Sareb

El año más difícil del banco malo

La ralentización de la actividad inmobiliaria por el coronavirus complica todavía más los objetivos de Sareb, que en la mitad de su vida teórica se ha deshecho de menos de un tercio de la deuda que heredó de las entidades

Promoción de viviendas que Sareb ofrece en Andalucía, cerca del parque de Doñana.
Promoción de viviendas que Sareb ofrece en Andalucía, cerca del parque de Doñana.

La pandemia ha convertido 2020 en una pesadilla para muchas empresas y, desde luego, lo ha sido para la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb o, simplemente, como el banco malo. Al hacer balance de este ejercicio en que la compañía ha cumplido su mayoría de edad, Javier García del Río, quien llegó a Sareb en febrero y se convirtió en su consejero delegado en octubre, cita “la incertidumbre actual por el impacto sanitario, social y económico de la covid-19 y en especial por su duración”. Un alto directivo del mundo de la consultoría, que habla bajo condición de anonimato, lo expresa de una manera más directa: “Los últimos 12 meses han sido pavorosos para el sector”, sostiene, “han complicado todavía más el objetivo”.

Pocos días antes de la primera declaración del estado de alarma, que dejó la economía española prácticamente paralizada, el banco malo se aseguró su supervivencia en un Consejo de Ministros. El 10 de marzo, el Ejecutivo aprobó una modificación legal que exime a Sareb de entrar en causa de liquidación por algunos supuestos de la Ley de Sociedades de Capital. Economía explicó que era un paso necesario para que la sociedad, participada en casi un 46% por el Estado, “continúe con sus funciones con normalidad hasta el fin de su mandato”. Este no es otro que deshacerse del ladrillo tóxico que las entidades le transfirieron para liberar sus balances, lo que debía hacer en un plazo de 15 años: desde 2013 hasta 2027.

El objetivo no avanza a buen ritmo. En su último informe de gestión, presentado a finales de octubre y relativo al primer semestre de 2020 (cuando Sareb cumplió siete años y medio), la compañía tenía 35.098 millones de deuda sénior (de máxima calidad crediticia). Puesto que originalmente recibió activos por 50.781 millones, eso significa que ha liquidado algo menos de un tercio, un 31% exactamente, en la mitad de su vida teórica. Calculado en volumen de cartera, al banco malo le quedan activos valorados en 32.246 millones de euros, un 36,5% menos de lo que recibió.

“Sus desinversiones son con pérdidas sustanciales, esto es importante porque no es lo mismo desinvertir e ir ganando que ir descapitalizándote”, explica el catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo. El coronavirus ha hurgado en la herida por la que sangra Sareb desde el principio. La sociedad llegó a junio en situación de pérdida patrimonial neta, con 169 millones negativos de fondos propios, aunque le quedaban disponibles 1.261 millones de deuda subordinada. “Las previsiones actuales contemplan que las pérdidas consuman la totalidad de los fondos propios y deuda subordinada de la compañía a lo largo del primer semestre de 2021”, rezaba el informe semestral.

El impacto del virus es indudable. La pandemia estranguló la actividad inmobiliaria en el segundo trimestre y Sareb no es una excepción. Para minimizar las pérdidas de valor, la estrategia de la compañía está centrada en convertir los préstamos que recibió (los bancos no le dejaron solo casas, casi un 80% de lo transferido eran préstamos a promotores difíciles de rentabilizar tras la burbuja) en inmuebles, que son más fáciles de vender. Pero entre enero y junio la transformación de activos —lo que se hace acudiendo a los tribunales para resolver situaciones concursales, daciones en pago, etc.— se situó un 31,1% por debajo del mismo periodo de 2019.

Ventas complicadas

Peor fue aún el comportamiento de las ventas (-61% en el primer semestre) que son la principal vía de ingresos. La compañía argumenta que esa situación fue coyuntural y destaca “el dinamismo en la recuperación de la actividad en el tercer trimestre”. Entre julio y septiembre se vendieron un 1,4% más de inmuebles que en el mismo periodo de 2019, pero aun así el acumulado en los tres primeros trimestres (6.166 activos vendidos de enero a septiembre, de los cuales 2.635 eran viviendas) seguía un 33% por debajo. “Este ejercicio Sareb no va a ser capaz de generar caja suficiente como para poder realizar nuevas amortizaciones de la deuda sénior”, avisaba ya el informe semestral. En otras palabras, un año perdido para una empresa que no va sobrada de tiempo.

Pese a que las cifras no son buenas, el balance de los expertos consultados no es tan negativo. Todos coinciden, a grandes rasgos, con una afirmación de Del Río, el consejero delegado, quien destaca que Sareb “ha jugado un papel esencial en la recuperación de la confianza en el sector y la dinamización de la actividad estos años”. “Nunca se había creado una agencia de gestión de activos inmobiliarios tan grandes”, recuerda el director de estudios financieros de Funcas, Santiago Carbó, quien cree que desde el inicio “ya se sabía que no se podrían lograr los objetivos” aunque “los políticos y los gestores no podían decirlo”. “Era muy difícil hacer algo diferente de lo que se hizo. Ha habido críticas posteriores, pero en aquel momento no las recuerdo”, completa la fuente del sector de la consultoría.

Otro alto directivo del sector inmobiliario, que también valora positivamente al actual equipo gestor, pone sin embargo una objeción al nacimiento del banco malo. “Hay un pecado original”, dice igualmente bajo condición de anonimato: la manera de asignar contratos a los proveedores, quienes pagan un canon al banco malo y luego cobran una comisión por cada desinversión que logran.

Este mecanismo ha centrado la actividad de los proveedores en lo que era más fácil de vender, con un resultado que complica aún más el futuro: “Además de no deshacerse de la mitad de la deuda, se ha esquilmado la calidad de los activos”, asegura la citada fuente, que no obstante cree que “queda camino de creación de valor”. Para ello, apunta que en los siete años que quedan, el banco malo debería buscar socios especialistas “en la parte más complicada de producto” que trabajen “completamente alineados con los intereses de Sareb” (es decir, 100% a comisión si logran sacar valor a los activos de la compañía). Aunque, por supuesto, nadie descarta algo que desde el propio FROB —el Fondo Ordenado de Reestructuración Bancaria, a través del que se detenta el 45,9% de participación pública y que ya suma deterioros de 2.192 millones a cuenta de Sareb hasta 2019— se ha barajado alguna vez: alargar algún año más la complicada vida del banco malo.

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