¿Te planteas comprar casa con hipoteca? Conocer estos 20 términos te ayudará a negociarla

En la maraña de términos legales, tecnicismos y jerga que caracteriza el mundo de las hipotecas, es muy posible que el usuario no entendido en esta materia se sienta perdido. Pero la compra de una casa es para muchos la inversión más importante de su vida, y las proporciones del endeudamiento al que se enfrentarán durante lustros justificarían por sí solas el esfuerzo para entender el funcionamiento del crédito inmobiliario a través de estas palabras, cuyo significado permanece muy a menudo oscuro.

Más allá de los más comunes, como cuota, TIN o TAE, cuatro expertos descifran 20 términos y expresiones de entre la menos obvias, con el objetivo de entender más a fondo los préstamos hipotecarios y negociarlos con mayor seguridad.

Capacidad de endeudamiento. “Es una condición fundamental a la hora de negociar la hipoteca”, afirma Antonio Gallardo, experto de finanzas del comparador bancario iAhorro. Es el capital máximo y la cuota que el solicitante de la hipoteca puede asumir sin hacer peligrar su integridad financiera. “Este límite está entre el 30% y el 35% de sus ingresos netos mensuales, teniendo en cuenta no solo la deuda que asume con su hipoteca, sino también otras a las que esté haciendo frente”, explica Gallardo. Por ejemplo, si una pareja tiene unos ingresos de 2.000 euros, su capacidad de endeudamiento será de unos 700 euros mensuales.

Fipre y Fiper. Con el objetivo de permitir al usuario hacer una comparación entre distintas hipotecas antes de decantarse por una de ellas, la ley obliga a las entidades a entregar la información en un modelo normalizado denominado ficha de información precontractual (Fipre). “Esta debe contener información clara y suficiente del producto que oferta y de carácter orientativo, y tiene que estar disponible en todos los canales de comercialización de la entidad, ya sea oficina u online”, detalla Gallardo. Una vez que el banco haya evaluado nuestras necesidades y nuestra situación financiera, nos pasará la ficha de información personalizada (Fiper). “Esta contiene datos más precisos del coste y condiciones del producto”, destaca este experto.

Oferta vinculante. “Si la Fiper no contiene ninguna obligación para la entidad financiera, sí lo hace la oferta vinculante”, destaca Gallardo. En este documento se detallan las condiciones financieras de la hipoteca, que el banco no puede modificar durante 14 días desde su entrega. La oferta vinculante debe entregarse al usuario al menos 10 días antes de la firma de la hipoteca ante el notario.

Bonificaciones. La entidad bancaria puede “bonificar la hipoteca”, es decir, rebajar el diferencial que se añade al índice del tipo de interés variable (como el euríbor) cuando el hipotecado contrata unos productos vinculados a su préstamo. “Es una práctica habitual, y a veces tiene consecuencias positivas en el precio de la hipoteca, pero es importante verificar si el diferencial está condicionado a la vigencia de los contratos en cuestión, en cuyo caso hay que tener en cuenta que la cancelación de algunos de ellos aumentará la cuota”, avisa Silvina Palacios, abogada del despacho Sanahuja Miranda. Y la directora general de BGestión Global, Mercedes Blanco, añade que “las hipotecas ofrecidas a tipo fijo también pueden tener bonificaciones”. En este caso, se rebaja directamente el tipo de interés.

IRPH. “El índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH) se utiliza de forma similar al euríbor, para calcular el tipo de interés variable de las hipotecas, y representa el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos”, dice el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez. Por ello, si se conceden muchos préstamos con intereses elevados, el IRPH crece. Su uso se generalizó en 2006 y 2007 como una alternativa menos volátil del euríbor, pero una sentencia del Tribunal Supremo estableció también que carece de cualquier control de transparencia y es fácilmente manipulable por las entidades. Está previsto que este año el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronuncie definitivamente sobre este asunto, que afecta a 1,3 millones de personas.

Cláusula de redondeo al alza. Es una disposición por la que el tipo de interés se redondeaba siempre al alza para dar como resultado cuartos de punto (0,25%), medios puntos (0,50%) o puntos enteros (1%). “Una sentencia del Tribunal Supremo del 2001 y la Ley 44/2002 declararon esta cláusula abusiva, por lo que ningún contrato hipotecario debería contenerla”, destaca Gonzalvez.

Primera fracción temporal. En los préstamos de tipo variable puede incorporarse una cláusula que contempla la existencia de un primer período en el que no se aplica el interés variable pactado sino uno fijo, bastante superior. “Esta primera fracción temporal suele ser anual, pero hay casos en que la entidad bancaria la extiende a, por ejemplo, los cinco primeros años, lo que aumenta considerablemente el coste del préstamo”, en palabras de Palacios.

Carencia. Es un periodo en el que solo se pagan intereses y no se amortiza capital. Su duración máxima no suele exceder los 24 meses. De esta forma, el hipotecado puede hacer frente a momentos financieros difíciles sin incurrir en un impago. “Como contrapartida, el préstamo se encarecerá, ya que el capital no pagado se distribuirá en las cuotas siguientes, por lo que estas serán más elevadas y también subirá el coste en intereses”, subraya Gallardo.

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Quita. Es el acuerdo al que llegan banco e hipotecado para que este último devuelva al primero parte de la deuda, perdonándole el resto y renunciando así a su derecho a exigirlo. “La quita de la deuda puede producirse por iniciativa del deudor, del acreedor, o de ambos”, indica Blanco. “De esta forma, en casos de impago por insolvencia del deudor, el acreedor se garantiza el cobro de, al menos, una parte de la deuda”, añade.

