El fenómeno del alquiler de habitaciones. Preguntas y respuestas

La exponencial e incesante subida de los precios de alquiler de vivienda en las zonas de más presión turística de ciudades como Barcelona y Madrid junto con las dificultades económicas del ciudadano para poder asumir estas rentas de mercado, han popularizado fórmulas low cost de acceder a la vivienda, como es el alquiler de habitaciones.

Esta modalidad contractual permite al ciudadano optar a una vivienda pagando una renta más baja que si arrendara todo el inmueble, y por otro lado, permite a la propiedad obtener unos rendimientos económicos que le ayudan a sufragar los gastos de su vivienda (suministros, IBI, gastos comunitarios, etc.). Esta figura contractual presenta muchas dudas ya que no está regulada en la ley. Las preguntas principales que se suscitan son las siguientes:

¿Es legal el alquiler de habitaciones?

Previamente, hay que estar al destino del objeto arrendado. Si la habitación arrendada se destina a residencia habitual, la ley no lo prohíbe. Si su destino es turístico, esto es, por norma general, que se alquila por períodos temporales muy cortos, y se comercializa su arrendamiento por canales de oferta turística, la cuestión plantea más dudas.

En primer lugar, habrá que estar a lo que diga la normativa sectorial turística de la Comunidad Autónoma en la cual se encuentre radicado el inmueble. Al efecto, conviene subrayar que algunas Comunidades Autónomas como Cataluña o Canarias han prohibido el alquiler de habitaciones para uso turístico; si bien desde la Administración son muchas las voces que dicen que si el propietario continúa residiendo en la vivienda dicho alquiler no infringe la normativa turística y es perfectamente legal sin precisar de licencia o habilitación administrativa alguna. Hay otras Comunidades, como es el caso del País Vasco o de Andalucía que no lo prohíben, pero lo sujetan al cumplimiento de la normativa turística aplicable - en ambos casos se exige como requisito que el propietario resida en la vivienda -, debiendo obtener pues la licencia o habilitación administrativa correspondiente para poder alquilar habitaciones para fines turísticos. Finalmente, hay otro grupo de Comunidades Autónomas, como es el caso de Galicia o Islas Baleares, que directamente no lo regulan, y por tanto, las dudas sobre si están sujetas al control administrativo son aún mayores, generando una gran inseguridad jurídica en el ciudadano.

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¿Qué documentación me debe facilitar la propiedad?

1) Copia del título de propiedad o de título suficiente para arrendar la habitación. Son muchos los casos de fraude por no haberse comprobado previamente a la firma del contrato que el arrendador ostente título jurídico suficiente para arrendar la habitación.

2) Licencia de uso turístico. Si el destino del alquiler es turístico, y la normativa sectorial aplicable permite este uso, habrá que verificar que el propietario cuente con la preceptiva licencia administrativa.

3) Condiciones mínimas de habitabilidad. El objeto arrendado no puede limitarse a una habitación, sino que debe preverse en el contrato la autorización al arrendatario a usar, aunque sea de forma compartida, aquellos espacios que garanticen la adecuada habitabilidad (baño, cocina, etc.).

Algunas Comunidades Autónomas como Cataluña o Islas Baleares exigen que el propietario entregue al arrendatario la cédula de habitabilidad en vigor, cuyo documento permite garantizar que la vivienda en la que se encuentra la habitación arrendada cumple los requisitos mínimos de habitabilidad. En dicha cédula de habitabilidad también figura el número máximo de ocupantes de la vivienda; por lo que se aconseja que el arrendatario compruebe que no se está produciendo una sobreocupación del piso.

También es recomendable que el arrendatario compruebe que la vivienda cuenta con certificado de eficiencia energética en vigor, en aquellos casos en que la normativa de la respectiva Comunidad Autónoma exija la entrega de este documento al arrendatario de vivienda entera.

¿Existe un plazo mínimo de duración?

No existe un criterio unánime al respecto, pero los tribunales vienen interpretando que estos contratos no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que no existiría un plazo legal mínimo de duración del contrato. Habrá que estar pues a lo que libremente pacten las partes.

¿Se debe pagar fianza? ¿Debe el propietario depositar la fianza?

La ley no lo exige, habrá que estar a lo pactado en el contrato. Lo habitual es que en todo contrato de arrendamiento de bien inmueble se exija la prestación de fianza para responder de posibles impagos de renta o desperfectos en el mismo. No obstante, a diferencia del arrendamiento de la vivienda entera para uso de vivienda, la ley no exige que sea una cantidad equivalente a una mensualidad de renta; habrá que estar pues una vez más a lo que las partes convengan.

En este tipo de contratos, el arrendador tampoco está obligado a depositar la fianza, pudiendo retenerla en su poder hasta la terminación del contrato.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, Socio de FUENTES LOJO ABOGADOS. Diputado de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona (ICAB).