“Las Socimi no tenemos nada que ver con el alza del precio del alquiler”

Ha sido bautizado como el rey del inmobiliario en España o como el sabio que sacó la espada del ladrillo. Aun así, Ismael Clemente (Valencia de Mombuey, Badajoz, 1970), consejero delegado de Merlin Properties, no ha perdido un ápice de naturalidad, aunque intenta no meterse en demasiados charcos porque sabe que cada una de sus frases se convierte en un titular de prensa. En apenas cuatro años, ha levantado la mayor firma inmobiliaria del país y la ha situado entre las grandes socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) europeas. Merlin, que debutó en Bolsa en julio de 2014, tiene 12.200 millones de euros de activos. Su nuevo reto es formar parte del consejo de Cepsa ante la salida inminente de la compañía a Bolsa.

Pregunta. Acaba de vender la participación de su compañía en Testa por 321 millones de euros a Blackstone. ¿Qué va a hacer con esa desinversión?

Respuesta. De forma inmediata repagar deuda, líneas de financiación que se habían dispuesto para la adquisición de un centro comercial en Portugal. Es un reciclaje interno de fondos, solo que una de las operaciones se había adelantado a la otra.

P. Ha sido el plan B. El plan A era sacar a Bolsa la compañía.

R. La salida a Bolsa era una forma de desinvertir. Vinieron 1.500 viviendas procedentes de Sacyr y desde el principio dijimos que no eran estratégicas para la compañía porque no está entre nuestros objetivos fundacionales trabajar en segmentos que no sean oficinas, logística y comercial. Nuestra participación era minoritaria, del 16,95%,lo que representaba solo un 2,5% de nuestro total de activos. Se intentó sacar a Bolsa, pero no conseguimos maximizar precios y optamos por la venta industrial.

P. ¿Hubiera preferido que saliera a Bolsa?

R. Sí, porque sería una compañía cotizada más que daría profundidad y prestigio a la Bolsa española, pero no es descartable que en el futuro Blackstone acabe cotizando. Por mis compañeros de Testa se hubieran alegrado de que cotizara porque hubiera sido una sensación de misión cumplida.

P. ¿Prevé más desinversiones?

R. Sí. Estamos permanentemente revisando la cartera de activos y aquello que consideramos que a largo plazo tiene menos sentido los vamos rotando, entre otras cosas como forma de autofinanciar nuestros planes de inversión.

P. ¿Cuáles son esos planes?

R. En los próximos tres años deberíamos poner en el mercado 800.000 metros cuadrados de logística. La demanda supera con mucho a la oferta como consecuencia de la penetración del comercio online y de la actividad industrial exportadora de España. En centros comerciales invertimos en nuestros activos para renovarlos y dotarlos de la última tecnología para que compitan mejor con el comercio online. Es un trabajo de casco y grúa, más de hormiguita, pero muy gratificante porque ver transformarse un activo es precioso, aparte de muy beneficioso para la economía y el empleo.

P. ¿Cuántos empleos genera?

R. En los centros comerciales se genera un trabajador por cada 10 metros cuadrados. Por tanto, la actividad económica inducida por los 600.000 metros que tenemos puede estar en los 60.000 empleos.

P. Las socimis están en el punto de mira por sus ventajas fiscales. ¿Cree que el Gobierno las va a eliminar?

R. Lo lógico sería que no las tocaran. No nos consta que se haya trasladado a ninguna medida o proposición de medida, pero por nuestra parte lo único que podemos hacer es explicar qué es una socimi, cómo tributa, por qué funciona así en todo el mundo civilizado dando competitividad, eficiencia y cierto grado de democratización al mercado y por qué ha convivido bien tanto con gobiernos de signo conservador como progresistas.

P. Hay quien habla de las socimis como especuladores que no pagan impuestos. ¿Los pagan?

R. La socimi es un vehículo de transparencia fiscal. El legislador considera que es idóneo para el ahorro y lo que hace es trasladar la imposición al destino. La clave es que está obligada a distribuir su excedente, su beneficio, y es ahí donde se pagan impuestos. Es como funciona en todo el mundo.

