La periferia le gana terreno al centro de las ciudades

Eduardo Vázquez, de 34 años, es una de las personas que se han marchado a vivir a un municipio más pequeño durante la pandemia. Pero su caso es un tanto especial. El motivo de irse a Brunete es que ha abierto la primera sucursal inmobiliaria de Tecnocasa en esa localidad situada a 30 kilómetros de Madrid. “La expectativa en cuanto a trabajo ha sido superior a lo que yo esperaba”, dice al hacer balance de los primeros meses de funcionamiento de la oficina que dirige, que abrió al público el pasado junio. Los cierres perimetrales de las comunidades autónomas han jugado en su caso a favor del negocio. “Se nota que el turismo en esta zona sí ha aumentado, ahora viene más gente el fin de semana”, relata Vázquez, “mucha gente que vive en Madrid y decide informarse de cómo es la zona y sobre todo encontrar algo con patio”. Los adosados y las casas de pueblo, añade, son las tipologías de vivienda que más demandan.

Lo que cuenta el agente inmobiliario de Brunete no es una mera anécdota. Varios estudios han apuntado a una nueva devoción de los compradores por casas más grandes y con espacios privativos (lo que es más fácil de encontrar fuera de los grandes núcleos de población) y cifras facilitadas por el Colegio de Registradores de España a EL PAÍS confirman esa tendencia. El servicio estadístico de los registradores, a partir de las compras escrituradas en toda España, sigue trimestralmente el peso que las operaciones en las capitales tienen en el conjunto de su provincia. En la recta final de 2020, ese indicador para el conjunto de España se situó en poco más del 31%. Es decir, menos de una de cada tres compras de vivienda se hacían en una capital provincial.

El porcentaje era estable desde principios de 2017 (cuando arranca la serie facilitada por los registradores) en el entorno del 35%. De hecho, en el segundo trimestre del año pasado marcaba un 35,4%. Pero con el desconfinamiento esa cifra comenzó a bajar. Y en la parte final del año se situaba ya cuatro puntos por debajo de esa marca, un movimiento inaudito en solo seis meses.

José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores, no tiene duda de que esa tendencia se relaciona con el aumento de la compra de viviendas unifamiliares. “Hemos visto desde 2012 que las ventas de unifamiliares iban en ligero aumento”, señala Tabarés, quien advierte que según sus estadísticas este tipo de viviendas pasaron de representar un 15% del mercado en 2012 a un 18% en 2019. Luego llegó el gran salto: “En 2020 ha subido del 18% al 22%, más de lo que había variado en todo el tramo anterior”. “No es una tendencia nueva, lo que ocurre a nuestro entender es que la pandemia la ha acelerado”, concluye el experto.

El movimiento es más visible en grandes ciudades, las que mejor representan la imagen de núcleos urbanos dominados por pisos en bloques y rodeados de un cinturón de localidades donde es más fácil encontrar adosados, chalés u otro tipo de casas unifamiliares. Los cinco municipios más poblados de España muestran una tendencia inequívoca: las compras en la ciudad respecto al total de compras en sus respectivas provincias acabó 2020 en porcentajes mínimos en todas ellas.

Retroceso de 10 puntos en Madrid

En Madrid, por ejemplo, ha pasado de representar un 53,1% a principios de 2017 a un 42,7% a finales del año pasado, una caída de 10 puntos porcentuales. No es una excepción: en Barcelona la caída en ese mismo periodo supera los 9 puntos porcentuales. Y en Valencia y Sevilla todavía es mayor, con 11,3 puntos menos en el primer caso y 15,6 puntos menos en el segundo. Solo Zaragoza parece resistir un poco mejor, y aun así los 7,7 puntos de caída están muy por encima de la media española.

En capitales más pequeñas la tendencia no es tan estable (hay que tener en cuenta que el número de operaciones también es menor, lo que hace menos representativa la muestra). Pero 19 cabeceras provinciales (incluyendo las cinco ya mencionadas) marcaron a finales de 2020 su mínimo desde 2017. Restringiendo el análisis al año del coronavirus, 41 capitales acabaron 2020 con menos peso en su mercado provincial del que tenían al empezarlo.

El cambio no ha pasado desapercibido para las inmobiliarias. “En los últimos seis meses hemos abierto en la periferia de Madrid más de 20 agencias nuevas”, señala Moisés Hernández, portavoz de Tecnocasa, quien asegura que “cuando se coge una vivienda en estas zonas dentro de precio, no dura más de cinco días”. Para Leopold Roca, consejero delegado de la Gand House, no hay duda de que “la demanda de propiedades con espacios más grandes y más luminosos ha aumentado”. Pero este dueño de dos inmobiliarias (una en Barcelona y otra en Tossa de Mar) también ve barreras: “Para comprar la nueva vivienda muchos van a tener que vender su vivienda habitual [en la capital]”, apunta. La evolución de precios y de la financiación bancaria también influirán en que el cambio de casa se quede en muchos casos en un mero deseo.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de Don Piso, apunta a los precios y a la covid-19 como los motores de este movimiento hacia “zonas donde la calidad del producto que se puede adquirir es muy superior”. Los compradores miran el importe por la incertidumbre económica, pero a la vez les importa menos irse de la ciudad “influenciados psicológicamente por la situación que ha provocado la pandemia”, explica Bermúdez, quien ve prudente esperar “hasta que la coyuntura cambie” para hablar propiamente de una tendencia. Cuando pase la pandemia, Vázquez, el agente inmobiliario de Brunete, cree que seguirá habiendo clientes porque “el boca a boca funciona”. A su oficina, señala, “ya llega gente recomendada por otros que han comprado antes”.