Los inquilinos de habitaciones no gozan de la protección que da la ley a los que alquilan la vivienda completa

Los caseros pueden desalojar a sus inquilinos de habitación en la fecha convenida en el contrato, aunque el plazo sea inferior al mínimo legal para los alquileres de viviendas (actualmente, cinco años). El motivo es que quien arrienda un cuarto no goza de la misma protección que el inquilino de piso porque, según la justicia, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no le es aplicable. Tampoco pueden acogerse a otros privilegios recogidos en la norma como, por ejemplo, el derecho a subrogarse en el contrato o a adquirir preferentemente la vivienda en caso de venta. Se encuentran fuera de su ámbito porque no cumplen con la característica de "satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario", según establece una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (cuyo texto puede consultar aquí), que, añade, estos arriendos "no garantizan el desarrollo de la vida doméstica del inquilino, con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables".

Conforme al criterio jurisprudencial mayoritario, estos alquileres de habitación (con uso de cocina y baño), se rigen por lo pactado entre las partes y, en su defecto, por el Código Civil (artículos sobre contrato genérico de arrendamiento), quedando así el inquilino más expuesto a las exigencias del casero. Una cuestión que no es baladí si tenemos en cuenta que la LAU, aprobada originariamente en 1994, ha ido incorporando a lo largo de estos años disposiciones que refuerzan la posición de los inquilinos. En concreto, tampoco les sería aplicable el último real decreto ley aprobado por el Gobierno en marzo de este año que ha venido a dar respuesta a la escalada de precios y el incremento de los desahucios por impago impidiendo la subida del alquiler por encima del IPC y alargando la duración de los contratos.

No es una vivienda

La Audiencia Provincial de Madrid ha mantenido esta tesis durante más de una década en sus resoluciones. La más reciente, citada anteriormente, condena a la inquilina de una habitación de una vivienda madrileña a desalojar inmediatamente el cuarto que venía ocupando desde hacía un año. La mujer se había atrincherado en él tras el requerimiento de su casera, que le notificó mediante burofax que, al haber concluido el plazo convenido, debía marcharse. La inquilina invocó en su contestación el artículo 9 de la ley del alquiler que establecía, en ese momento, una duración mínima de tres años para los alquileres.

La dueña intentó el desahucio, pero el juzgado de primera instancia lo paró y dio la razón a la inquilina, permitiendo que permaneciera en la habitación al no haber vencido el plazo mínimo de duración del alquiler.

El recurso interpuesto por la casera tuvo más éxito, y, finalmente, la Audiencia de Madrid, siguiendo la línea que ha marcado sus sentencias, condena a la arrendataria a salir del cuarto al haber transcurrido el tiempo de alquiler pactado con la casera. En su resolución, la Sala afirma que no se aplica el régimen de duración mínima de los alquileres sometidos a la LAU, sino el pactado por las partes, y, en consecuencia, la dueña puede exigir a su inquilina que desaloje la habitación. El argumento principal es que el contrato no puede calificarse como de alquiler de vivienda, en tanto que la cesión de una habitación "no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino", con la "intimidad y los servicios" que hoy se consideran indispensables, de los que "solo se dispone de forma compartida"

La sentencia señala que este es el criterio mantenido "por numerosas Audiencias Provinciales", y cita un fallo de la Audiencia de Vizcaya, que rechazó la existencia de prórroga forzosa en un caso similar, y que afirma que la ley de alquileres urbanos no incluye este tipo especial de arrendamiento. Tampoco permite extender a los arrendamientos parciales de vivienda los derechos inherentes a la protección que otorga a los inquilinos. Como argumenta, el legislador no ha querido regular entre las distintas categorías que recoge la ley, porque si así lo hubiera querido, dada la minuciosidad de la norma, lo hubiera hecho. Plantea la problemática que podría derivarse de "situaciones tales como el fallecimiento del inquilino con derecho a habitación con derecho a cocina y servicio, subrogación de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc.".

El tribunal madrileño, en suma, ordena a la inquilina que desaloje inmediatamente la habitación, pero la libra de la multa que la dueña había solicitado por los días que llevaba atrincherada en el cuarto. Según los magistrados, esta sanción no era aplicable porque no se encontraba recogida en el contrato, por lo que su imposición hubiera sido unilateral. No siendo válida, la dueña debía haber probado la existencia de daños y perjuicios, lo que no hizo en su demanda.

El Supremo no se ha posicionado

Son pocas las sentencias que aceptan expresamente la aplicación de las reglas de la LAU a arrendamientos de partes de la vivienda (es el caso, por ejemplo, de alquileres de plazas de garaje), y falta un pronunciamiento unificador del Tribunal Supremo, que parece difícil porque, por materia y por cuantía, no accede a casación.

Entra las sentencias que se han inclinado por aplicar la LAU a los arriendos de habitación, la resolución de junio de 2018 de la Audiencia Provincial de Islas Baleares (cuyo texto puede consultar aquí), que establece la aplicación de la normativa reguladora de los arrendamientos, al no tratarse de un contrato de hostal, "sino de una edificación habitable que vino sirviendo para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario por lo menos durante seis años".