El mercado inmobiliario se enfría en la primera parte del año

La subida de los tipos de interés y el consecuente encarecimiento de las hipotecas han enfriado el mercado inmobiliario. Tras dos años de crecimiento, el sector entró en una nueva dimensión en la recta final de 2022. El frenesí que se vivía hasta entonces, y que convirtió el año pasado en el de mayor volumen de operaciones desde la burbuja de 2007, se frenó en seco. Y esa ha sido la tónica en el primer semestre de 2023. No obstante, la primera mitad del ejercicio se cierra con cifras que los expertos definen como “buenas” o, al menos, “mejores de lo esperado”. De acuerdo con el INE, que este viernes publicó los datos de compraventas de junio, en los seis primeros meses del año se han vendido en España 315.783 casas. Eso es un 4,5% menos que en el mismo periodo de 2022, un porcentaje poco abultado teniendo en cuenta el auge de transacciones que se vivía entonces.

La cifra absoluta de operaciones está en línea, de hecho, con la del año 2008. Y desde entonces, hasta que llegaron 2022 y 2023, ningún año se habían vendido más de 300.000 viviendas en el primer semestre. “El escenario deja entrever claramente que el mercado es sólido”, resume José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). “Con una subida tan intensiva del euríbor, de cuatro puntos en un año, y con dos periodos electorales de por medio, hablar de descensos inferiores al 10% me parece que es un escenario mejor incluso de lo que proyectábamos nosotros hace cuatro o cinco meses”.

De hecho, ese 10% de caída es lo que Alfaro cree que acabará reflejando la estadística a final de año respecto a las 650.000 transacciones que registró el INE en 2022. Otros como Javier Kindelán, jefe del área residencial de la consultora CBRE, creen que el retroceso será mayor: “El total de compraventas se reducirá cerca del 24% a cierre de año”, indica. “El mercado se ha comportado mejor de lo esperado durante el inicio de 2023, pero prevemos que el incremento de los tipos de interés siga lastrando la evolución de los indicadores en los próximos trimestres hacia una fase de desaceleración”, justifica el experto.

En cualquier caso, ambos coinciden (como la mayoría de analistas) en que el sector va a seguir contrayéndose como mínimo durante unos meses. Y otras estadísticas ya apuntan en ese sentido. Es lo que sucede, por ejemplo, con los datos notariales. Estos se consideran una especie de avanzadilla de los del INE (que proceden de los registros de la propiedad) ya que reflejan el momento en que se firma una venta y suelen adelantarse entre uno y dos meses a las tendencias de la estadística oficial. Las compraventas formalizadas ante notario hasta junio, que también se han dado a conocer esta semana, retroceden un 12,9%. El descenso además es homogéneo en todas las comunidades autónomas, mientras que en el INE todavía resisten en positivo Asturias, Castilla y León, Comunidad Valenciana y Murcia.

Aunque los datos notariales muestren un mayor deterioro del mercado inmobiliario, la sensación es parecida. “A la vuelta de la pandemia se produjo un pico al alza”, relata Teresa Barea, la portavoz del Consejo General del Notariado, “siempre que vienes de un pico, luego hay una fase de bajada que no necesariamente requiere una explicación porque el mercado se mueve en ondas”. Pero Barea sí da al menos una explicación adicional a la oscilación normal de los mercados, y coincide con el resto de expertos: “El endurecimiento que se ha experimentado en la concesión de préstamos hace que haya gente que se queda fuera de la financiación; y luego gente que sí tiene acceso por condiciones de solvencia pero, viendo la tesitura, pospone su decisión”.

Menos llamadas

Para los agentes inmobiliarios, la sensación es la misma. “Recibimos una de cada tres llamadas que recibíamos hace un año”, describe Alfaro, “pero no es que no se venda, es que se tarda más: si hace un año vendías una casa en 30 días, igual ahora se tardan 60″. Sin embargo, el desequilibrio entre una “oferta moderada” y una demanda que se mantiene elevada es lo que para el profesional explica que el mercado esté resistiendo más de lo que se preveía con la subida de tipos.