Cláusula de vencimiento anticipado. Permite que una entidad de crédito dé por finalizado el contrato con anterioridad al plazo pactado, a causa del impago de una o más cuotas del préstamo. El deudor deberá devolver la totalidad del préstamo. “Aunque sentencias del Tribunal Supremo han declarado nula esta cláusula, especialmente cuando se ejecuta tras solo un mes de retraso, no se ha eliminado todavía de nuestra legislación, ya que se espera un dictamen del TJUE en este sentido”, dice Gallardo. Según la nueva ley de crédito inmobiliario –cuya aprobación en el Senado está prevista en marzo– el impago deberá ser mucho mayor para provocar la ejecución de la hipoteca.

Comisión de amortización anticipada. “Los bancos pueden cobrar la cantidad de dinero adicional que consideren por los trámites administrativos correspondientes y como compensación por lo que dejan de ganar” en el caso de que el préstamo se cancele antes de la fecha de vencimiento, “ya que no percibirán los intereses del capital amortizado”, expone Gonzalvez. “Es importante mirarlo”, advierte Palacios, “ya que cuando se firma el préstamo muchas veces no se contempla la posibilidad de que pueda ser cancelado de forma anticipada, por lo que la cláusula pasa desapercibida”. Esta cantidad se regula a la baja en la nueva ley de crédito inmobiliario.

Cláusula de subrogación. Aparece sobre todo cuando el inmueble se compra directamente del promotor o constructor, pero es poco habitual entre particulares. En palabras de Palacios, sustituir al hipotecado implica que “todas las previsiones del préstamo hipotecario suscrito entre el vendedor y la entidad bancaria nos serán aplicables en cuanto firmemos la subrogación, excepto si se dice expresamente lo contrario”. En consecuencia, cuando se habla de subrogación, habrá que analizar también al detalle el préstamo original. Existen dos tipos de subrogaciones hipotecarias: las de acreedor y la de deudor. “A través de la primera, se traslada el préstamo a otra entidad financiera; con la segunda, se sustituye el titular de una hipoteca por otro que adquiere la vivienda y se hace cargo de la titularidad del préstamo”, explica Blanco.

Comisión de subrogación. Es una comisión o porcentaje que cobra el banco al usuario en el caso de que este opte por cambiar su hipoteca a otra entidad financiera. “Será del 0,5% durante los cinco primeros años y del 0,25% a partir del sexto”, dice Blanco.

Intereses de demora. Son aquellos que se aplican cuando el hipotecado no paga a tiempo su cuota. “Las entidades en los últimos años han fijado intereses de demora excesivamente altos, que se han ido moderando a través de varias sentencias”, destaca Palacios. Hasta que entre en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario, no existe ninguna norma que los limite, por lo que esta letrada aconseja prestar atención a lo que se pacta al respecto.

Beneficio de excusión. “Es el derecho que tiene la persona que se compromete a asumir la deuda hipotecaria de otra –en el supuesto de que esta no lo haga– para oponerse a la ejecución de sus bienes, prestados en garantía del pago de la deuda, hasta que el banco no haya ejecutado todos los bienes del deudor principal”, señala Blanco.

Clips hipotecarios (swaps). Eran unos seguros frente a las subidas de los tipos variables de las hipotecas. Empezaron a aparecer con cierta frecuencia en las hipotecas firmadas a partir de los años 2008 y 2009, en los que el euríbor estaba en ascenso, aunque las previsiones apuntaran a un desplome que no hubiera tardado mucho en manifestarse. “En aquel entonces, el hipotecado y el banco firmaban un contrato para que el cliente se cubriera las espaldas en el caso de que los tipos de interés subieran más de lo previsto”, relata Gonzalvez. Este producto, sin embargo, se reveló más complejo de lo que podía parecer en un primer momento, por lo que muchos hipotecados acabaron pagando más de la cuenta. Varias sentencias de tribunales tumbaron estos seguros.

Elevar a escritura pública. Es hacer constar ante un notario un determinado hecho o derecho. En la escritura de la hipoteca deberá aparecer una descripción detallada de la vivienda a transmitir y de su situación registral, es decir, la información que nos indique si el inmueble está o no libre de cargas. “Estos datos se solicitan en una nota simple que el notario pide al Registro de la Propiedad, y que se adjunta a la escritura pública”, apunta Gonzalvez.

Aval a primer requerimiento. Aunque se utilice más en los contratos de alquiler, antes de firmar la compraventa de una vivienda el banco puede solicitar al comprador un aval para conceder la hipoteca. Actúa como una garantía de pago independiente a la del contrato hipotecario que han firmado las partes. “No es necesario demostrar impago para que el banco ejecute este aval”, puntualiza Gonzálvez.

Certificado de deuda cero. Acredita que la deuda hipotecaria contraída con el banco ya se extinguió. Se pide a la entidad financiera y se debe entregar en el Registro de la Propiedad para hacer pública la cancelación. “Pese a que registrar este certificado no sea obligatorio, recomiendo hacerlo porque puede ser útil, por ejemplo, a la hora de vender la vivienda”, señala Gonzalvez.

Hipoteca inversa. Es un préstamo dirigido a personas mayores de 65 años o dependientes, con el que se convierte a dinero líquido el valor de la vivienda del titular, sin perder la propiedad. “Es una renta vitalicia al cliente, quien ofrece su vivienda como garantía”, desglosa Blanco. “Tras su fallecimiento serán sus herederos, si quieren conservar la vivienda, los que se encarguen de hacer frente al pago de las cantidades abonadas más los intereses”, agrega. Si no quisieran conservarla, la vivienda respondería de la deuda y se la quedaría el banco.