andalucía, con más de 4,7 millones de unidades, y le siguen Cataluña (4 millones), la Comunidad Valenciana (3,3 millones, con un fuerte componente de segunda residencia) y Madrid (tres millones).

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