Hasta julio de 2022, los tipos de interés oficiales que establece el Banco Central Europeo no subieron del 0%. Actualmente están ya en el 4,25%. Eso ha sacudido la oferta hipotecaria. Los bancos ofrecen préstamos fijos mucho más caros que hace un año, y los variables se han encarecido a la par que el euríbor. Este indicador, que no lo fija el regulador monetario pero sí responde a los movimiento que hace este, ha pasado también de empezar el año pasado en negativo a situarse por encima del 4%. Como consecuencia, una hipoteca media se ha encarecido entre 250 y 300 euros al mes con respecto a lo que costaba en 2021, según los cálculos que ha venido realizando EL PAÍS en los últimos meses. Y tener que pagar ese dinero de más para un nuevo comprador normalmente significa dos cosas: o no tener capacidad económica y posponer la adquisición; o necesitar una casa de precio menor que compense los intereses más caros.

Los importes, sin embargo, no están acusando en exceso este cambio de situación. De la misma manera que en España no se enloquecieron los precios con el desconfinamiento (como pasó en otros países occidentales), ahora no caen mientras a diferencia de lo que sucede en algunos mercados internacionales. El último Índice Residencial de Ciudades difundido esta semana por la consultora Knight Frank sitúa a las cinco urbes españolas que contempla (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga) en el segmento de crecimiento de precios. Es una anomalía respecto a Francia, Alemania, el Reino Unido, Países Bajos, Estados Unidos o China, todos con algunos municipios donde los precios están cayendo. Y en Suecia o Canadá, dos de los mayores exponentes de la burbuja poscovid, varias metrópolis han visto retroceder los importes de las casas en más de un 10% en el último año.

Los precios resisten

En el conjunto de España, los datos de julio de la tasadora Tinsa apuntan que las casas se han revalorizado un 4,9% en los últimos 12 meses. No obstante, hay una tendencia clara al aplanamiento de precios. Kindelán, el consultor de CBRE, recuerda que sus previsiones indican que a final de año la subida quedará en torno al 1,1%. Pero con una notable diferencia entre las casas de obra nueva (por encima del 5%) y las de segunda manos (con apenas un 0,6% de crecimiento).

Esa dinámica es la que ya reproduce el mercado. Mientras las compras de casas a estrenar apenas han variado en los seis primeros del año respecto al mismo periodo de 2022 (-0,3%, según el INE), la segunda mano se contrae un 5,4%. Este último segmento fue el que concentró casi todo el auge de 2021 y 2022. Y no por casualidad: pese al apetito por comprar casa con el que España se despertó de la pesadilla de la pandemia, la construcción de nuevas viviendas se ha mantenido estable e incluso por debajo de los niveles de 2019. La carestía de materiales y otros problemas derivados de la crisis inflacionista han impedido, entre otros factores que apuntan los expertos, una fiebre promotora. Y eso ha mantenido la oferta de vivienda nueva como estaba. Es decir, muy por debajo de la demanda que hay, lo que ayuda a sostener las transacciones pero también a que los precios sigan subiendo.

Y lo que tampoco ha cambiado es el raquítico peso que sigue teniendo la vivienda protegida en el conjunto del mercado. Representa menos de una de cada diez operaciones (24.907 inmuebles transaccionados de enero a junio, frente a 290.876 de vivienda libre). Pese a la enorme necesidad que tiene España de casas a precios asequibles, el mercado de VPO no acaba de despegar. De hecho, ni siquiera gana cuota de mercado ya que en el primer semestre se han reducido más las operaciones de viviendas a precio tasado (-4,7%) que de las de precio libre (-4,5%). Un signo más de que la crisis de asequibilidad por la que atraviesa la vivienda en España (como en muchos otros países del entorno) sigue sin ver luz al final del túnel.

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