Mapa legal del alquiler turístico en España

"Magnífico apartamento para siete en el centro de Barcelona, desde 100 euros (apenas 15 euros por persona)". Multitud de anuncios como este se muestran en diversos portales web ofreciendo alojamiento a turistas que desean pasar unos días de ocio en la ciudad a bajo coste. Hasta aquí todo bien, pero, volviendo al anuncio que habíamos encontrado, uno puede preguntarse ¿se trata de un piso turístico legal? ¿nos estarán estafando?

El mercado del alquiler a corto plazo es un negocio en alza. La globalización, la proliferación de la oferta de pisos turísticos en un contexto de innovación tecnológica (que dan respuesta a los nuevos hábitos de los viajeros), la descualificación del sector y la masificación de este tipo de alojamientos en las ciudades y pueblos más visitados son circunstancias que han llegado para quedarse. La pujanza del sector ha tenido inevitables consecuencias colaterales: problemas legales, intrusismo, competencia desleal, y dificultades para la convivencia vecinal de difícil solución.

No deja de sorprender que en uno de los países europeos de mayor producción normativa, como es España, no exista una norma estatal que establezca los criterios y las reglas básicas para el alquiler de viviendas para uso turístico desde que se excluyó para esta actividad la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Un marco común dotaría al sector de una necesaria seguridad jurídica. Las comunidades autónomas (de acuerdo con su competencia en materia de turismo) se han visto obligadas a intentar poner un poco de orden en esta cuestión, regulando mediante decreto el alquiler vacacional, aunque sin un criterio homogéneo. A ello se une el interés legítimo de los municipios, que además es quien otorga la necesaria licencia de actividad. Un galimatías legal que se complica aún más con la actuación de la Comisión Nacional de los Mercado y la Competencia (CNMC), que ha paralizado determinadas previsiones regulatorias que suponen, en su opinión, un obstáculo a la libre competencia y al desarrollo del mercado.

En este panorama caótico, a los profesionales del sector, los particulares que alquilan, los clientes, y los vecinos incomodados, solo les queda acudir a la justicia cada vez que consideren vulnerados sus legítimos derechos.

Hasta dónde llega la regulación en el sector

La diferencia entre un alquiler sometido a la Ley de arrendamientos urbanos y uno sometido a la normativa sectorial específica (reglamentos de alojamiento turístico) estriba en la actividad a la que se destinan estos "establecimiento extrahoteleros", actividad que la ley presume cuando se promocionan a través de los distintos canales de oferta turística.

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Desde la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la normativa de referencia para estos alquileres es la aprobada en cada comunidad autónoma. En su defecto, dice la ley, se les aplica el régimen de los arrendamientos de temporada.

Las comunidades autónomas, preocupadas por la incidencia del turismo masivo, han tratado de controlar y regular este tipo de alquileres, tanto de viviendas de uso turístico como de establecimientos turísticos, desarrollando su propia reglamentación. Estos decretos, sin embargo, no guardan homogeneidad entre ellos ni comparten criterios comunes, y, más preocupante aún, no parece que hayan evitado el incumplimiento sistemático de las reglas de juego.

Tomando de referencia los reglamentos de alojamiento turístico de las comunidades autónomas con más oferta de vivienda vacacional, Cataluña, Madrid, Valencia y Baleares, el alquiler de estos apartamentos está sujeto a una serie de exigencias, entre las que cabe destacar la comunicación de dicha actividad al Ayuntamiento, y la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo, previa presentación de una declaración responsable ante la administración turística competente. No en vano, la función inspectora es crucial para evitar el incumplimiento de los mínimos (cédula de habitabilidad, certificados de idoneidad que garanticen unas condiciones adecuadas, licencia habilitante, encontrarse al corriente del pago de los correspondientes impuestos, etcétera). Más allá de estos trámites comunes, que tienen que ver con el control de la actividad, cada comunidad ha establecido su propio nivel de regulación, que ha ido modificando al compás de la creciente oferta y demanda.

Así, la legislación en Andalucía permite, por ejemplo, el alquiler de habitaciones, pero tendrán que tener ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Solo en el caso de que la vivienda esté catalogada como bien de interés cultural que impida la realización de obras, podrán los propietarios obviar esta exigencia.

En Navarra, Asturias o Galicia con la declaración responsable es necesario presentar un contrato de seguro de responsabilidad civil de explotación.

La Comunidad Valenciana, por su parte, pone el acento en el control previo de la actividad. Para ello exige que la publicidad de las viviendas turísticas incluya, obligatoriamente, los números de registro y sus categorías (superior, primera o estándar). Los titulares de los canales de publicidad o comercialización responden solidariamente junto al propietario de la inclusión de estos datos y de su veracidad. También regula expresamente el depósito que pueden pedir los propietarios, titulares o empresas gestoras de viviendas turísticas, que, salvo pacto en contrario, no será superior a 250 euros. Si los clientes se comportan de manera incívica, los propietarios pueden resolver el contrato.

Este marco normativo desciende además a nivel municipal, pues a los ayuntamientos incumbe la regulación sobre cuestiones como: el cambio del uso de la vivienda, de residencial a turístico, el planeamiento urbanístico (que suele proteger los barrios más céntricos de las ciudades), o la obtención de una licencia de actividad. Además, atienden las quejas de asociaciones vecinales que reclaman sanciones porque tienen que convivir con turistas que no siempre se comportan de manera cívica.

¿Se puede poner freno al turismo?

La situación de descontrol ha llegado a tal punto que algunas comunidades autónomas se han visto en la necesidad de establecer un techo o límite máximo de plazas turísticas. Así, por ejemplo, la última ley de las islas Baleares, trata así de evitar una saturación turística no deseable ni sostenible. Se prevé la delimitación de zonas aptas para poder llevar a cabo la comercialización turística, que será acordada por los consejos insulares y el Ayuntamiento de Palma.

Otras comunidades autónomas han incluido restricciones de tipo temporal, prohibiendo la contratación de una vivienda para uso turístico por un periodo inferior a cinco días, como es el caso de la comunidad autónoma de Madrid. Sin embargo, en opinión de la Comisión Nacional de los Mercado y la Competencia (CNMC), dicha previsión supone un obstáculo a la competencia efectiva en los mercados y perjudicial para los usuarios.

Amparándose en su labor de garante de la libre competencia, la CNMC ha requerido a distintas comunidades como Madrid, Canarias, Galicia, y Castilla-León, instándolas a retirar o modificar ciertas medidas que califica de innecesarias y desproporcionadas. En última instancia, ha impugnado dichas regulaciones, y los tribunales han anulado las restricciones más relevantes de la regulación de viviendas vacacionales en la legislación canaria y madrileña.

Algunas de las medidas que la CNMC ha considerado restricciones injustificadas son las siguientes: limitar los alquileres para muy cortos periodos de tiempo, una regulación diferenciada que favorezca injustificadamente a las empresas ya instaladas, la prohibición del alquiler por habitaciones, imponer un catálogo exagerado de requisitos técnicos y servicios mínimos exigidos, restricción discrecional por parte de los ayuntamientos de la oferta de viviendas en su número y variedad, entre otras cuestiones.