¿Qué reparaciones de una vivienda en alquiler debe pagar el casero y cuáles el inquilino?

Es una de las dudas más frecuentes relativas a los contratos de alquiler: ¿quién debe pagar la reparación de un electrodoméstico estropeado o de un desperfecto en la vivienda, el casero o el inquilino? Ayuda a esa confusión el abuso de algunos arrendadores (los caseros, en terminología legal) que, especialmente cuando alquilan su piso a gente joven o extranjeros, introducen en el contrato una cláusula que dice que son los arrendatarios (los inquilinos) quienes deben asumir el coste de cualquier reparación. Una estipulación que, por mucho que sea aceptada, nunca tendrá validez ante un juez porque contraviene lo establecido en la ley y es, por tanto, nula.

Los deberes en torno a la conservación de las viviendas de alquiler se regulan en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho precepto establece que el casero tiene la obligación de realizar, "sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido". Eso sí, previamente, la norma requiere al inquilino que comunique al propietario, "en el plazo más breve posible", la necesidad de la reparación.

No obstante, la ley no atribuye al casero el deber de costear la solución de todos los desperfectos. La LAU determina que el inquilino tendrá que asumir las "pequeñas reparaciones" que provoque el desgaste del uso de la vivienda y, también, aquellos daños que él mismo haya causado.

La normativa, por tanto, no ofrece una lista cerrada de arreglos que debe asumir uno y otro, o unas cuantías máximas y mínimas, sino que emplea dos términos tan genéricos como "reparaciones necesarias para conservar la vivienda" y "pequeñas reparaciones". Una inconcreción que hace de esta materia un asunto que, con frecuencia, acaba en los tribunales y cuya resolución depende de las circunstancias de cada caso.

Instalaciones básicas

Existe una serie de elementos que, por resultar imprescindibles "para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido", plantean poca discusión y cuya reparación corresponde al propietario (no el mantenimiento, que deberá costearlo el inquilino). Se trata de la instalación eléctrica, la del agua, la del gas o la de la calefacción; también las obras de conservación del techo, paredes o suelo del inmueble; o la reparación de humedades originadas por defectos del propio edificio.

Como ha definido el Tribunal Supremo, son arreglos "indispensables para el disfrute de la casa" y que asume el arrendador con independencia de que su mal estado se haya producido por "el mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de un suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor". Eso sí, en estos casos, la ley obliga al inquilino a permitir al casero o a un técnico designado por este "la verificación directa" del estado de la vivienda.

En este apartado es importante resaltar que la justicia considera la pintura de la vivienda un elemento necesario del domicilio, por lo que será el casero quien deba pagar su renovación. Por tanto, no cabe, como ha establecido la Audiencia Provincial de Barcelona, reclamar al inquilino "que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad".

Los jueces también han resuelto a favor de los inquilinos casos en los que, a pesar de no estar afectada la estructura o esencia del elemento, sí se habían producido desperfectos puntuales. En 1999, la Audiencia Provincial de Lleida obligó a un propietario a pagar la reparación de algunas baldosas en el pasillo de una vivienda, así como las grietas en el cristal de una claraboya por las que se filtraba el agua de la lluvia. O, más recientemente, en 2015, la Audiencia de Madrid resolvió que el lijado y barnizado de un parqué no podía ser considerado una pequeña reparación porque afectaba a un "elemento sustancial" del inmueble, por mucho que su desgaste se debiese a su uso ordinario.

Pequeñas reparaciones

Mucho más difícil de precisar resulta el concepto de "pequeñas reparaciones", determinante para resolver qué debe pagar el inquilino. En general, los jueces admiten que se trata de arreglos puntuales en elementos tales como grifos, puertas y ventanas, enchufes o interruptores, o electrodomésticos, siempre que la intervención tenga un precio reducido (menos de unos 200 euros).

