Estas son las tropelías más habituales de los caseros al alquilar sus viviendas

Alquileres por un plazo inferior a un año, pagos anticipados por trimestres o semestres, indemnizaciones sacadas de la manga y subidas desproporcionadas de las rentas. Son una muestra de las exigencias que incorporan algunos propietarios en sus contratos para acortar la duración del alquiler y echar a su inquilino antes del plazo de cinco años, siete si quien alquila es una empresa, que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Muchos arrendatarios no son conscientes de que el contrato que van a firmar, o ya han rubricado, está plagado de puntos que, posiblemente, no son legales. Según los datos internos que manejan en el despacho de abogados Méndez Lit, el 69% de los inquilinos desconoce las cláusulas que firma en el alquiler de su vivienda. Otros están al tanto, pero a pesar del atropello consienten por el engorro que supone acudir a los tribunales.

“Normalmente es el propietario el que redacta el contrato de arrendamiento e impone las condiciones de uso de la vivienda y el futuro inquilino no tiene otra opción que aceptarlas si quiere vivir en la casa”, remarca Fátima Galisteo, abogada del despacho Galisteo Abogados. Aunque el inquilino debe saber que, si las condiciones son abusivas y, por tanto, contrarias a la ley, son nulas.

La cláusula más sangrante, la que están padeciendo ahora un gran número de inquilinos, es el contrato de 11 meses. Con la pandemia muchos pisos turísticos pasaron al alquiler tradicional para compensar la fuerte caída de ingresos. En 2020, los portales inmobiliarios se llenaron de anuncios que ofrecían alquileres de menos de un año. Ahora, muchos de estos pisos están tratando de engancharse de nuevo al alquiler turístico.

La cuestión es que el dueño no podrá hacerlo si no es capaz de justificar la temporalidad del alquiler —por vacaciones, trabajo, estudios—, y si el inquilino puede demostrar que no tiene otro lugar donde residir habitualmente.

Muchos propietarios están confundidos al pensar que lo relevante para evitar la prórroga forzosa es la duración del contrato. La clave es la causa y la finalidad de la ocupación de la vivienda. “Si el alquiler obedece a una necesidad temporal, aunque fuera superior a un año y, así se especifica claramente en el contrato, finalizará llegado el término fijado; pero si alquila para vivienda permanente y habitual, cualquiera que sea su duración, está sujeto a las disposiciones de la LAU”, precisa Galisteo.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) insiste en que firmar un contrato de alquiler de una vivienda por un plazo de 11 meses no significa automáticamente que ese arrendamiento sea de temporada. “Puede ser un alquiler con todas las de la ley y dar derecho al inquilino a permanecer en la vivienda hasta los cinco años”, señala Eztizen Gregorio, portavoz de la OCU.

Llegados a esta situación, si el inquilino no quiere abandonar la casa y el propietario interpone una demanda de desahucio, “es muy posible que el juez determine que ese contrato es fraudulento, es decir, que debe ser considerado como un contrato de vivienda habitual”, considera Eduardo Fernández-Fígares, responsable de Abogados Para Todos.

Cada afectado deberá decidir si le compensa luchar por esa casa o no. “Hay muchos inquilinos que prefieren transigir ante determinadas situaciones injustas, antes que perder tiempo y dinero en un procedimiento de fin incierto”, reconocen en la OCU.

En este listado de tropelías y contratos al antojo de algunos caseros no pueden faltar las revisiones de renta desproporcionadas que aplican para asfixiar al inquilino y recuperar su vivienda. Es usual ver contratos donde se establecen subidas muy por encima del IPC anual. Salvador Salcedo, abogado y socio del bufete Ático Jurídico, es rotundo: “Es nula cualquier actualización pactada por importe superior” a ese índice.

¿Y si el IPC baja? “Hay que prestar especial atención a que no se impongan cláusulas limitativas (suelo) a su aplicación, lo que impediría al inquilino beneficiarse de su aplicación”, indica José Méndez, socio director del despacho Méndez Lit.

La OCU también advierte de que algunos propietarios, sobre todo empresas, exigen al inquilino que se haga cargo de los gastos de comunidad o el IBI a partir del segundo o tercer año. “Es un modo de subir la renta y propiciar que los inquilinos abandonen la vivienda en ese momento”.

Hay más cláusulas que los propietarios incluyen sin ningún sustento legal, como un año de obligado cumplimiento del contrato para garantizarse el cobro de, al menos, 12 meses. Pero, “la LAU, en su artículo 11, permite al inquilino desistir tras el sexto mes”, explica Fernández-Fígares. Y no hay penalización, salvo que en el contrato se pacte lo contrario. En ese caso, “no podrá exceder de una mensualidad por cada anualidad de contrato que falte por cumplir”, añade Salcedo.

¿Y si el inquilino deja de pagar? Es la pregunta que se repiten los caseros una y otra vez, y que los lleva a pedir varios meses de fianza, avales o depósitos. Sin embargo, la ley es muy clara. El propietario solo puede exigir un mes de fianza. Y adicionalmente, otros dos meses de garantías. Lo que exceda de esto no es legal. A pesar de ello, “aún se ven contratos que exigen dos meses de fianza por estar la vivienda amueblada”, corrobora Méndez.

Pago por anticipado

En algunos contratos hay cláusulas que obligan a pagar la renta por anticipado (se suelen pedir tres o seis meses, pero hay casos de hasta un año). “Esta práctica es ilegal y los inquilinos no están obligados a pagar las rentas por anticipado, salvo que sea de forma mensual”, afirman en la Agencia Negociadora del Alquiler.

No pocos caseros exigen que el arrendatario abone el recibo del IBI, la tasa de basuras, las cuotas de la comunidad de propietarios, el seguro de daños y todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buen estado. El arrendatario debe saber que las reparaciones necesarias para que la vivienda se mantenga en condiciones de habitabilidad debe pagarlas el propietario. “El juez fallaría a favor del inquilino”, dice Fernández-Fígares. Eso sí, el inquilino debe asumir las pequeñas reparaciones por el uso ordinario de la casa, como cerraduras, persianas y toldos, grifos y cisternas.

Aunque en el contrato figure que en caso de incumplimiento el arrendatario correrá con los gastos de abogado y procurador no haga caso. “Esto solo lo decide un juez si condena en costas del juicio”, señala José Méndez.

Una última cuestión. El inquilino rara vez verifica si el arrendador está facultado para alquilarle el piso en el que pretende vivir, algo que genera no pocos conflictos. “Es aconsejable que exija al casero que le acredite la titularidad, del mismo modo que al inquilino se le pide que acredite su solvencia, o que solicite al registro de la propiedad una nota simple de la vivienda”, comenta el abogado de Ático Jurídico. No es extraño que la titularidad de un inmueble recaiga en varias personas que lo han heredado o que el casero haya fallecido y no fuera el propietario, sino el usufructuario.