Los caseros de las residencias de ancianos

A Jorge Guarner le espantan los “aparcaviejos”. Piensa que una residencia es el último lugar en el que alguien debería terminar sus días. “Donde mejor está una persona es en su casa”, repite por videoconferencia desde Barcelona. Pero su negocio y su vida profesional han girado siempre alrededor de ellas. En 2016, tras dos décadas trabajando en el mundo de la tercera edad, el grupo Sar Quavitae, que dirigía, facturaba 360 millones de euros gestionando centros con 14.000 camas y 12.000 personas en plantilla. “Diseñamos un modelo de residencia de entre 100 y 150 camas como máximo. Es importante tener un tamaño mínimo para aprovechar la economía de escala”.

Pero sus residencias no tenían salas de estar únicas, ni comedores únicos. Eso le horroriza. “Dividíamos los centros por plantas, hacíamos minirresidencias dentro. De este modo, la atención es mucho mejor”, explica. En los ochenta, cuando él comenzó a trabajar, los mayores de 65 años solo representaban en España el 6,5% de la población. Dos décadas después la fotografía había perdido brillo. “Nos dimos cuenta de que había que desarrollar el sector, decidimos crear la patronal de grandes operadores, Aeste [fue su presidente durante nueve años]. Participamos en el comité que ayudó a desarrollar la ley de dependencia, entramos en la CEOE… Había que poner en valor que este sector representa el 9% del PIB. Detrás hay grandes inversores en infraestructura y grandes creadores de puestos de trabajo estables y no deslocalizables”.

Sar Quavitae fue vendido a DomusVi y Guarner dio un giro a su carrera sin alejarse demasiado del negocio. “Descubrí el mundo del Real Estate Investment Trust (Reit), llamadas socimis en España. Vehículos de inversión en el sector inmobiliario llevados por profesionales. Aquí la socimi es un cajón de sastre donde se ha metido gente que se quiere ahorrar el impuesto de sociedades, pero en Estados Unidos está más desarrollada. En el mundo de la salud hay 17 Reit con 250.000 millones de dólares invertidos. En Europa, en cambio, estamos en ocho vehículos especializados en el sector salud con entre 16.000 y 18.000 millones de euros invertidos, es una diferencia sustancial”.

Guarner consiguió convencer al fondo Oaktree Capital, con base en Londres, para que financiara el desarrollo de infraestructuras destinadas a ser hospitales, centros de día o clínicas en España. “Acordamos que invertiría 500 millones en cinco años”, con un esquema paritario: mitad capital, mitad deuda.

En diciembre de 2016 dieron el primer paso con la compra, por 25 millones, de cuatro inmuebles propiedad de Ahorro Corporación. A la vez, buscaron operadores europeos que estuviesen dispuestos a firmar contratos de alquiler a 25 años para operar centros sanitarios o residencias. Casi un lustro después, el grupo Healthcare Activos ha invertido 480 millones de euros, cuenta con 32 centros arrendados y otros doce en desarrollo, más de 260.000 metros cuadrados, 4.800 camas en España y acaba de entrar en Portugal con la adquisición de un hospital.

El año pasado se sumó al proyecto Altamar, que aportó una amplia cartera de inversores (desde family offices a empresas como Mutua Madrileña, Nortia, El Corte Inglés Seguros, el fondo de pensiones de Bankia o el de los funcionarios vascos Elkarkidetza y Geroa) en busca de una rentabilidad mayor a la que ofrece el mercado financiero pero sin tomar excesivos riesgos. Del acuerdo surgió Healthcare Activos Yield Socimi que comenzó a cotizar en Euronext el mes pasado.

Negocio especializado

Guarner ahora tiene el papel de “casero”: gestiona los contratos de alquiler con los grupos que operan esos activos y ofrece rentabilidades (no garantizadas) a sus inversores que por el momento rondan el 1% trimestral. Para ello cuenta en su equipo con Albert Fernández, procedente de Banca Rothschild y especialista en el sector. “Para invertir aquí tienes que saber cuáles son las dinámicas, cómo se genera el margen bruto, que hay una normativa diferente en cada comunidad autónoma, que es importante tener criterios de calidad más allá de lo que te marcan las Administraciones…”.

Lo que se aventuraba como un negocio sin sobresaltos, sin embargo, ha estallado en estos meses. Miles de fallecidos han destapado los puntos débiles del sistema de residencias ante el virus. Y el foco se ha puesto en el capital riesgo, que en los últimos años había tomado posiciones en un negocio que factura en España unos 4.500 millones y que ofrecía, hasta ahora, una importante rentabilidad.

Healthcare Activos Investment, la sociedad del grupo que desarrolla las promociones inmobiliarias, tiene su matriz en una empresa con sede en Luxemburgo (“somos completamente transparentes y cumplimos con las obligaciones fiscales, dice Guarner”). El presidente del grupo defiende que esa separación entre la propiedad y la gestión de los negocios sanitarios es beneficiosa y no presiona al alza los precios, como ocurre en el sector hotelero, que se ha ido despatrimonializando para hacerse más eficiente. También aseguran que no han entrado en operaciones que ofrecían rentabilidades que difícilmente se podrían sostener en el tiempo. “Es una cuestión de asignación de capital, es bueno que el sector se profesionalice”.

Una de sus líneas rojas, la que les ha salvado de tener que renegociar los 15 millones de euros que ingresan en concepto de alquileres, es que la renta no suponga más del 50% del ebitda del operador. Tampoco cobran rentas variables, solo aplican el IPC anual a sus precios. “Hay esquemas donde el operador paga el 70%-75% del ebitda. Nosotros queremos que nuestros clientes tengan margen suficiente para que, si les bajan las ocupaciones o les suben los gastos [como está ocurriendo], puedan pagar la renta. De hecho, no hemos renegociado alquileres”, asegura. Al tiempo lamenta que sea un sector con sueldos muy bajos, donde un auxiliar de geriatría cobra un 20% menos que una persona con un puesto básico en el comercio, por ejemplo, o donde el personal médico percibe un 30%-35% menos que lo que se cobra en un hospital. “No tiene ninguna lógica”.

Este año, Healthcare Activos quiere terminar el ejercicio con 505 millones invertidos y proyecta doblar esa cifra en los próximos cinco años. ¿Podrá a pesar del coronavirus? Albert Fernández, consejero delegado, insiste en que antes de la pandemia, con las residencias llenas y un gran apetito inversor, no se embarcaron en operaciones altamente rentables “con alquileres irreales”, donde sí llegaron empresarios con perfil muy financiero y sin conocimiento sectorial. “Nosotros, en cambio, pensamos en el largo plazo, con contratos a 25 años”. Su mejor baza, dicen, es seguir ofreciendo ese 1% de rentabilidad sobre el capital invertido cada trimestre.