Servihabitat vaticina un estancamiento del precio de la vivienda, que crecerá un 0,5% este año

El sector inmobiliario ha resistido mejor que otros el impacto del coronavirus, pero las secuelas de la crisis están lejos de desaparecer. Al menos, no lo harán en este 2021, un año de clara recuperación según las previsiones de Servihabitat, el gestor inmobiliario del fondo Lone Star y CaixaBank, aunque el impacto se seguirá notando en los precios. Un informe de Servihabitat Trends, la división de investigación y análisis de la compañía, apunta que el mercado de compra de vivienda avanzará notablemente este año y pasará de las 422.000 operaciones registradas en 2020 (-26,8%) a unas 475.000. Es decir, un 12,8% más.

Ese salto, sin embargo, se sustentará en un estancamiento de los precios. Los expertos de Servihabitat proyectan que la vivienda se encareció el año pasado un 1,9% (el Instituto Nacional de Estadística tiene previsto publicar su dato del 2020 la próxima semana) y en 2021 ese porcentaje quedará recortado casi a una cuarta parte. La previsión del informe publicado este martes señala que los importes de las casas se encarecerán un 0,5% ese año. Pese a los signos de evidente “estabilización” en los precios, comprar casa es cada vez más complicado. O, dicho de otra manera, requiere un mayor esfuerzo por parte de los hogares. Ese esfuerzo, medido en años de renta bruta necesarios para cubrir el importe del inmueble, se situó el año pasado en 7,1 años, frente a los 6,9 años que marcaba en 2019 o los 6,4 años de 2014.

La pandemia también “ha impactado en el ciclo de auge moderado de las viviendas iniciadas en los últimos años”, según Servihabitat. El año pasado se inició la construcción de un 20% menos de viviendas que en 2019 y se terminaron un 11,6% menos. Pese a ello, el peso de la obra nueva sobre el total de ventas se elevó en más de un punto porcentual “por el incremento de la producción junto con una mayor adaptación del producto a la demanda”. A la vez, el estudio señala que el año pasado fue el primero desde 2009 en que volvieron a crecer en España las existencias de obra nueva y cree que esa tendencia continuará en este 2021, hasta situarse en el entorno de los 491.000 inmuebles.

Uno de los motivos que explican el crecimiento de las existencias de casas a estrenar (pese al descenso en la producción) es, según el informe, el extraordinario impacto de la pandemia sobre el mercado vacacional. Las restricciones han dificultado las operaciones, especialmente para los compradores extranjeros, que en 2020 compraron un 19,4% menos de casas (unas 10.000 operaciones menos, en términos absolutos). “Cabe destacar que el 90% de las compras de los extranjeros siguen concentrándose en las principales capitales y en la costa mediterránea”, señalan los autores del estudio, que destacan por ello el diferente impacto de la pandemia en los mercados autonómicos.

El alquiler se abarata

Iheb Nafaa, consejero delegado de Servihabitat, apunta que la evolución de 2020 “ha confirmado la robustez del sector inmobiliario que, gracias a la solidez y saneamiento de las empresas que lo configuran, le ha permitido afrontar la reciente crisis manteniendo los precios de la vivienda.” Pero en 2021 quedan incertidumbres por despejar: el estudio apunta a la evolución de las ayudas y a la llegada de los fondos europeos, dos aspectos que serán especialmente relevantes para recuperar al comprador extranjero. El escenario contemplado es del de un crecimiento del PIB que puede oscilar entre el 4,5% y el 8,7% (la última previsión del FMI apunta al 5,9%) y una tasa de desempleo que crecerá hasta situarse entre el 16% y el 18% (a finales de 2020, era del 15,5%).

Por último, el informe destaca el alza en la rentabilidad de los alquileres, que considera un “valor seguro” puesto que cada vez es mayor el porcentaje de población que vive en casas arrendadas. La rentabilidad bruta media de la vivienda alquilada en España, pese a la crisis del coronavirus, creció más de un punto porcentual en España en 2020 y se situó en el 6,8%. “Este incremento significativo se ha producido especialmente a partir del segundo y tercer trimestre de 2020, con la llegada de la pandemia”, sostienen los autores.

A la vez, la oferta de alquileres creció un 52,7%, hasta las 134.000 viviendas, “debido al trasvase de propiedades turísticas y de alquiler a corto plazo al mercado residencial, así como al cambio de venta a alquiler en propietarios que no consiguen alcanzar sus expectativas de precio”. La renta mensual media para una vivienda en alquiler de entre 80 y 90 metros cuadrados era de 893 euros a finales de 2020. Eso es un 1,9% más que al acabar 2019, pero Servihabitat destaca que los precios empezaron a abaratarse desde septiembre, cuando ese mismo indicador alcanzó los 914 euros.