Las comunidades más grandes dejan de tirar del carro de la vivienda

La venta de vivienda retrocedió en 2019 en los principales mercados autonómicos de España. Tanto Andalucía como Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid vieron el año pasado como la evolución del mercado se volvía negativa y se firmaban menos transacciones que en 2018. Así lo recoge una estadística notarial publicada este lunes, que abarca todas las firmas realizadas en las notarías el año pasado y se centra también en el último trimestre de 2019, donde sí aparecen algunos matices diferentes por territorios.

En el conjunto del año, Andalucía lideró una vez más las operaciones con 110.642 compraventas de vivienda entre enero y diciembre. Tampoco se movieron el resto de posiciones, con Cataluña en segundo lugar (89.516 operaciones), la Comunidad Valenciana en el tercero (84.723 operaciones) y Madrid en el cuarto (78.327 operaciones). Juntas suman 363.208 transacciones de vivienda de las 570.648 que se registraron en el conjunto de España, un 63,6% del total. El porcentaje da la medida de la importancia de esos cuatro mercados autonómicos, ya que más de seis de cada diez compras de vivienda que se firman en España se producen en uno de esos cuatro territorios.

Todos ellos encadenaban cinco años de crecimiento desde 2014, cuando arrancó la recuperación inmobiliaria tras la resaca del estallido de la burbuja y la gran recesión. Pero la situación cambió en 2019 y en todas se vendieron menos casas que un año antes. El retroceso fue considerablemente menor en Cataluña (0,7%) o Andalucía (1,7%) que en la Comunidad Valenciana (5,2%) y Madrid (8,6%). En el conjunto de España, las operaciones se retrajeron un 2,7%. En general, todas las comunidades empeoraron su evolución: las que crecían en 2019 vieron como se reducía ese crecimiento o directamente, como en el caso de las cuatro grandes, pasaban a números negativos. Y Baleares, que ya en 2018 había experimentado una caída de ventas, vio cómo esta se profundizaba. Solo Canarias mejoró levemente, pero lo hizo también sobre un porcentaje negativo en 2018, por lo que su alivio fue simplemente que el ritmo de descenso se frenó un poco.

De ese comportamiento de Canarias tiene gran parte de responsabilidad el último trimestre del año. Según la estadística notarial, las compraventas de viviendas en el archipiélago entre octubre y diciembre mejoraron un 13,4%. Ese crecimiento a dos dígitos es un porcentaje excepcional que ninguna comunidad logró en la segunda parte del año. Sin embargo, para María Salud Gil, presidenta de la Asociación de Empresarios Constructores y Promotores de la provincia de Las Palmas (AECPLPA), se trata más bien de “un espejismo” que no refleja la situación real del sector en las islas. “Seguramente, por razones fiscales o de otro tipo se concentraron las operaciones en el cuatro trimestre del año”, explica Gil, quien define 2019 como “el peor año de la última década”.

Buen final de año

Precisamente al observar solo la última parte del año, aparecen algunos matices optimistas para el sector, siempre teniendo en cuenta, como recuerda la presidenta de los promotores de Las Palmas, que se trata de una foto previa a la crisis del coronavirus, que ha paralizado casi totalmente el mercado. De hecho, una tónica que se repite en casi todas las comunidades es que la peor etapa de ventas del año pasado correspondió al segundo y tercer trimestres, mientras que en la parte final se produjo una leve mejoría. Habrá que ver si esa tendencia se confirma en el arranque de este año, pero con un marzo ya muy tocado por la epidemia, se antoja muy difícil. También hay que tener en cuenta que a mediados de 2019 se produjo una pequeña turbulencia en el sector por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, que retrasó algunas firmas en torno al verano, empujándolas a los meses siguientes.

Curiosamente, esa alteración a mediados de año, no impidió al mercado hipotecario acabar el conjunto del año en cifras positivas. La firma de hipotecas para la adquisición de vivienda creció un 2,3% (381.324 operaciones) con respecto a 2018 y solo cinco comunidades (Baleares, Canarias, Madrid, Navarra y La Rioja) acabaron 2019 en negativo. Por efecto de la entrada en vigor de la nueva normativa a mediados de junio, lo que sí se observa es un fuerte repunte en el cuatro trimestre respecto a los previos. Las cuatro grandes comunidades registraron un crecimiento de más de dos dígitos entre octubre y diciembre con respecto al mismo periodo del año previo. En todo el territorio, el aumento interanual del cuatro trimestre fue del 13,3%, frente a retrocesos del 2,9% y del 1,6% en los trimestres previos.

Casas más caras

Y lo que tampoco dejó de crecer fueron los precios de las casas. En el conjunto de España, el importe medio de 2019 fue de 1.442 euros por metro cuadrado, un 2,4% más que en 2018. Por encima de esa media se situaron nueve comunidades: Baleares (8,7%), Aragón (7,1%), Galicia (5,2%), Comunidad Valenciana (4,9%), País Vasco (4,3%), Cataluña (4%), Madrid (3,7%), La Rioja (3,6%) y Murcia (3,1%). También con crecimiento, pero ya por debajo de la media, acabaron el año los precios en Extremadura (2,3%), Andalucía (2%) y Cantabria (0,7%). Por último, las viviendas se abarataron en Canarias (-1%), Castilla y León (-2%), Navarra (-2,6%), Asturias (-3,8%) y Castilla-La Mancha (-5,1%).

Baleares no solo lideró las subidas, sino que es la comunidad con el precio por metro cuadrado más alto. Una vivienda allí se pagó, como media anual, a 2.450 euros por metro cuadrado. Le siguen como comunidades más caras el País Vasco (2.318 euros) y Madrid (2.249 euros). También Cataluña (1.773 euros) y Canarias (1.470 euros) acabaron por encima de la media nacional. Todas las demás se sitúan por debajo de la misma, con Extremadura (585 euros), Castilla-La Mancha (666 euros) y Castilla y León (784 euros) como territorios más baratos.

La estadística también destaca que aproximadamente la mitad de las viviendas que se compraron en España en el último trimestre de 2019 se hicieron mediante una hipoteca. Pero los porcentajes, bastante estables en el tiempo, también varían enormemente por comunidades. Así, mientras que en Madrid un 70,8% de las compras de casas entre octubre y diciembre llevaron aparejado un préstamo, y en el País Vasco fueron un 67,8%, en tres comunidades esa proporción no alcanzó siquiera el 40%. Son Murcia, Canarias y la Comunidad Valenciana, que marcó el suelo con un 36,2% de operaciones financiadas mediante hipotecas. En general, ese indicador se asocia con una mayor prevalencia de compras por parte de inversores nacionales o extranjeros.