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Hipoteca inversa: ¿arreglo para la jubilación o quebradero de cabeza?

Recibir un préstamo al poner la vivienda como garantía puede constituir un complemento interesante a la pensión, pero solo en determinadas situaciones

No cuaja. Pese a llevar oficialmente más de una década en el mercado español, la llamada hipoteca inversa a cambio de la propiedad del piso, se recibe una especie de pensión privada como alternativa o complemento a la pensión pública queda relegada en la anécdota más pura. Según el Consejo General del Notariado, en 2017 se constituyeron en España apenas 31 préstamos de este tipo, que consisten en hipotecar una vivienda en propiedad, para que el beneficiario reciba a cambio una suma de dinero poniendo su casa en propiedad como garantía. Cuando fallezca, la deuda la tendrán que devolver sus herederos con intereses o quedará cubierta con la propiedad de la casa, que pasará a ser de la entidad que prestó el dinero.

Mientras en España hasta ahora no han tenido éxito, en Reino Unido se suscribieron unas 39.000 hipotecas inversas en 2017, lo que supone un incremento del 41% con respecto a 2016. Un ritmo de crecimiento de vértigo, que se refleja en un aumento de la misma proporción del total prestado que, según datos de la entidad británica Key Retirement, pasó de 2.150 millones de libras (unos 2.430 millones de euros) a 3.010 millones de libras (3.403 millones de euros). Para explicar el fracaso de esta herramienta en España (su mejor prestación fue en 2009, cuando se contrataron 780), los expertos evocan causas distintas, tanto del lado de las entidades que podrían promoverla, como de su público objetivo.

La garantía: la vivienda

La condición básica para suscribir una hipoteca inversa en España es haber cumplido 65 años o tener una dependencia severa, y tener una casa o piso en propiedad. Al poner como garantía esa vivienda de la que es titular, el prestatario recibe dinero mediante disposiciones periódicas o en una sola entrega. La particularidad de esta hipoteca reside en el hecho de que, en lugar de ser devuelta poco a poco y disminuir con el tiempo, la deuda se acumula.

El beneficiario sigue disfrutando de la vivienda mientras recibe el dinero del préstamo, hasta que fallece. Entonces, son sus herederos quienes estarán en la encrucijada: para extinguir la deuda y liberar la propiedad de la casa, podrán pagar la deuda de su propio bolsillo, vender la casa o pedir otro préstamo. Podrían también renunciar al legado. En este caso, el banco ejecutaría la hipoteca y se quedaría con el inmueble.

Factor cultural

En España viven 8,8 millones de personas con edad igual o superior a 65 años, de los cuales según el INE el 89% ostenta la propiedad de una vivienda. Un informe de la Fundación de Estudios Financieros (FEF) señala que el 77% de los mayores de 60 años no ha oído hablar nunca de la hipoteca inversa. Para sus autores, en la falta de desarrollo de este producto pesa, además, su complejidad, un mercado escasamente maduro, la crisis inmobiliaria, los gastos iniciales y los seguros adicionales que incrementan el coste de la operación, entre otros.

En opinión del secretario general de la asociación de consumidores Adicae, Fernando Herrero, influye también “un factor cultural por el que la gente, a su fallecimiento, no quiere dejar una vivienda con cargas y obligar a sus herederos a asumir la deuda contraída”. “Nuestra consultoría tiene una fortísima demanda de este producto”, afirma, por el contrario, Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, empresa especializada en hipoteca inversa. “Pero hasta ahora no lo podíamos colocar por una razón muy sencilla: ninguna entidad de crédito ni aseguradora en España quiere comercializarlo”, zanja

Tras haber alcanzado un acuerdo con el banco portugués BNI, Óptima Mayores promueve ahora un préstamo, que lanzó en septiembre, por el que una persona de 75 años que hipotecara una vivienda valorada 400.000 euros, podría recibir hasta 135.000 euros a la firma u 810 euros al mes. Al echar números, resulta evidente que un instrumento de ahorro con estas características puede interesar sobre todo a los propietarios de casas de un cierto valor.

Eso sí, mes tras mes y año tras año, el titular de la casa amontonaría una deuda a la que se aplica una TAE tasa anual equivalente, es decir, el tipo de interés que incluye los gastos del 6,02%, y que heredarían sus allegados. En su estudio, la FEF señalaba también las “posibles reclamaciones y riesgos que dañan la imagen y la reputación de las entidades, así como los balances”, entre las causas del naufragio de la hipoteca inversa.

Muy poca oferta y coste de contratación

Que las barreras se sitúen más del lado de la oferta es un concepto que comparte Herrero, para el que la falta de transparencia es una de las claves. “Al entrar en una sucursal bancaria es imposible encontrar información sobre hipotecas inversas, nunca veremos un folleto sobre ellas. Su comercialización parece secreta, mientras que algunas entidades las ofertan a través de internet, un canal poco adecuado ya que solo un porcentaje ínfimo de los internautas supera los 65 años”, critica.

En opinión de Herrero, las “malas condiciones” a las que en España se oferta este producto “de riesgo nulo para la entidad que lo concede” explica en buena medida su escasísima difusión. Entre ellas, resalta la “imposición de un seguro con una elevada prima única” y la posibilidad de que, “si la valoración de la casa es inferior a los pagos realizados por el banco, este reclame la diferencia”.

Por ello, aconseja mirar con lupa no solo los costes asociados de la contratación o los productos vinculados, sino también la relación entre el precio de la vivienda en el momento de la contratación de la hipoteca inversa y la renta comprometida por la entidad. En Óptima Mayores, este ratio bruto (al que se deberán restar gastos de notaría, registro, gestoría y comisión de apertura del 1%) oscila entre el 26% y el 46% en el caso de un solo titular, y entre el 23% y el 43% si son dos, según la edad del prestatario.

Incentivos fiscales

Lo cierto es que la razón por la que la hipoteca inversa no convence a los españoles no reside en su tratamiento fiscal ya que, para incentivar su contratación, la ley que regula este instrumento, aprobada en 2007, prevé algunos importantes beneficios. El dinero que se obtiene en un pago único no tributa en el IRPF, porque no se le considera renta, y la suscripción está exenta de Actos Jurídicos Documentados, un impuesto objeto de una reciente y muy sonada controversia judicial y de un real decreto que el Congreso aprobó la semana pasada. Fuertes reducciones de los aranceles notariales y registrales completan las ventajas fiscales asociadas a esta herramienta.

Pese a todo, Cominges prevé para la hipoteca inversa un futuro brillante, y no solo por estos incentivos. “En pocos años alcanzaremos el volumen de Reino Unido y lo superaremos”, asegura, y se muestra convencido de que este resultado se conseguirá a través de un producto que, como el británico, contempla también la posibilidad de recibir todo el capital prestado de una vez. Una novedad con respecto a la sola renta mensual que, en sus palabras, ha sido lo habitual en España hasta ahora. ¿Una previsión demasiado optimista?

Sea como fuere, Herrero prefiere hacer hincapié en otra peculiaridad de las hipotecas inversas que se ofertan en Reino Unido: el usuario no puede suscribir un producto de este tipo si no acredita “haber sido asesorado e informado por asistentes sociales o asociaciones de consumidores que vigilen y examinen de manera independiente el perfil de los ahorradores”. Para el secretario general de la Adicae, este modelo es “el único admisible”.

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