La compra de vivienda vuelve a los niveles anteriores a la covid-19

La recuperación del mercado de la vivienda se parece mucho a la ansiada uve que los analistas describían al principio de la crisis del coronavirus: una profunda caída seguida de un rebote enérgico. Pese a que los efectos de la covid-19 se han mostrado más duraderos de lo inicialmente previsto, y continúan golpeando a otros indicadores económicos, el mercado inmobiliario parece haber pasado ya página. Entre enero y marzo se inscribieron en los registros de la propiedad de toda España 129.228 compraventas de vivienda, un 1,5% más que en el mismo periodo de 2020, según los últimos datos publicados por el Colegio de Registradores.

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La cifra de operaciones es muy buena en cómputos globales: desde la Gran Recesión, solo cuatro trimestres (dos a mediados de 2018 y dos al inicio de 2019) han superado la marca de las 129.000 compraventas. En la comparativa con el primer trimestre de 2020, hay que tener en cuenta que este ya se vio afectado por la crisis del coronavirus. El primer estado de alarma se decretó en España el 14 de marzo del año pasado, con lo que 15 días del periodo estuvieron marcados por el confinamiento y la suspensión de miles de operaciones. Un año después, las restricciones provocadas por la covid-19 continuaban, pero apenas afectaron a la venta de casas: de hecho, en marzo de este año se compraron un 37,6% más de que casas que en el mismo mes de 2020. En total, 92.936 operaciones frente a las 67.539 de un año atrás. El de 2021 es el mejor marzo que ha vivido el mercado inmobiliario desde los tiempos de la burbuja inmobiliaria.

“Esto va como un tiro”, describe gráficamente el economista José García Montalvo. El profesor de la Pompeu Fabra e investigador del IVIE destaca que tanto los datos de operaciones como los de hipotecas que se conocen (el INE dará los de marzo la próxima semana) apuntan en el mismo sentido. Y también los precios, donde “se ha roto la relación con el PIB” puesto que los precios han seguido subiendo ligeramente en términos generales. “Esta crisis es tan distinta de otras que es difícil explicarla con la visión que tenemos de crisis anteriores”, indica García Montalvo, quien pone como ejemplo el hecho de que el sector inmobiliario esta vez esté saliendo del bache más rápido que otros.

Según los datos de registradores, el precio medio de la vivienda en España en el último año es de 1.762 euros por metro cuadrado. Eso es un 0,9% más caro que un año antes. Pero a diferencia de lo que sucede con las compraventas, donde la recuperación es generalizada, por el lado de los importes sí se observan diferencias entre territorios. En cuatro comunidades (Canarias, La Rioja, Navarra y Murcia) las casas son más baratas que en el año anterior. En el grueso de autonomías, los precios expresan una ligera subida, unas décimas por debajo o por encima de la media nacional. Y por último, en cuatro claramente el mercado presiona al alza: son Baleares, Aragón, País Vasco y, sobre todo, Asturias, donde comprar es un 8,5% más caro que hace un año.

Otro efecto que deja la crisis se puede ver en los cambios de preferencia al buscar casa. “Hay una tendencia a comprar viviendas más grandes que creo que está relacionada con la pandemia”, resume José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores. La venta de unifamiliares entre enero y marzo crece respecto al primer trimestre de 2020, aunque retrocede si se observan los datos de los últimos tres meses del año pasado. Para Tabarés, se trata de una expresión de las limitaciones del mercado: “La producción de unifamiliares no puede adaptarse a la demanda que hay de manera rápida”, explica. Pero lo que no deja de crecer es la superficie media de las viviendas, que con 102,9 metros cuadrados sube un 0,8% respecto al trimestre previo.

Avance de la obra nueva

Otro dato al que apuntan registradores como muestra de que el virus todavía afecta al mercado son las compras por parte de extranjeros. El porcentaje de operaciones firmadas por residentes fuera de España no ha dejado de disminuir desde que empezó la alerta sanitaria. Si antes representaban en torno al 12% del total de compraventas, en el arranque de este año solo fueron el 9,7%. Hay que retroceder hasta 2013, a lo más hondo de la Gran Recesión, para encontrar un trimestre en el que los foráneos protagonizasen menos de una de cada diez operaciones.

Por el contrario, el virus deja buenas noticias para las casas nuevas. Las ventas de este producto, pese a ser más caro que las viviendas de segunda mano, han resistido mucho mejor el embate del virus y, ahora que todo el mercado vuelve a crecer, destacan sobre la media. Según los datos de los registradores, las operaciones de obra nueva han crecido un 16% en el último año. Eso se traduce en 28.192 operaciones, que es el pico más alto del ciclo inmobiliario que se inició tras la Gran Recesión. Desde 2014, cuando todavía tenía un gran peso en el mercado todo el exceso de obra de los años de la burbuja, no se alcanzaba una cifra trimestral tan alta.

Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España, no oculta su satisfacción. “El sector se ha mostrado muy resiliente”, asegura, “los datos vienen a refrendar el mensaje que hemos dado en los últimos meses: que el comportamiento del mercado inmobiliario está siendo de lo mejor en lo que a sectores se refiere”. Pero incluso fuera de la patronal el mensaje es de optimismo. La idea que cunde en el sector la resume Tabarés, el portavoz de los registradores: “El primer trimestre de 2021 era el que hubiéramos esperado de no haber existido la crisis sanitaria”.