Los límites al alquiler indignan al sector inmobiliario y logran el aplauso de los inquilinos

El anuncio del ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, de llevar al Congreso antes del verano el límite de los alquileres ha creado malestar en el sector inmobiliario español, que rechaza que se intervenga el mercado. El grueso de la industria coincide en que intervenir en el precio del alquiler va a reducir la oferta en las zonas reguladas, crear un mercado negro de pagos y elevar las rentas en los barrios limítrofes. En cambio, las plataformas que defienden los derechos de los arrendatarios frente a los fondos celebran el paso adelante. Es la  cara y la cruz de una medida que ya estaba contemplada en el acuerdo firmado entre Unidas Podemos y el PSOE para el Gobierno de coalición.

Socimis (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario), fondos, portales y agencias inmobiliarias dicen tener motivos más que suficientes para afirmar que el Gobierno se equivoca al imponer el control de las rentas. “La ley de la oferta y la demanda nos dice que si limitamos el precio de un bien, la oferta disminuirá y la demanda aumentará. Eso ya lo hemos experimentado en el siglo pasado, cuando la mayor parte de la población estaba alquilada, se controlaron las rentas y el mercado de alquiler prácticamente desapareció”, advierte José Luis Suárez, profesor del IESE. La receta del profesor pasa por “aumentar la oferta con una combinación de colaboraciones público-privadas e inversión privada, para lo cual hay que hacer más atractivo el negocio de alquiler y no menos”.

José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra, habla de prisas inmobiliarias y de la ausencia de recetas mágicas de hoy para mañana. Además, cree que el control de precios es razonable “si los productores tienen poder de mercado y pueden controlar precios o si existen problemas de información. Pero en España se trata de un sector totalmente atomizado y dominado por propietarios particulares. Y el problema es que si el diagnóstico de la causa del aumento del precio del alquiler es erróneo, el remedio será peor que la enfermedad”, apunta.

Habla García Montalvo de los efectos perversos de la regulación: “Reducción de la oferta (por venta o demolición de las casas sujetas a control), disminución de la movilidad residencial y de la inversión en mantenimiento, así como aumento de precios en el sector no regulado”. Y advierte de que el resultado puede ser contrario al deseado: mayor desigualdad, menor oferta e incremento de los precios del alquiler y la creación de un mercado negro de pagos colaterales.

Agencias y portales

Las empresas del sector inmobiliario ven con buenos ojos el índice oficial de precios de alquiler que prepara el Gobierno. Se publicará a partir del mes de marzo para aportar transparencia al sector. Pero no el uso que se hará de él. “Utilizar este índice para realizar un control del precio del alquiler es una mala noticia para las ciudades que lo apliquen”, opina Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. Fuentes de este portal avisan de que “en las capitales que apliquen la regulación los actuales inquilinos seguirán pagando lo mismo, pero los inquilinos del futuro buscarán en un mercado con mucha menos oferta, de peor calidad y con más dificultades para encontrar algo asequible”.

La previsible reducción de la oferta es la consecuencia más alarmante para el sector. El portal Fotocasa avisa al Gobierno de que “el control de los precios no puede ser demasiado intervencionista ni muy restrictivo para los propietarios, ya que a la larga nos podemos encontrar con que menos propietarios ponen sus viviendas en régimen de alquiler y poco a poco se reduzca la oferta que hay en el mercado”. Cree Kardoudi que la solución pasa por fomentar la vivienda pública de alquiler y potenciar los incentivos al arrendamiento. En este caso, “el futuro inquilino tendría menos opciones a la hora de elegir”, sostiene Gregorio Martín-Montalvo, director general de Solvia.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, apunta otro posible problema y es “el deterioro paulatino de las viviendas de alquiler y un posible aumento de una exigencia por adelantado de dinero negro para compensar la bajada de la renta”. “Es previsible que los propietarios inviertan menos en el mantenimiento y renovación de las viviendas, lo que provocaría una disminución de la calidad del stock de vivienda en alquiler en las zonas reguladas”, añade Eduardo Guardiola, director y socio de Catella AM, la gestora de activos inmobiliarios del fondo sueco Catella.

El sector recuerda la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en vigor desde el pasado mayo —obliga a actualizar las rentas con el IPC y a ampliar el plazo de los contratos a cinco años para particulares y a siete para empresas—, que ya se “ha llevado por delante a un porcentaje importante de las viviendas en alquiler de las socimis y de los propietarios; las están vendiendo o sacando del mercado”, indica José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI). Para Alfaro, la medida es poco realista y va a provocar enfrentamientos entre Ayuntamientos y autonomías. Lo efectivo sería "bonificar con incentivos fiscales a los propietarios y dar ayudas directas a los inquilinos".

Fondos y socimis

Los más afectados por el anuncio del Gobierno son los grandes inversores institucionales y socimi con carteras de viviendas en alquiler. Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora, fondo inmobiliario con más de 13.000 viviendas en alquiler bajo gestión, anima a mirar las experiencias de otros países. “Para incentivar la creación de un parque de alquiler es necesario tomar como referencia modelos de éxito como Sídney, donde se ha conseguido un incremento del 40% del parque de alquiler con bajadas de precio de hasta del 50% en algunas zonas. Por el contrario, las medidas restrictivas y de control de precios aplicadas en ciudades como Berlín y París o en países como Suecia han demostrado ser fallidas y se están retirando”.

En la misma línea se muestra David Vila, consejero delegado de Renta Corporación, sociedad gestora de la socimi Vivenio, con casi 5.000 casas en cartera. "Las medidas de limitación de los precios de los alquileres no van a favorecer a corto plazo un incremento de la oferta de vivienda, especialmente en un mercado que se encuentra en un 95% en manos de pequeños propietarios. Para potenciar la oferta de inmuebles en alquiler es preferible la puesta en el mercado de nuevas viviendas, activando bolsas de suelo en manos de la Administración y realizando promociones a partir de la colaboración público-privada".

Muy distinto es el tono de las plataformas que llevan años defendiendo los derechos de los arrendatarios frente a los fondos. Aplauden la medida, aunque creen que llega algo tarde. “Los alquileres debían haberse regulado hace cinco años, cuando ya empezaron las subidas desmesuradas del 30% y el 40%. Hay que regular los precios del alquiler como hacen Austria, Dinamarca o el Estado de Nueva York desde hace décadas y como han hecho recientemente Alemania o Francia", señala Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Barcelona. Es partidario de vincular el precio de la vivienda a los ingresos medios, de tal manera que la gente no destine más del 30% a la vivienda (incluyendo gastos asociados como luz, agua y gas). Aunque satisfecho por la medida anunciada por el Gobierno, Palomera insiste en que el problema del alquiler va mucho más allá de los abusos relacionados con el precio y es “tramposo reducir el debate a ese aspecto”. Desde la organización de consumidores CecuMadrid consideran esta medida "fundamental y necesaria para reciclar el mercado del alquiler, como se hace en otros países".