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Las operaciones corporativas y el comercio lastran la inversión inmobiliaria en 2019

El año acabará con unos 12.000 millones de euros transaccionados en España, una cifra históricamente alta, aunque un 35% por debajo del récord de 2018

Vista de la zona norte de Madrid.
Vista de la zona norte de Madrid.

España cerrará 2019 con una inversión inmobiliaria en torno a los 12.000 millones de euros. Esa es la previsión de la consultora Savills Aguirre Newman, que señala que se trata de una buena cifra pese a situarse un 35% por debajo del año anterior. Para poner en perspectiva el descenso, es necesario tener en cuenta que 2018, con más de 18.000 millones transaccionados, marcó un récord rotundo. La marca con la que finalizará el presente año queda por tanto muy por debajo, pero es la cuarta mejor en lo que va de siglo (solo superada por 2018, 2016 y 2007), según los datos que maneja la consultora inmobiliaria. 

Gran parte de la bajada interanual se debe precisamente a las operaciones corporativas, es decir, a las compras de unas empresas por parte de otras dentro del sector. 2018 fue un año muy prolífico en ese tipo de movimientos, como la adquisición de Hispania y Testa por parte de Blackstone o la culminación de la opa de Colonial sobre Axiare, mientras que en 2019 no ha habido acciones tan notables.

El segundo responsable hay que buscarlo dentro del sector comercial, es decir, en la inversión en tiendas a pie de calle, centros comerciales y otros activos similares. "En el mejor escenario, el volumen anual alcanzaría 1.600 millones, que supondría un descenso de casi el 60%", señala el informe Mercado de inversión inmobiliaria 2019, presentado este miércoles por el departamento de análisis de Savills Aguirre Newman.

Precaución entre los inversores

Para la consultora, la razón por la que cae la inversión en activos comerciales se debe "al contagio del wait and see (esperar y ver) detectada en los mercados anglosajones". Es decir, que ante la caída del comportamiento de los centros comerciales en EE UU y Reino Unido, los inversores son remisos a buscar rentabilidad en ese tipo de inmuebles. Sin embargo, añaden, se trata de contextos muy diferentes, ya que el mercado español no tiene tanta concentración de centros comerciales como el estadounidense o el británico y, además, los indicadores de consumo son buenos. "Los centros comerciales que funcionaban bien han seguido funcionando bien", ha señalado Gema de la Fuente, directora nacional del área de Research de Savills.

Para De la Fuente, ni siquiera el crecimiento del comercio online (un 22% según las últimas estadísticas oficiales) representa una amenaza real para las tiendas en los próximos años. Aunque ese auge de las compras en línea sí explica el auge que vive otro sector dentro del terciario como es la logística. Tras un 2018 de récord, la inversión en naves industriales y plataformas logísticas volverá a superarse en 2019. El volumen previsto es de 1.700 millones de euros, un 10% más que un año atrás.

Mejor comportamiento han mostrado todavía las oficinas, que recuperan el cetro de la inversión inmobiliaria tras cederlo en favor del sector comercial en 2017 y 2018. En lo que va de año las transacciones superan los 3.600 millones y Savills prevé que al final de año (diciembre es un mes con mucha actividad) se superen los 4.000 millones. Eso supone que el incremento respecto al año pasado podría rondar el 50%. Dentro de los dos mercados principales, Madrid y Barcelona, destaca en lo que va de año este segundo, que acumula el 40% de las inversiones (históricamente ronda el 25%) en un contexto de fuerte crecimiento de rentas por la falta de espacios.

Más vivienda en alquiler

En cuanto a la vivienda, el informe solo contempla como inversión inmobiliaria propiamente dicha la que se hace en pisos y casas para alquiler (el tradicional mercado inmobiliario). En ese sentido, destacan el crecimiento, aunque todavía en cifras muy modestas, de la modalidad de llave en mano. Se trata de activos residenciales que se construyen desde cero para entregarlo a un propietario que los explotará en régimen de alquiler. Este tipo de operaciones eran inexistentes en España hace unos años y el año pasado ya se registró algún proyecto. En 2019 se han invertido unos 950 millones en este tipo de inmuebles, lo que en un par de años se traducirá en unos 4.600 nuevos pisos y casas para alquilar.

Pelayo Barroso, director nacional del área de Research de la consultora, ha contextualizado ese crecimiento en un contexto en que la construcción en España y las ventas de pisos se han estancado o incluso han retrocedido levemente. En ese sentido, el experto contempla que 2019 cierre con unas 550.000 compraventas, frente a las 585.000 de 2018 y que se construyan en el entorno de 110.000 nuevas viviendas, una cifra que ha considerado positiva aunque "lejos de las 150.000 que se marcó el sector promotor como velocidad de crucero". Esta ralentización hará, según sus previsiones, que el precio de la vivienda continúe moderando su crecimiento.

En el lado de las previsiones, Jaime Pascual-Sanchiz, consejero delegado de Savills Aguirre Newman, ha señalado que la inversión continuará "del lado de la demanda igual de fuerte" por las ventajas que España sigue ofreciendo respecto a otros países de su entorno en los que el crecimiento económico y el retorno que ofrecen las inversiones son menores. Sin embargo, el directivo también ha apuntado que puede darse la situación en que las transacciones bajen porque "haya gente que no quiera vender sus activos" si no encuentran opciones apetecibles para reinvertir las ganancias.

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