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Más de 300 propietarios reclaman daño patrimonial al Estado por la limitación de los alquileres al 2%

Los demandantes, que suman 2.000 viviendas y han canalizado la protesta a través de la asociación de caseros Asval, exigen ser compensado por no poder subir las rentas de acuerdo a la inflación

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, el 24 de febrero en Madrid.
La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, el 24 de febrero en Madrid.Carlos Luján (Europa Press)
José Luis Aranda

La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) ha comenzado a presentar 2.000 reclamaciones patrimoniales ante el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a cuenta de la limitación de las actualizaciones de renta al 2%. En el proceso hay representados 300 caseros diferentes, que la organización define como “pequeños y medianos propietarios”, a los que la normativa especial por la guerra de Ucrania que aprobó el Gobierno en marzo de 2022 ha impedido subir las rentas que cobran por sus casas conforme a la inflación. Fuentes de Asval, que agrupa a 6.000 asociados con 60.000 viviendas en total, indican que los grandes caseros que forman parte de la entidad, como algunas sociedades españolas del fondo Blackstone, no participan de esta acción, ya que “estudiarán” las posibles acciones legales con sus propios departamentos jurídicos.

Entre los 300 caseros que presentan las reclamaciones hay tanto asociados como no asociados de Asval, que ha actuado como mera “canalizadora” de las demandas. La directora general de la asociación, María Andreu, se presentó este jueves en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (el antiguo Fomento, que es el que dirige las políticas estatales de Vivienda) para iniciar el registro de todas las peticiones, que previsiblemente llevará dos días al hacerse una por una.

Leyre Aya, abogada del despacho TKL que actúa como asesor jurídico de Asval, admite que se trata de un procedimiento “complejo” por la falta de precedentes. El proceso, ejemplifica, es similar a lo que sucede cuando un ciudadano se lesiona por tropezar en una acera en mal estado y pide ser compensado. “El daño que los caseros sufren es un daño originado directamente por el Estado y la normativa prevé esa reclamación patrimonial”, asegura la abogada. Para ello, los recursos justifican que la causa del perjuicio es el decreto que aprobó el Ejecutivo y argumentan que no hay razones de fuerza mayor que justifiquen la medida, algo que para la abogada “pudiera ser en un primer momento, pero ya no que se mantenga en el tiempo tanto tiempo”.

El Ministerio tiene seis meses para responder y, si lo hace negativamente o no lo hace, se considerará agotada la vía administrativa. Asval se planteará entonces llevarlo a los tribunales, por la vía contencioso-administrativa. Transportes “defiende la medida adoptada y su legalidad, ya que buscaba y busca evitar subidas desproporcionadas de precios en un momento de alta inflación donde muchas familias pueden tener dificultades para continuar pagando su alquiler”, señala una portavoz del departamento, que recuerda que recientemente el Constitucional avaló la legislación especial sobre desahucios que el Gobierno aprobó por la pandemia.

Asval calcula que, de media, por cada vivienda se dejarán de ingresar 2.000 euros debido a la limitación en la actualización de rentas. Esto, multiplicado por los 2.000 inmuebles que han presentado reclamación, sumaría 4 millones de euros. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la estimación de la organización se refiere a todo el periodo de extensión de la medida (vigente hasta el próximo 31 de diciembre) y las demandas ante Transportes solo contemplan los nueve meses de 2022 en que se aplicó el tope.

Casi un año con el nuevo tope

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que a los caseros actualicen anualmente la renta de los contratos en vigor. Esto se hace a instancias del propietario, siempre que el contrato firmado lo especifique y nunca de manera retroactiva. Desde 2019, la LAU acotó esas subidas a lo que marcase el IPC para evitar, lo que era una práctica relativamente común por parte de caseros profesionales, subidas lineales que durante la duración total del contrato acababan suponiendo incrementos por encima del 15% e incluso el 20%. Pero ese tope con el IPC dejó de actuar como protección para los inquilinos cuando la inflación se disparó. Por eso, a finales del pasado marzo el Gobierno decidió modificarlo temporalmente y vincularlo al Índice de Garantía de Competitividad, un indicador diferente que nunca se puede aplicar por encima del 2%.

Ese movimiento no gustó a Asval, que ya el verano pasado anunció que presentaría reclamaciones patrimoniales por un perjuicio que entonces estimaba para todos los caseros de España en 1.700 millones (asumiendo unos cálculos del portal Idealista). Las 2.000 reclamaciones de 300 caseros presentadas ahora, según indican en la asociación, fueron recogidas entre noviembre del año pasado y enero de este año. Durante ese periodo, concretamente en diciembre, el Ejecutivo anunció la prórroga del tope del 2% a las actualizaciones de renta para todo 2023.

Asval, que tiene un carácter mixto entre asociación de propietarios y grupo de presión, ya que agrupa a numerosas empresas del sector inmobiliario (desde promotoras hasta portales inmobiliarios), considera que esa limitación es “contraria” a lo que dice la LAU y destaca el perjuicio que causa a los pequeños propietarios: según sus cálculos, un 75% del total del mercado de alquiler lo componen caseros con una o dos viviendas en arrendamiento, que a su vez representan el 95% de sus asociados. Además, la entidad presidida por el exalcalde de Barcelona, Joan Clos, advierte de la posibilidad de que el número de reclamaciones “se eleve en caso de aprobarse la ley de vivienda” que se está negociando en el Congreso.

“Inseguridad jurídica”

Esa norma, con la que el sector inmobiliario se ha mostrado hostil desde el primer momento, introducirá en caso de salir adelante una nueva limitación a las actualizaciones de renta. Tal y como adelantó EL PAÍS, los grupos que negocian la ley están de acuerdo en cambiar la referencia actual al IPC por una nueva. En su momento hubo un preacuerdo para poner un 3% de tope, pero ahora el ala socialista del Ejecutivo aboga por poner ese 3% solo de manera temporal hasta que se elabore un indicador nuevo.

Asval considera que el límite del 2% ha provocado “inseguridad jurídica” y hace “que los propietarios retiren sus inmuebles del mercado”, dificultando la situación de los inquilinos al reducirse la oferta. Para fomentar esta, la asociación de propietarios reitera el ofrecimiento que lleva meses haciendo: ceder 25.000 viviendas de grandes caseros al Estado, que pagaría unos alquileres del 80% sobre el precio de mercado y podría emplear esas casas durante 25 años para engrosar el limitado parque social de vivienda en alquiler que tiene España, uno de los más escasos de Europa.

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Sobre la firma

José Luis Aranda
Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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