Las dudas de los inversores ponen en riesgo la salida a Bolsa de WeWork

La startup WeWork, que alquila espacios de trabajo a pequeñas empresas y autónomos, tenía previsto salir a Bolsa en pocas semanas. Incluso tenía en mente hacer esta semana una ronda con inversores para convencerles de las virtudes de su negocio. Pero su máximo inversor, la entidad japonesa SoftBank, está intentando convencer a la cúpula de WeWork de que, como poco, retrasen esta salida, ante la escasa demanda. En el origen de las dudas está la preocupación de los inversores por la gobernanza de la empresa y sobre las posibilidades del negocio en sí.

Según han comentado fuentes cercanas a WeWork a Bloomberg, directivos de SoftBank y de la empresa de espacios de trabajo están en conversaciones para decidir qué hacer sobre la anunciada salida a Bolsa. Según dichas fuentes, SoftBank intenta convencer a los responsables de WeWork de retrasar los planes. En las últimas semanas, WeWork ha pasado de ser un rutilante unicornio al que Goldman Sachs llegó a valorar en 65.000 millones de dólares (58.800 millones de euros) a suscitar todas las dudas entre los inversores.

Ya la semana pasada se especulaba con la posibilidad de que WeWork llegase a Wall Street con un descuento del 50% sobre loa valoración inicial y está por ver incluso si con esta drástica rebaja en su valoración será capaz de convencer a los inversores de que su modelo de negocio puede ser algún día rentable. Por el momento no lo es. Es como si, tras las decepcionantes colocaciones de Uber y Lyft en el parqué, buscaran una operación más equilibrada.

Adam Neumann y Miguel McKelvey fundaron WeWork hace poco menos de una década, tras la crisis financiera. La compañía alquila espacios de oficinas amueblados a empresas emergentes, empleados autónomos y negocios con presupuestos modesto que necesitan flexibilidad. Los inquilinos tienen acceso a salas de reuniones, comparten fotocopiadoras y cabinas telefónicas.

La utopía es cambiar la naturaleza del trabajo, como hicieron Uber y Lyft con la propiedad del coche. El primer WeWork se abrió en el Soho neoyorquino y ocupaba una planta. De ahí a convertirse en el mayor ocupante de oficinas en Manhattan y uno de los principales gestores inmobiliarios en grandes ciudades como Washington, Londres o Boston. Actualmente tiene 528 localizaciones, a los que sumará 169 más en los próximos meses.

WeWork cuenta con 527.000 miembros y 604.000 estaciones de trabajo, de acuerdo con el folleto de la oferta. Es el doble que un año antes. Es un ritmo de crecimiento que suele gustar a los inversores. “Nos llevó más de siete años lograr 1.000 millones en ingresos anuales pero solo uno para alcanzar los 2.000 millones y seis meses para los 3.000 millones”, afirma. El 56% de su facturación proviene de EE UU.

Pero para expandirse necesita destinar mucha liquidez, para hacerse con propiedades en los mercados más caros del planeta, y renovarlas. Eso provocó que el pasado ejercicio perdiera tanto dinero como facturó. En los primeros seis meses del ejercicio el negativo era de 905 millones de dólares (819 millones de euros), tras registrar ingresos de 1.540 millones (1.393 millones de euros). Además, tiene 17.900 millones (16.200 millones de euros) en obligaciones de alquiler a largo plazo.

Una de las ventajas que ofrece WeWork a sus inquilinos es que pueden cancelar en cualquier momento el alquiler sin penalizaciones. Pero eso no es tan fácil de hacer con las obligaciones que tiene la compañía para explotar los edificios. Y si a eso se le suma que acumula una deuda de 47.200 millones (42.700 millones de euros), la gran pregunta que se hacen los inversores es qué pasará si la economía entra en recesión.

Poca información

La compañía esperaba recaudar inicialmente hasta 4.000 millones con la colocación y 6.000 millones adicionales en deuda, en paralelo a la oferta pública. El folleto con los detalles de la oferta, que ocupa 380 páginas, está repleto de gráficos, anotaciones y datos. Pero se queda corto al ofrecer detalles sobre los inquilinos, las rotaciones y otras métricas que pueden ayudar a entender cómo el negocio puede ser rentable.

El folleto no permite calcular el coste asociado a entrar en una nueva localización para explotarla, ni lo que cuesta transformarla, operarla, llenarla de inquilinos y mantener el espacio siempre ocupado. Tampoco se indica la tasa de ocupación por edificio ni cuánto pagan los inquilinos por los alquileres. Eso hace imposible identificar qué localizaciones son rentables, si es que hay alguna.

WeWork tiene entre sus principales inversores al conglomerado japonés Softbank, a JPMorgan y a Benchmark. En la última ronda de financiación en enero logró una financiación de 47.000 millones en el mercado privado. Esa valoración se rebajó a la mitad y ni siquiera a 25.000 millones es capaz de generar la demanda que necesita para proceder al debut bursátil, que se espera para este septiembre. Por eso SoftBank piensa ahora en aplazar.

Los ejecutivos de WeWork responden al escepticismo diciendo que estas pérdidas deben verse como una “inversión”, porque el alquiler de oficinas es un modelo de negocio simple y que está probado. Es una manera de distinguirse de Uber y Lyft, que se estrenaron recientemente en Wall Street bajo una fuerte presión porque en el parqué no ven cómo pueden llegar a ser rentables.

No son solo sus pérdidas. Las métricas básicas tampoco tienen muchas perspectivas de mejorar lo suficientemente rápido como para lograr la rentabilidad y el gasto en marketing se come todo lo que gana reduciendo el gasto de operar las oficinas a pleno rendimiento. Por eso en el parqué se preguntan por qué se valora a WeWork como un empresa tecnológica cuando en realidad es una firma inmobiliaria.

Sam Zell es uno de los grandes inversores en el negocio inmobiliario comercial que no ve claro el negocio de WeWork. Considera que no ofrece nada nuevo en el mercado. El subalquiler de oficinas, insiste, es algo que existe desde hace cinco décadas y cuestiona que este sea un modelo rentable. “¿No sé por qué esta vez va a ser diferente?”, se pregunta al hablar de las compañías que se quedaron por el camino.

Y todo esto sin entrar en cuestiones de gobernanza corporativa, como la decisión de comprar a Neumann los derechos de We. La compañía está tratando en paralelo de expandirse más allá de los espacios de oficinas, con escuelas de enseñanza primaria (WeGrow) y complejos de viviendas (WeLive). La filosofía es la misma: liberar el potencial humano a través de la colaboración en comunidad.