¿Cuánto subió el alquiler en España el año pasado? Las estadísticas no son claras

Los precios del alquiler en España se suavizaron en 2018 con respecto al año previo. Esa es la conclusión a la que llegan las estadísticas basadas en los precios de oferta de los dos principales portales inmobiliarios: Idealista y Fotocasa. A partir de ahí, es complicado encontrar coincidencias yendo a las cifras concretas. Si para Idealista el precio medio se situó en 10,6 euros por metro cuadrado y avanzó por tanto un 9,3% interanual; para Fotocasa el precio medio es de 8,3 euros por metro cuadrado y la subida respecto a 2017 fue de solo el 1,8%.

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Los mismo pasa al observar el desglose por comunidades autónomas: Madrid fue para Fotocasa la que más creció, con un incremento del 14,9%, seguida de Cantabria (5,6%) y la Comunidad Valenciana (5,2%). Además, para el portal del grupo noruego Schibsted (propietario de otras webs de clasificados como Infojobs o milanuncios) los precios cayeron en nueve comunidades autónomas (Navarra, La Rioja, Extremadura, Castilla y León, Aragón, País Vasco, Castilla-La Mancha, Cataluña y Murcia). 

Las dos comunidades donde los precios más cayeron para Fotocasa, Navarra y La Rioja, son precisamente las que más subieron para Idealista. En la primera, la diferencia entre ambas estimaciones es de más de 25 puntos (+9,5% para Idealista, -16% para Fotocasa). La diferencia en la segunda roza los 20 puntos (+10,5% en Idealista, -9,4 en Fotocasa). 

Idealista de hecho solo estima un leve descenso de precios en Extremadura (-0,1%) y un crecimiento en todas las demás comunidades. Madrid, la que más sube para Fotocasa, se queda en el caso del portal fundado por los hermanos Encinar en un 5,2%. En Cataluña, ambos coinciden en la ralentización, aunque Idealista le atribuye un leve ascenso (1,3%) que en Fotocasa es un leve retroceso (-1,9%).

Diferencias en Madrid y Barcelona

La diferencia estadística también se observa en los dos mayores mercados locales, las ciudades de Madrid y Barcelona. Los precios de la capital crecieron en 2018 un 4,2% según Idealista para situarse en una media de 16,2 euros por metro cuadrado. Fotocasa rebaja el precio hasta los 15,03 euros por metro cuadrado, pero el incremento interanual lo establece en el 13,7%.

La diferencia entre ambos datos, de nueve puntos, se reduce a la mitad en el caso de Barcelona, la ciudad más cara de España para ambos portales. En la metrópolis catalana, Idealista sitúa los alquileres medios en 17,3 euros por metro cuadrado, un 1% menos que hace un año. Fotocasa nuevamente rebaja el precio total, 16,06 euros por metro cuadrado, pero eleva el crecimiento hasta el 3,1% interanual.

Diferentes métodos

Expresados los datos, ¿a qué se deben esas diferencias? La explicación más plausible es que estén causadas por las metodologías empleadas. Idealista señala en su estudio, publicado el pasado 9 de enero, que se basa en 65.545 anuncios publicados en su portal en diciembre de 2018 y que se eliminan "aquellos inmuebles cuyos precios están fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares". Tampoco se ofrece el precio de municipios con menos de 50 inmuebles en oferta y el precio analiza los metros cuadrados sobre la superficie construida que declaran los anunciantes. Fuentes del portal precisan que su estudio aplica desviaciones típicas, de manera que se eliminan de la muestra los inmuebles que quedan significativamente por debajo o por encima de los precios habituales.

El informe de Fotocasa, presentado este jueves, incluye los anuncios publicados entre el 1 y el 18 de diciembre, según precisan fuentes del portal. Entre las correcciones que aplica, elimina unifamiliares, dúplex, lofts y otras tipologías "que harían impropia la comparación con los pisos". Se aplican también otros filtros para eliminar duplicidades y eliminar los precios extremos.

Para Julio Rodríguez, vocal del Consejo Superior de Estadística (CSE), la explicación puede deberse a las diferencias en las muestras que se usan como base del estudio. Este es, explica el experto, un problema típico en las estadísticas sobre vivienda que el INE corrige en su Índice de Precios de Vivienda (de venta) con un método conocido como regresión hedónica. Este consiste en extraer las características del bien que se quiere analizar para usarlas como base de la estadística. En otras palabras, ejemplifica Rodríguez, cuando se comparan dos tomates, todo el mundo sabe lo que se está comparando, pero cuando se comparan dos pisos no está tan claro (¿cuánto miden uno y otro? ¿dónde están?...).

"Los portales aportan bastante información, pero no es de extrañar que aporten resultados distintos al no incluir las correcciones oportunas que se aplican en estadísticas más rigurosas", asegura el vocal del CSE, quien repetidamente ha solicitado que España cuente con datos oficiales de alquiler como los que tiene de venta. Por eso, para Rodríguez es importante destacar que los estudios de los portales "muestran los índices de precios de la vivienda en oferta en Idealista y Fotocasa", pero no los "precios reales" de los contratos de alquileres que se firman en España.