P. ¿Por qué cree que en España tienen tan mala imagen?

R. Se nos sigue confundiendo con vivienda y se insiste en que no pagamos impuestos y no es verdad. También hay mucho agitador de masas, pero eso es ya juego político en el que no podemos entrar. Ni nosotros ni ninguna socimi del continuo, como Lar y Colonial, tenemos exposición a vivienda. Pese a ello, siempre se mezcla socimi con vivienda y nosotros no tenemos nada que ver con el alza de los precios del alquiler ni con las preocupaciones que nuestros gobernantes tengan en materia de política de vivienda. Y lo segundo es que la socimi no tiene impuesto de sociedades, pero sí tributa. No lo pagan en ningún país del mundo porque el legislador quiso que no pagasen. Tenemos que desmontar esos dos mitos: no tenemos viviendas y sí pagamos impuestos.

No nos olvidemos de que el ciclo inmobiliario en España hasta el año 2014 que salieron las primeras socimis estaban exclusivamente dominados por los llamados como fondos buitre, y así hubiera seguido si no hubiera sido por la introduccción de la figura de la socimi. La socimi fue una fuente de captación de capital institucional que ha traído un montón de dinero al sistema, unos 20.000 millones de equity y unos 20.000 millones de deuda, es decir, 40.000 millones de recursos del sistema inmobiliario y, por tanto, con un efecto colateral beneficioso en el sistema financiero que se han movilizado y se ha sacado de una situación de insolvencia. Han tenido bastante relevancia en la recuperación reciente que hemos podido vivir en España.

P. Merlin fue el ejemplo más claro del interés del capital extranjero por España. ¿Cree que ese interés se agota?

R. Todo lo contrario. No olvidemos que el nivel de rentas está todavía lejísimos del pico anterior y nuestros competidores están muy por encima. En condiciones normales tendríamos por delante cuatro o cinco años de ciclo expansivo. Y eso luego no debería dar luegar a ningún tipo de caída, sino a una estabilización que es lo que pasa en los países serios. Eso sería lo deseable.

España históricamente ha sido un país un poco volátil, ha tenido ciclos de gran atracción de capital extranjero y ciclos de expulsión. Pero Francia o Alemania no son así, hay un flujo constante de inversión, son mercados bastante estables y las cosas suben o bajan de forma moderada.Tendríamos que evitar volver a los tiempos de la volatilidad extrema y de que a un ciclo de atraccción de capital extranjero siguiera un ciclo de expulsión. Eso sería muy negativo.

P. ¿Le está afectando la situación política?

R. Empezamos a notar cierto ambiente de incertidumbre y el retraso en la toma decisiones de inversión, de incremento de plantilla y de espacio ocupado de edificios de oficina. Creemos que es coyuntural, hasta que se aprueben presupuestos o haya unas elecciones y se fijen unas mayorías de gobierno estables y un rumbo económico claro.

P. ¿Le preocupa la evolución de los tipos de interés?

R. Me preocupa en cuanto podría tener un reflejo en la valoración de activos, no tanto por el cash flow de la compañía, porque la deuda la tenemos ya fijada. La deuda bruta es 5.200 millones de euros y la neta de 5.000 millones. Tenemos un 43,2% de apalancamiento y la idea es llevarlo al 40%. Estamos trabajando en alargar los vencimientos y llevarlos por encima de los 7,5 años, que encajaría muy bien con los 6,6 años de vencimiento de los alquileres.

P. ¿Qué opina del rechazo de los accionistas de Merlin a los sueldos del consejo?

R. El incremento del voto negativo responde a dos factores: la separación de la gestión de inversiones y del gobierno corporativo en algunas de las grandes gestoras; y la irrupción de los llamados proxy advisors, que se encargan de hacer una recomendación de voto que no está basada en un criterio de análisis de evolución o gestión de compañía sino que lo hacen de forma robotizada en función de determinados criterios estándar marcados por ellos, iguales para todas las compañías cotizadas del mundo. En EE UU el Congreso está actualmente debatiendo cómo afrontar este problema porque entiende que el voto de las Juntas de medio mundo no puede estar en manos de un oligopolio.