La Sareb aumenta el deterioro de sus activos en casi 3.000 millones

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb o simplemente el banco malo, ha anotado un deterioro adicional en sus activos financieros e inmobiliarios próximo a los 3.000 millones en su primer año como entidad pública. Fuentes de la compañía lo atribuyen a un “esfuerzo por profundizar en el análisis de valor de la cartera de activos para acercarlos a un valor transaccional”. Es decir, por anotarles lo que realmente se podría pagar por ellos en el mercado y no por lo que se anotaron en cuenta. No obstante, el incremento de los tipos de interés y el cambio de signo del mercado inmobiliario se encuentran en buena medida tras ese ajuste.

Cuando la Sareb nació a finales de 2012, recibió algo más de 50.000 millones de euros en ladrillo tóxico. Eran hipotecas con mucho riesgo, solares pendientes de recalificar, promociones a medio construir o viviendas en zonas secundarias de las que la banca se quería deshacer. De ahí le viene el sobrenombre de banco malo, una solución que antes ensayaron otros países y que consistía en concentrar todos esos activos (un 80% eran préstamos de dudosa solvencia y un 20% inmuebles) en una compañía con una deuda equivalente a esa cantidad que debía ir liquidando. Pero el precio al que se traspasaron, como se ha visto a lo largo de los años, estaba hinchado y eso ha provocado pérdidas en todos los años desde que opera. El ejercicio pasado, por ejemplo, perdió 1.506 millones de euros, según recoge el informe anual de 2022 que acaba de hacer público.

Ahora el banco malo tiene más inmuebles que préstamos (los primeros suman 15.5123 millones y los segundos, 10.802) como consecuencia de lo que la compañía llama transformación. Esto es que cuando tiene un crédito impagado, mediante la vía judicial y administrativa trata de quedarse con la posesión del bien que avalaba ese préstamo porque le resulta más fácil extraer valor de la venta de un edificio, una casa o un solar que del derecho de cobro del préstamo en sí.

Al observar el ajuste de valor de la compañía en 2022, las cuentas discriminan entre los activos financieros y los inmobiliarios. Los primeros pasaron de un deterioro de 7.661 millones en 2021 a 9.995 millones en 2022. Es decir, 2.334 millones más. Los inmobiliarios, en cambio, pasaron de 966 a 1.627 millones de ajuste, 661 más. Es decir, que casi todo el aumento de deterioro, que globalmente y sumando otras operaciones pasó de 8.894 millones negativos a 11.626 millones, procedió de los ajustes financieros.

Las causas a las que apuntan las cuentas, y reiteran fuentes de la entidad, son tres. Por un lado, el incremento de los tipos de interés, que han subido como consecuencia del cambio de política monetaria y se traducen en mayor gasto para la compañía. Si los intereses a pagar son más altos, eso hace que los activos pierdan valor en el mercado porque las rentabilidades cambian. Además, la Sareb tiene la obligación de hacer tasaciones periódicas de sus bienes, y eso que se hace con compañías independientes ha devuelto valores menos abultados en un contexto de cambio de ciclo en el mercado inmobiliario.

El tercer motivo es la proyección de futuro que la compañía hace sobre lo que podría obtener por vender esos activos (que es su misión principal). Esa es la “reflexión” a la que aluden las fuentes del banco malo, que señalan que el deterioro adicional de 2.732 millones se reparte casi a partes iguales entre las tres causas que apuntan. Lo que no impacta, tal y como especifica el informe de 2022, es el cambio de mandato que recibió del Gobierno al convertirse en empresa pública. “Cabe reseñar que”, dice la memoria anual, “el deterioro de la cartera de activos destinado a alquiler social y asequible no se ha visto incrementado gracias a la gestión social”.

Después de que Europa obligase a computar toda la deuda de la entidad como pública (de los más de 50.000 millones recibidos, en 2022 le quedaban 30.481 millones), el Gobierno aprobó el año pasado un cambio que permitía al Estado hacerse con el control mayoritario del banco malo. El Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) siempre fue el accionista de referencia, pero no superó el 50% hasta abril de 2022. Esto provocó la salida del consejo de administración de los representantes de las empresas privadas (los bancos que traspasaron sus activos tóxicos, que según el diseño original debían tener conjuntamente más de la mitad de la compañía) y convirtió la compañía de facto en pública.

El cambio vino acompañado de un mandato de “sostenibilidad y utilidad social” y acentuó la gestión social de una parte de sus inmuebles. A cierre del pasado mayo, la Sareb tenía 14.789 viviendas para su programa social, que incluye un asesoramiento sociolaboral para las personas vulnerables que viven en sus inmuebles. De estos, había firmado ya 2.845 alquileres sociales, mientras que otros 1.893 son pisos que están cedidos a Administraciones públicas y por eso no se encargan de ello en el banco malo. Algo más de 4.100 alquileres estaban en estudio, mientras que 3.597 viviendas fueron identificadas como de alquiler a precio de mercado. Por último, la entidad ha estudiado que hay 2.349 con residentes no vulnerables, es decir, que según esa evaluación están ocupando ilegítimamente el inmueble.

Interés público por 1.000 viviendas

Otra pata de ese enfoque social es la prioridad que se da a comunidades autónomas y ayuntamientos para comprar sus pisos. La premisa es hacerlo a precios de mercado y se han identificado 21.000 viviendas para ello, que el Gobierno anunció como parte de su estrategia para fortalecer los parques públicos antes de las elecciones del 27 de mayo. Fuentes de la entidad señalan que recibieron interés de cerca de 300 entidades públicas por esas carteras. Aunque esto no impide que haya casos en que la respuesta sea simplemente que la Sareb no tiene casas en un determinado municipio.

Sobre negociaciones más firmes, las citadas fuentes apuntan a “conversaciones por el orden de unas 1.000 viviendas en distintas fases de maduración” antes de los comicios de mayo, que afectaban a una docena de Administraciones. Y lo que no preocupa es el nuevo color de algunos Gobierno autónomos o corporaciones municipales: “No pensamos que esto vaya a producir un cambio, pero el sentido común nos dice que posiblemente esas operaciones van a sufrir un retraso”, agregan en el banco malo.

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