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Las socimis se conjuran ante la tormenta política

Las sociedades inmobiliarias cotizadas intentan sortear el Brexit y las críticas a su régimen fiscal cuando la economía empieza a desacelerar

Una de las promociones de Vonovia, el mayor casero de Alemania.
Una de las promociones de Vonovia, el mayor casero de Alemania.

Dominique Moerenhout es el patrón de las socimis europeas. Desde 2017 ocupa el puesto de director ejecutivo de EPRA, la patronal de empresas de inversión inmobiliaria que cotizan en Bolsa, y como tal defiende con entusiasmo una actividad que no deja de crecer. La semana pasada visitó Madrid con motivo de la conferencia anual de su organización, un encuentro que atrajo a representantes de gigantes como la alemana Vonovia o la francesa Gecina para reflexionar sobre la marcha del sector. Ineludiblemente, en la cita de este año se coló el fantasma de una inminente recesión, un tema omnipresente en cualquier foro económico de los últimos tiempos.

El inmobiliario fue uno de los sectores más castigados en la crisis de 2008, pero Moerenhout cree que en esta ocasión será diferente. “En efecto, existe cierta forma de recesión en la economía, pero cuando miramos el pulso del sector inmobiliario en Europa, este ha estado continuamente incrementando sus retornos porque mucha gente ve sus beneficios y los beneficios que aporta a la sociedad”, señala el director de EPRA, quien defiende que los activos inmobiliarios son “totalmente diferentes” a otros activos de inversión porque “todo el mundo necesita una casa para vivir, un sitio donde comprar, lugares para trabajar…”.

Pero capeado el inevitable tema, en la conferencia RE Think de este año el debate se centraba en “el ascenso de los populismos y cómo manejar los negocios en ese nuevo entorno”. Cuando se le pregunta por el mayor reto que afrontan las socimis, Moerenhout responde en esa línea: “Las turbulencias políticas”. “Lo que está pasando actualmente es muy importante, afecta a grandes cuestiones para nosotros y para las actividades que desarrollamos”, explica sin poner nombres a esas perturbaciones. ¿Es el Brexit una de ellas? “Es un tema que está en lo más alto de las prioridades de los directivos británicos de REIT (las siglas en inglés con las que internacionalmente se conocen las socimis)”.

Moerenhout escucha habitualmente de viva voz muchas de esas inquietudes. “El punto de partida es que nadie sabe lo que va a pasar. Es muy difícil, incluso para una asociación, tener hoy una visión sobre cómo va a afectar al mercado, pero lo que está claro es que el Brexit ya está provocando alteraciones”, relata. Como consecuencia de esa incertidumbre, ejemplifica, la inversión inmobiliaria en el Reino Unido se ha resentido en el primer semestre de este año “entre un 10% y un 15%”. El motivo es que “todo el mundo está esperando” a ver cómo sale Londres del laberinto.

Críticas a Alemania

Mientras tanto, las socimis europeas tienen que lidiar también con otros desafíos. Estas cotizadas invierten en ladrillo en sentido amplio —“sin la existencia de REIT, nunca tendrías la oportunidad de convertirte como particular en copropietario de un centro comercial, de un edificio de oficinas o de una nave logística. Esa es una de sus ventajas clave”— para luego rentabilizarlo poniendo sus activos en alquiler. Y eso incluye viviendas, una parte menor del negocio en la mayoría de países (con la excepción de Alemania), pero que ha provocado la aparición de voces críticas que relacionan a las socimis con la subida de precios y los problemas de acceso a la vivienda. Al oír que en Berlín se planea limitar por ley el precio de los alquileres, Moerenhout da la respuesta antes de que se le acabe de formular la pregunta. “Sabe que eso es inconstitucional, ¿no?”, señala tajante. “Comprendo el mensaje, pero las socimis no son de ninguna manera las que están favoreciendo ese comportamiento [del mercado al alza]”.

Números clave

20 años. EPRA se fundó en 1999, por lo que aprovechó la conferencia anual de Madrid para celebrar su 20º aniversario.

270 miembros. La asociación cubre todo el espectro del mercado inmobiliario cotizado que opera en Europa, incluyendo compañías de otros continentes.
450.000 millones. Ese es el volumen de activos de las empresas europeas de EPRA.

26% de suelo residencial. El sector tiene un peso de poco más de la cuarta parte en las carteras de las cotizadas europeas, pero el porcentaje es engañoso: 22 puntos corresponden solo a las compañías alemanas, el gran mercado continental del alquiler de viviendas.

9 socimis españolas. Entre los miembros de EPRA figuran las dos sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en el Ibex 35, Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial.

La otra reprobación que habitualmente hacen los críticos con las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria también encuentra una negación categórica. “No existen beneficios fiscales porque los impuestos se pagan por los contribuyentes finales”, señala el directivo en alusión al hecho de que las socimis están exentas del pago del impuesto de sociedades. A cambio, la legislación las obliga a repartir anualmente un porcentaje muy alto del dividendo (el 80% en España) por el que sus accionistas sí tributan, con carácter general al 19%, en sus declaraciones individuales. “No hay ninguna evasión fiscal, pagan impuestos como todos los demás”, destaca el belga.

Muchos años antes de dirigir EPRA, Moerenhout trabajó como director de operaciones para inversiones en Bélgica, Luxemburgo y España de Fortis Real Estate (la actual AG Real Estate). Conoce bien el mercado español y la historia de sus socimis, una figura que el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero puso en marcha en 2009. “No fue un éxito porque no respondía al apetito de los inversores ni a sus necesidades”, recuerda sobre aquella época. “En 2013 se adoptó un nuevo régimen fiscal [el Gobierno de Mariano Rajoy aprobó la exención sobre el impuesto de sociedades] y salieron muchas ofertas de venta pública”.

Desde entonces se produjo una eclosión de socimis en las Bolsas españolas, principalmente en el mercado alternativo. Para Moerenhout, es la historia de un éxito absoluto: “Lo que ha pasado en España se mira en todo el mundo. Para que te hagas una idea, hemos hecho una presentación en Sudá­frica en la que hemos hablado del éxito del régimen español de REIT y cómo esa historia se puede reproducir en cualquier lugar del mundo”.

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