España perdió uno de cada cuatro compradores extranjeros de vivienda en 2020

La crisis del coronavirus y las restricciones de viaje tuvieron el año pasado un efecto devastador sobre el mercado de la vivienda enfocado a extranjeros. Descontado el desastre del primer estado de alarma, que llevó al confinamiento y la máxima paralización de la economía, las cosas mejoraron algo en la segunda parte del año, aunque no lo suficiente. En el cómputo de 2020, las compras de vivienda por parte de extranjeros se desplomaron un 24,2% con respecto al año previo. Esto significa que se perdió casi una de cada cuatro operaciones.

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En total, según las cifras facilitadas este miércoles por el Centro de Información Estadística del Notariado, el año pasado se firmaron en las notarías de toda España 77.492 ventas de vivienda en las que el comprador no tenía nacionalidad española. Hay que retroceder un lustro, a 2015, para encontrar un dato similar (77.156 operaciones). Eso representa un 16,5% de todas las compraventas registradas, que ascendieron a 470.749. El porcentaje es dos puntos inferior al de 2019, cuando los extranjeros copaban el 18,6% del mercado inmobiliario y el peor desde 2012, cuando en el valle de la Gran Recesión empezó a repuntar la inversión extranjera en ladrillo.

Debido a las dificultades para los movimientos entre países, el descalabro de 2020 fue lógicamente mayor en lo que se refiere a los extranjeros que no residen en España. Estos compraron 29.753 viviendas en territorio español, lo que supone un 30,1% menos que en 2019. Las 47.739 compras de extranjeros residentes suponen una caída del 20% respecto al año previo. Y además, entre ambos grupos se observan grandes diferencias derivadas de la propia evolución de la crisis sanitaria. Al poner la lupa sobre la segunda parte del año, cuando el primer estado de alarma ya se había superado y el mercado inmobiliario reflotó, las compras de extranjeros residentes quedaron solo un 5,8% por debajo del mismo periodo de 2019. Las de quienes viven fuera de España continuaron muy afectadas, con un 17,7% de retroceso.

Aunque otros estudios han mostrado que la compra de casas de lujo no se resintió, el hecho de que hubiera menos compradores no residentes sí afecta a un segmento de mercado de vivienda de gama media-alta. De acuerdo con los datos de notarios, relativos a la segunda parte de 2020, el precio medio que los extranjeros sin permiso de residencia en España pagaron por sus casas se elevó a 2.220 euros por metro cuadrado. Este importe supera la media de 1.467 euros, por debajo de la cual quedan tanto los extranjeros residentes (1.426 euros por metro cuadrado) como los compradores nacionales (1.407 euros por metro cuadrado). Además, el de no residentes fue el único segmento donde no se aprecia erosión en los precios (se mantuvo invariable) mientras entre extranjeros residentes el importe medio se abarató un 2,2% y entre los compradores nacionales, un 3%.

Británicos, marroquíes y franceses

Por nacionalidades, no hubo sorpresa. Pese al Brexit y el coronavirus, los británicos fueron un año más la nacionalidad que más casas compró en España con 9.783 operaciones. Eso sí, fueron un 26,8% menos que en 2019, lo que supone una caída superior a la del conjunto de compraventa por extranjeros. Por semestres, la compras en el primero caían más del 41% y en el segundo se quedaron a un 12% de las cifras del año precio, lo que apunta a cierta recuperación de este nicho de mercado tan importante.

Tras los británicos, los marroquíes fueron la segunda nacionalidad más activa en el mercado inmobiliario. Con 7.526 operaciones, estas cayeron solo un 11,5% respecto a 2019, lo que les permitió afianzar ese segundo puesto y distanciarse de los compradores franceses, la tercera nacionalidad más frecuente (6.020 operaciones, un 27,9% menos que el año previo). Los alemanes quedaron muy cerca (6.002 operaciones, un 21,7% menos) y adelantaron en el cuarto puesto a los rumanos, que quedaron en quinta posición (5.752 operaciones, un 25,2% menos).

En cuanto a la distribución territorial de las compras, la Comunidad Valenciana fue un año más el lugar donde más casas compraron los extranjeros: 20.660. Sin embargo, también es de las que sufrió un mayor descalabro, con un retroceso del 29,1% respecto a 2019. Este porcentaje de caída solo lo superaron las otras dos comunidades más dependientes del comprador extranjero, Canarias (5.278 compraventas, -32,4%) y Baleares (4.107 compraventas, -29,9%).

En volumen absoluto, tras la Comunidad Valenciana se situaron Andalucía, con 14.754 operaciones (un 20% menos que en 2019) y Cataluña, con 12.406 operaciones y una caída del 23,1%. Madrid quedó cuarta 6.681 ventas y un retroceso del 25,1%. En el lado opuesto, Extremadura fue el territorio con menos compras protagonizadas por personas de nacionalidad no española, tan solo 319 en todo el año, aunque también el que menor caída interanual tuvo (-4,2%). Otras dos comunidades, Cantabria y La Rioja, también registraron menos de 500 compras de casas a manos de extranjeros.

Desde el punto de vista de los precios, y observando en este caso solo el segundo semestre del año, la situación también es muy desigual por territorios. Donde más gastaron los extranjeros fue en Madrid, con 2.308 euros por metro cuadrado, y donde menos en Extremadura, con 557 euros por metro cuadrado. Cinco comunidades (Baleares, Canarias, País Vasco, Galicia y Comunidad Valenciana) lograron acabar 2020 con precios de venta más elevados que a finales de 2019.

En cuanto a las nacionalidades de los compradores, entre los extranjeros con permiso de residencia marroquíes y rumanos fueron los primeros compradores en casi todas las comunidades autónomas, con las excepciones de Baleares (alemanes), Canarias (italianos), Comunidad Valenciana (británicos) y Galicia (portugueses). Entre los no residentes, hubo más variedad y alguna novedad, como el hecho de que los argentinos fueran la nacionalidad más frecuente en Madrid y en Asturias; y los estadounidenses en Cantabria. En Galicia repitieron los portugueses y tampoco hubo sorpresa en el sureste, con británicos dominando en Andalucía, Murcia y Comunidad Valenciana. En las dos comunidades insulares, los que más casas encontraron fueron los alemanes y en todos los demás territorios, los franceses.