Hipotecas: cinco meses de caída a doble dígito y tipos en máximos de siete años

Un mercado inmobiliario en retroceso y una política monetaria que no afloja. La combinación resulta fatal para las hipotecas; es decir, para aquellos que aspiran a comprar una casa y necesitan financiación para pagarla. Y como resultado, los préstamos para la compra de vivienda suman ya cinco meses de caída libre en España, a la vez que los intereses medios alcanzan cotas que no se veían desde 2016, el año en que el Banco Central Europeo (BCE) bajó los tipos hasta el 0% e inauguró una época de dinero ultrabarato que se prolongaría durante años, hasta que la recuperación de la pandemia y la guerra de Ucrania forzaron un drástico giro de guion. En julio, según los datos difundidos este miércoles por el INE, se constituyeron 29.223 hipotecas sobre vivienda, casi un 19% menos que en el mismo mes de 2022. Desde el pasado marzo, el mercado hipotecario español se ha abonado a las caídas de doble dígito.

A la vez, los tipos de interés suben a marchas forzadas, en consonancia con los tipos oficiales que marca el BCE y con los movimientos del euríbor. El interés medio, calculado para el primer año de vida del préstamo, fue en julio del 3,24%. Hay que retroceder siete años, a agosto de 2016, para encontrar una cota similar. Tampoco desde ese verano se veía un interés tan alto en las hipotecas a tipo fijo, que de media rozaron el 3,5% (el interés medio fue del 3,49% exactamente, según el INE). Y las variables, al 2,95%, se acercaron a la barrera psicológica del 3%, un nivel que no han sobrepasado desde abril de 2017.

El encarecimiento de tipos está provocando otros efectos sobre el mercado hipotecario. Uno es la revigorización de los préstamos variables. Estos, que dominaban ampliamente el mercado hace 10 años, empezaron a ceder frente a los fijos, que en la pandemia se convirtieron en mayoritarios. Sin embargo, el encarecimiento de los préstamos hace que la oferta de hipotecas fijas no resulte atractiva para muchos compradores. Por eso, las variables llevan meses ganando cuota de mercado: en julio fueron ya un 42,2% del total, cuando en el mismo mes de 2022 apenas representaban un 25%.

Para Juan Vilén, responsable de la división hipotecaria de la plataforma inmobiliaria Idealista, los datos de este miércoles “ahondan en la tendencia que llevamos observando en los últimos meses: fuerte caída en el número de transacciones, encarecimiento de todas las hipotecas, tanto fijas como variables, y mayor protagonismo de las hipotecas mixtas, encuadradas en la estadística dentro de las variables”. En su análisis difundido a los medios, el experto vaticina que “los próximos meses mantendrán esta línea” y solo ve un posible cambio de escenario hacia finales de año.

A la vez, el intento de muchos prestatarios por protegerse de la escalada de las cuotas hipotecarias ha provocado un gran movimiento de cambios en las condiciones de los préstamos. Son las novaciones (si se realiza con el mismo banco con el que ya se tenía el préstamo) y las subrogaciones (si implica un cambio de entidad financiera). En julio, el INE da cuenta de 3.951 hipotecas con cambios en los tipos de interés. La mayoría, 3.397, eran préstamos con intereses variables, pero tras el cambio solo 2.509 mantuvieron ese tipo. Es decir, muchos optaron por irse a un tipo fijo pese a ser más caro para blindarse de posibles subidas en los próximos meses.

Otra muestra de que los hogares tienen cada vez más dificultades para que les salgan las cuentas es la menor cuantía de los préstamos. De media, las hipotecas para la compra de vivienda tuvieron un importe de 143.412 euros, un 2,6% menos que 12 meses atrás. La combinación de hipotecas menos abultadas y del menor volumen de firmas hace que el capital prestado por las entidades financieras, casi 4.191 millones, retrocediera cerca de un 21% respecto a julio de 2022. Entre enero y julio, los bancos han prestado casi un 16% menos que en el mismo periodo del año anterior, y se han constituido un 14,4% menos de préstamos.

Todas estas cifras hacen referencia a las hipotecas sobre vivienda, que suponen el grueso del mercado, pero no su totalidad. Si se amplía el foco, el descalabro todavía es mayor. En julio se constituyeron en España 37.701 hipotecas sobre cualquier tipo de finca rural o urbana (estas últimas, además de viviendas, pueden contemplar locales, garajes, trasteros…). Es un 20,3% menos que un año atrás, y el capital prestado (6.216 millones) retrocedió un 20,5%.

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