Así, por ejemplo, la Audiencia de Barcelona condenó hace unos años a un arrendatario a asumir los 30 euros del arreglo del marco de una puerta. En la misma línea, en Lleida se obligó a un arrendatario a pagar la reparación de una cisterna. Como este llevaba ya 16 años viviendo en el domicilio, los jueces entendieron que esta se había estropeado por el uso ordinario de la misma y, por tanto, no podía pasarle la factura al propietario del inmueble.

Ahora bien, si ese pequeño elemento produce grandes daños, la decisión de los jueces puede ser distinta. En Madrid, la Audiencia consideró la avería de un grifo como una "reparación necesaria" en la medida en que su mal funcionamiento había provocado una gran humedad en el inmueble. El arreglo tuvo que costearlo el casero.

El caso más difícil: los electrodomésticos

Los electrodomésticos son el elemento de la vivienda que plantea mayores problemas a la hora de determinar quién se hace cargo del coste de reparación de sus desperfectos. Sin embargo, a la vista de la jurisprudencia, sí pueden establecerse unas orientaciones bastante fiables.

En primer lugar, si la avería que sufre el aparato requiere su sustitución, los jueces determinan que esta debe ser pagada por el propietario de la vivienda. Una decisión que tiene lógica, especialmente, si se tiene en cuenta que el electrodoméstico se quedará en la vivienda aunque haya cambio de inquilino. En este sentido resolvió la Audiencia de Zaragoza en 2009. En el caso enjuiciado, el casero, en virtud de que el contrato de alquiler establecía que la limpieza y mantenimiento de los electrodomésticos correspondía al arrendatario, trató de que fuera él quien costeara la sustitución de la lavadora cuando esta quedó inservible. Los magistrados rechazaron su pretensión argumentando que el mantenimiento en ningún caso puede equipararse con la sustitución.

¿Qué sucede si lo que se estropea no es el electrodoméstico en su conjunto, sino un elemento del mismo? En 2001, el tribunal provincial de Murcia analizó quién debía pagar el programador de una lavadora, una pieza cuya renovación costaba casi la mitad que el total del aparato. Los jueces finalmente determinaron que, dada su elevada cuantía, no podía considerarse una "pequeña reparación", por lo que no cabía imputárselo al inquilino. Sin embargo, en 2003, la Audiencia de Valencia sí condenó al arrendatario a pagar el arreglo de una pieza del calentador, cuyo precio era solo de 45 euros.

También son especialmente conflictivos los aparatos de aire acondicionado. No obstante, los tribunales han tendido a considerar que, especialmente en zonas de calor, son un elemento esencial de la vivienda, de tal modo que los arreglos necesarios para su buen funcionamiento los debe soportar el propietario del inmueble.

¿Quién paga las mejoras?

Una de las circunstancias que genera cierta confusión entre los inquilinos es la diferencia entre obra de conservación y obra de mejora. Y alguno, por ello, se ha llevado el disgusto de tener que pagar una intervención que pensaba que recaería sobre su casero. Es el caso de unos arrendatarios que, en 2005, en Pontevedra, y ante la negativa del propietario, decidieron cambiar la instalación del suministro de agua de la vivienda. Originariamente, este provenía de un pozo situado debajo del inmueble y, según alegaron los afectados, su funcionamiento era muy deficiente. Tras la obra, reclamaron al casero que les abonara el importe. Sin embargo, la Audiencia no les dio la razón argumentando: "Adviértase que, si bien la sustitución del sistema de suministro existente por la conexión a la red pública puede considerarse como adecuada, o, incluso, deseable por múltiples razones, la mera conveniencia no es suficiente para crear la obligación a cargo del arrendador". Es decir, la obra era una mejora y no una necesidad.

El mismo razonamiento empleó la Audiencia de Zaragoza, en 2000, para rechazar la demanda de un inquilino que pedía que el arrendador pagara la colocación de una ducha en un baño que no la tenía. El órgano judicial entendió que su instalación superaba el estado de conservación de la casa exigible al propietario.

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