La firma de hipotecas cae otro 22% en junio con los intereses más altos desde 2017

El mercado inmobiliario dio nuevos signos de enfriamiento en junio con una caída del número de hipotecas para comprar una vivienda del 21,9% respecto a idéntico mes de 2022, hasta 33.478 firmas, según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística. Se trata del quinto descenso consecutivo (y en los últimos dos meses con bajadas superiores al 20%) y se debe principalmente al endurecimiento de la política monetaria puesto en marcha por el Banco Central Europeo en su batalla contra la inflación. El tipo de interés medio siguió subiendo: llegó al 3,19%, el mayor desde abril de 2017. Los titulares de seis de cada diez nuevos préstamos ya optan por hipotecas a tipo fijo para evitar riesgos en las cuotas mensuales.

La subida de los tipos de interés, y el consecuente encarecimiento de las hipotecas, se ha traducido en un frenazo en la compraventa de viviendas. Tras dos años de crecimiento, el sector inmobiliario dio un giro a finales de 2022. El furor que se vivía hasta entonces, y que convirtió el año pasado en el de mayor volumen de operaciones desde la burbuja de 2007, se paró en seco. Y esa ha sido la tendencia en el primer semestre de 2023: la firma de nuevos préstamos sobre viviendas cayó un 13,7% entre enero y junio respecto al mismo periodo del año anterior, hasta sumar 203.446 operaciones. Acceder a una hipoteca es cada vez más caro y complicado, sobre todo para las rentas con menor poder adquisitivo.

Con el Euríbor (principal tipo hipotecario) por encima del 4% y los bancos centrales apuntando a un horizonte de intereses altos durante más tiempo del previsto, cada vez más compradores de vivienda eligen préstamos a tipo de fijo. En las hipotecas constituidas sobre viviendas en junio, el tipo de interés medio fue del 3,19% (con una subida de 1,37 puntos respecto al del mismo mes de 2022) y el plazo medio de 24 años. El 40,0% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 60,0% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,84% para las hipotecas a tipo variable y del 3,45% para las de tipo fijo.

Juan Villén, responsable del departamento hipotecario de Idealista, destaca que estos datos muestran el impacto que está teniendo la política monetaria en la actividad hipotecaria, “que se ve fuertemente frenada”. “El tipo de interés formalizado sigue subiendo, lo cual expulsa del mercado hipotecario a aquellas familias con ingresos más ajustados, por el encarecimiento de las cuotas hipotecarias”, advierte. “Los bancos continúan enfocándose en una fuerte actividad de refinanciación de hipotecas variables, pasándolas a tipo fijo y especialmente mixto. La expectativa para los próximos meses debería ser similar: caída relevante en el volumen formalizado respecto al año 2022, con una ligera, pero continuada, subida de precios”, concluye.

Más tipos fijos

Los bancos siguen intentando captar clientes con ofertas atractivas de hipotecas a interés variable, mixto y sobre todo fijo. El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad en junio fue de 11.176, un 24,9% menos que en junio de 2022. Es esta cifra se incluye cualquier modificación producida en la hipoteca: la gran mayoría (8.633) se refiere a los cambios producidos con la misma entidad financiera, que tuvieron un descenso anual del 30,6%. También hay cambios de titular, que también disminuyen, un 9,7%. Por último, están los traspasos a otra entidad, que sí aumentan, un 8,6%.

Si se tiene en cuenta el capital prestado, las cifras también van a la baja, una tendencia que refleja el cambio de tendencia en el mercado inmobiliario. Por una parte, los precios están más contenidos y, por otra, la cantidad que se financia en cada operación baja al mínimo posible debido al alto coste que ahora supone tras años de tipos de interés bajo mínimos. Así, las hipotecas constituidas para vivienda supusieron cerca de 4.814,0 millones en junio, con un descenso anual del 22,5%. El importe medio se situó en 143.796 euros, con una disminución del 0,7%. La firma de hipotecas cae en todas las comunidades autónomas, salvo Canarias.

Con el nivel mensual de hipotecas firmadas en junio, los expertos consideran que se ha regresado a la normalidad prepandemia. “Los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores, y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado”, destaca María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Si se compara el dato de junio de 2019, la cifra mensual de junio de 2023 estaría un 9,3% por encima. “Esta equiparación refleja que los datos de 2023 son muy similares a los de prepandemia, a pesar de la situación de alteración económica y subida de tipos que se está atravesando este año”, comenta en el blog del portal inmobiliario.

El endurecimiento de las condiciones de financiación están resultando en una ralentización de las ventas: entre abril y junio la compraventa de viviendas se redujo un 7,3% respecto al mismo trimestre del año pasado, justo antes de que comenzara la senda récord de subida de tipos del BCE, según los datos del Colegio de Registradores publicados esta semana. Buena parte de las compraventas se realiza, cuando es posible, evitando endeudarse: más de la mitad de las 101.097 adquisiciones de vivienda que se cerraron en junio se realizó sin que mediase un préstamo hipotecario.

“Aunque podríamos estar cerca del final de las subidas de tipos, el Euríbor continúa al alza presentando el mayor ascenso de los últimos 15 años al superar el 4% y con rumbo al 4,5%”, advierte la experta de Fotocasa. “Las turbulencias bancarias y la entrada en recesión técnica de la Unión Europea han logrado moderar la agresividad de las subidas de tipos. Esto obligará a que las próximas subidas sean de 25 puntos básicos y que se paralice la hoja de ruta de elevación de tipos de manera temporal durante el verano. Sin embargo, la previsión de tipos altos seguirá probablemente durante 12 meses más”, añade Matos. La consecuencia será que “un gran volumen de ciudadanos modere su deseo de comprar vivienda, por el endurecimiento de las condiciones de financiación y encarecimiento del crédito hipotecario, lo que relajará la compraventa de viviendas en el cómputo final del año en torno a las 500.000 unidades.

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